2017成都樓市戰場Ⅱ：排名前三的三大房企還有多少存貨？

  「孫子曰：凡用兵之法，馳車千駟，革車千乘，帶甲十萬，千里饋糧。則內外之費，賓客之用，膠漆之材，車甲之奉，日費千金，然後十萬之師舉矣。」——《孫子兵法·謀攻第二》

  新浪樂居訊（編輯 徐成）在昨天新浪樂居刊發的稿件《除了城南，這裡也硝煙瀰漫：2017年成都樓市新戰場盤點》中，樂居描繪了2017年成都樓市主戰場的轉移，那麼我們今天來看看對壘的諸軍吧！

  俗話說：「好婦難為無米之炊。」在任何時候，當我們聊起樓市大戰的時候，不論我們的話題是市場，還是產品、營銷和理念，房企離開了最重要的「彈藥儲備」，關於樓市的任何期待和爭論都是沒有意義的。對於購房者來說更是如此，沒有房可買的樓盤再好對於他們都毫無意義。

  而在成都市場上，保利、恆大、萬科三家房企都在2016年收穫了「破百」的驚人成績，在2017年的市場上，這三家房企的角逐將成為一大看點，

  那麼我們來看看，成都2016年銷售前三的房企為2017年的樓市大戰都準備了哪些「彈藥」吧。

  （下文中的土地數據來自成都公共資源管理中心公開數據，銷售數據來自克而瑞，價格數據來自項目和區域歷史數據，僅供參考。）

  保利地產

  在2016年，雖然恆大和萬科緊緊追趕，成都保利依然毫無懸念地以超過150億的簽約金額捍衛著成都年銷售額冠軍的寶座，而面對著來勢洶洶的挑戰者和明顯收緊的成都土地市場，保利為2017年儲備了多少「存糧」決定了這一年戰鬥的難度。

  根據新浪樂居收集的2016年土地信息，保利在2016年的土地招拍掛市場上總共收穫了7幅宗地，用地面積共計26.99萬㎡。看起來著實不少，但是其中的4宗共14.18萬㎡土地並不在成都市內，而是集中在蒲江縣石象湖地區，2016年的拿地是為保利旗下的旅遊地產產品保利石象湖進行補倉。按照2016年該項目成交均價計算，該項目最多可為保利帶來約31億元的貨值，而此前該項目的剩餘貨值約為35億元，即該項目單項目目前的貨值約為66億元

  剩下的3宗宗地中，2宗2016年初拿到的土地已經呈現項目並開盤，分別為保利國賓首府和保利學府城，而2016年11月1日以每平方米12140元樓麵價拍下的兩河森林公園地塊則尚未有進行開發的消息。另外，2016年年底保利通過收購，從富森家居手中接過的2.8萬㎡茶店子土地也預計會在2017年投入市場。

  保利學府城和保利國賓首府都是在2016年年中開盤預售的，根據克而瑞提供的銷售數據，保利學府城規劃的最大建築面積為13.76萬㎡，其中已有7.1萬㎡商品房獲得預售許可，目前已銷售3.7萬㎡，剩餘3.4萬㎡可售，如果按照最大建築面積計算，未來最多還能有約10萬㎡投入市場。按照2016年的成交均價計算，該項目剩餘的最大可售貨值為9.73億元。

  保利國賓首府規劃的最大建築面積為17.5萬㎡，其中獲得預售許可的部分總計6.3萬㎡，目前已銷售4.11萬平方米，剩餘2.1萬㎡可售，如果按照最大建築面積計算，未來最多還有13.38萬平方米投入市場。按照2016年成交均價計算，該項目剩餘的最大可售貨值為15億元。

  保利兩河森林旁的第三宗土地，建築面積2.4萬㎡，按照2016年成交均價計算，最大可售貨值為6.3億元。

  而保利收購的富森家居旗下的2.8萬㎡茶店子土地最大建築面積為8.76萬㎡，按照該區域2016年成交均價計算，貨值約在8~15億之間。另據知情人士透露保利將該項目定位為高端，所以貨值還可能在預測的基礎上向上浮動。

  綜上，根據目前公開的土地市場信息，保利在2016年新獲得的土地儲備給保利2017年的銷售貢獻約為40~50億元。除此之外，在2016年開盤的保利愛尚里、保利大都匯等項目，以及更早之前開盤的保利康橋、保利兩河森林等項目目前還有較多的庫存可以投放市場，總貨值也在50~60億元左右。綜上，保利目前可售的總貨值約在190億元左右。

  所以根據目前的數據，保利想要在2017年在150億元的年銷售基礎上有所突破，還是需要在土地市場上有所行動，增加土地儲備和周轉效率。另外，從目前的庫存儲備可以看出，2017年保利的主攻方向在成都的西北部區域。

  恆大地產

  恆大在2016年的成都市場上風光無限，不僅斬獲了超過100億元的銷售額躍居成都樓市銷售第二，還在收購擴張的市場上腳步越來越快。

  在2016年的土地市場上，恆大通過招拍掛收穫的土地共計15宗，總用地面積60.17萬㎡，總建築面積160.3萬㎡，在眾多房企中僅次於天投和萬達，另外恆大還有一宗土地收購（恆大望江華府）以及一宗合作開發（恆大·上林苑），加之恆大一直以來在業界頗具盛名的開發效率，在2017年的成都樓市中，恆大對成都所有房企都產生了巨大的壓力。

  在收購的15宗土地中，9宗共計28.19萬㎡土地集中位於新津縣，規劃建築面積77.7萬㎡，所以新津對於2017年的恆大來說相當重要。目前，恆大新津項目「恆大天府城邦」均價約6300元/㎡，按照此價格計算可得出，恆大在新津目前的最大可售貨值約為48億元。

  另外六宗土地中，一宗位於成華區的北湖-龍潭寺板塊；一宗位於成華區的小龍橋路以恆大中央廣場的二期呈現；另四宗位於溫江區柳城街道。

  恆大北湖-龍潭寺地塊總用地面積8.3萬㎡，總建築面積21萬㎡，按照北湖-龍潭寺區域2016年成交均價，恆大此項目最多將提供約20億元貨值。

  恆大中央廣場二期目前尚未開盤，土地總面積1.5萬㎡，建築面積7.15萬㎡，按照此前中央廣場項目一期2016年的銷售均價，項目二期最多將為恆大提供約10億元的貨值。

  而恆大在溫江收穫的四宗土地總用地面積22萬平方米，總建築面積54.15萬㎡，此前恆大在溫江已經布局有傘個項目：恆大城、恆大名城和恆大新城，而四宗土地均離這三個項目不遠。以該區域恆大項目2016年的成交均價進行計算，恆大2016年在溫江收入的4宗土地最大可售貨值約為40億元。2017年的溫江是恆大在衝刺行銷售記錄的道路上除了新津之外的另一個主要的「基地」。

  另外，恆大在2016年收購了位於沙河堡的中鐵二局3.4萬㎡土地，打造望江華府項目，總建築面積13.1萬㎡，2017年初望江華府完成開盤，價格約為1.7萬元/㎡，按照改價格計算，該項目最多將提供約22億元的貨值。

  恆大也通過合作開發的方式擴張著自己的版圖，2016年，恆大與瑞升合作新都的恆大上林苑項目，據傳開發規模達到2400畝，不過上林苑項目目前可以查詢到的首期建築面積為34萬㎡，按照2017年的備案價格，該項目將為恆大貢獻的最大貨值約為25億元。

  根據上文的計算，恆大2017年將受益於2016年在土地市場上的闊綽出手，新增約140億元的貨值，另外，恆大的在成都的其他項目儲備也極其豐富，根據計算，恆大天府半島至少還有約50億元的貨值尚未出清，近200億元的可售庫存讓恆大在2017年的成都市場上遊刃有餘，不過也應當合理地評估高庫存帶來的風險。

  萬科地產

  萬科在成都市場多年深耕，終於在2016年度突破百億大關，躋身三大百億房企之一。2017年萬科不僅要鞏固，還需要突破。

  在2016年的土地市場上，萬科的出手不多，僅收穫2宗共計37萬㎡土地，一宗位於新都區，一宗位於天府新區。另外，萬科還與華潤合作開發第五城華潤·公園九里項目。

  新都區的12.1萬㎡土地建築面積14.54萬㎡是萬科為五龍山項目補倉收購的土地，根據該項目2016年的成交均價進行計算，該宗土地將為萬科貢獻最多16.37億的貨值。

  2016年5月底，萬科在成都天府新區華府板塊拍下一宗土地，在接下來的半年中，華府板塊的土地價格一路猛漲，萬科這宗用地面積15.4萬㎡的大幅華府宗地成為成都2016年土拍市場上「抄底」的代表作。目前，該宗地已定名「萬科·翡翠公園」，建築面積56萬㎡，按照該區域2016年均價計算，該項目將為萬科貢獻50~70億元的貨值。

  在合作項目方面，萬科與華潤合作的公園九里項目在2016年成都樓市中可以算得上「明星」，該項目規劃建築面積40.8萬㎡，已獲得預售許可的部分共計12.21萬㎡，目前已銷售6.3萬㎡，剩下的部分按照其2016年銷售均價計算，最多可為萬科貢獻23億元的銷售數字。

  雖然新增土地儲備不多，但是萬科手中的「糧草」卻並不匱乏，在2016年萬科銷售迅猛的萬科理想城和萬科第五城按照2016年的銷售均價，仍分別尚有55億元和73億元的貨值等待釋放，萬科金色城市的剩餘貨值也超過了10億元。所以保守估計2017年萬科在成都還可以進行銷售的庫存仍在200億元以上。不過，還是必須為今後幾年早作打算，2017年的土地市場上萬科仍然需要給自己一點壓力。

  從上文盤點的存貨量來看，2016年成都三甲房企2017年的存貨量都在200億元左右，今年的戰況想必會比去年更加激烈，如何分出勝負就看三家房企在營銷上能使出幾分力氣，以及願意在2017年上半年的土地市場上投入多少了。

  除了以上三家房企之外，融創、藍光、龍湖等房企均在成都市場上頗有斬獲，成都樓市在2016年從數百小國並立的「春秋時代」轉向幾家大房企爭雄的「戰國時代」，是否會有房企最後成為「統御六合」的最終贏家呢？2017年的樓市或許將透露一些信息。