房屋買賣后未過戶的效力認定

【裁判要旨】房屋買賣雙方當事人簽訂合同后，一直未辦理過戶登記，在該房屋遇到拆遷問題時，出賣方往往為獲取高額拆遷補償費而提出解除合同返還價款等要求。此種情況，應結合具體案情，按照誠實信用原則，對爭議進行認定，維護公平交易秩序。

原告訴稱：2008年8月24日，原、被告之間簽訂了一份房屋買賣協議，原告將座落於訥河市東北街4委22組的房屋出賣給被告。協議約定，房屋售價為人民幣11.4萬元，被告於合同簽訂之日交給原告購房款7.4萬元，餘款於2009年1月1日前付清。履行期限屆滿后，雖經原告多次討要，餘款被告卻一直未給付。由於被告的行為構成根本違約，其遲延履行給付購房款的義務致使不能實現合同目的，因此，原告於2009年2月10日口頭通知被告解除了合同，而被告卻拒收原告返還的購房款。雖然原、被告之間的買賣合同有效，但被告遲延履行債務的行為已經違反了合同法第九十四條的規定，因此，原告向法院起訴，要求解除原、被告之間的房屋買賣合同，由原告返還購房款。

被告辯稱：一、雙方在2008年8月24日簽訂的房屋買賣協議合法有效。二買方給付了全部購房款，其中7.4萬元是用賣方欠買方的7.4萬元抵頂，餘款4萬元已在簽訂協議當日一次性現金給付。三、買方在協議簽訂當日給付了4萬元后，賣方即將房本交給了買方，也將房屋交付給買方居住至2011年11月8日房屋被強制拆除前。綜上，被告履行了全部付款義務，原告訴訟請求無事實依據，應依法駁回。

黑龍江省訥河市法院一審時查明：原告王仁、王翠翠、劉玉蘭與王長富分別系父子、父女、母子關係，王長富與被告王秀英系姨兄妹關係。王長富與被告王秀英經過協商，將其自有的座落於黑龍江省訥河市東北街的磚木結構房屋（面積為75.9平方米）賣給了被告王秀英，於200S年8月24日簽訂賣房協議一份，房屋總價款為11.4萬元，協議簽訂之時已給付7.4萬元，餘款4萬元至今未付。協議簽訂后，被告入住此房屋直至房屋被拆除前。2009年9月19日王長富與開發商簽訂房屋拆遷安置工作補償協議書。2012年2月王長富向訥河市法院起訴被告，其於2013年6月11日去世后，其合法繼承人王仁、王翠翠、劉玉蘭經申請作為原告參加訴訟。其訴訟請求為：要求解除房屋買賣合同，由原告返還被告購房款。

訥河市人民法院經審理認為：王長富與被告雙方簽訂的房屋買賣協議是雙方的真實意思表示，合法有效，應受法律保護，雙方的權利和義務應受合同的約束。王長富將房屋交付給被告居住，被告已將大部分房款交付給王長富，履行了合同中的主要債務，被告並未構成根本違約，不滿足合同解除的條件。三原告主張曾到被告家索要餘款未果，后口頭通知被告要求解除合同，因其提供的證人未出庭接受質詢，未經質證的證據不能作為認定案件事實的依據，且亦未提供其他證據予以佐證，因此，三原告認為被告經催告后在合理期限內未履行給付餘款的義務已構成根本違約，據此要求解除房屋買賣合同的主張，因缺乏法律依據，本院不予採納。被告主張餘款4萬元在賣房協議簽訂之日已一次付清，證據不足，本院不予採納。三原告要求解除與被告簽訂的房屋買賣合同、由原告返還被告購房款的訴訟請求，本院不予支持。

據此，依據合同法第八條、第九十四條，最高人民法院《關於民事訴訟法證據的若干規定》第2條、第47條第1款之規定，判決：駁回原告王仁、王翠翠、劉玉蘭的訴訟請求。

宣判后，原、被告均不服一審判決，提起上訴。

黑龍江省齊齊哈爾市中級人民法院經審理判決：駁回上訴，維持原判。

近年來城市化進程加快，在棚戶區改造和城市房屋拆遷中經常遇到這樣的情況：房屋的實際佔有人和產權證登記人不一致，賣方提出各種理由主張撤銷合同或合同無效，要求返還價款，恢復到合同訂立前的狀態。出現這種情況的原因，一方面是遇到高額的拆遷補償款造成當事人違背誠實信用原則拒不協助買方過戶；另一方面，為節省過戶稅費，大量房屋買賣雙方只簽訂買賣合同和交付產權證照，造成了毀約隱患的存在。

商品經濟社會條件下，買賣關係為市場交易的普遍形式，維護買賣行為的效力穩定性是保護社會正常秩序的必要條件。從近年來法律法規的制定和變化上也可以看出，的立法意旨主張更加充分地保障合同尤其是買賣合同的效力穩定。

比如合同法中對無權處分的規定為：①因無權處分訂立的合同效力待定。②合同成立后的合理期限內，權利人追認的，合同自始有效。③合同成立后的合理期限內，處分人取得處分權的，合同自始有效。④合同成立后的合理期限內，權利人未追認並且處分人亦未取得處分權的，合同確定無效。其中的第4項規定對於善意第三人的權益採取了漠視的態度。但新制定的最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條則規定：因無權處分訂立買賣合同，無權處分不影響買賣合同的效力，若無其他效力瑕疵（如行為能力瑕疵；意思表示瑕疵；不違反法律的強制性規定和公共利益），該買賣合同有效。這就給了善意第三人更充分的保護（認定合同有效，第三人可以提起違約之訴，違約責任相比較於締約過失責任更利於對損失的補償）。從此立法的變化上可以看出：對合法有效合同的保護，不輕易否定或解除該合同更符合市場經濟規律，也更符合現實國情。結合到我們討論的此類案件，房屋買賣合同已成立多年，且買方居住多年，事實上已形成了對該房屋社會觀念上的所有和生活上的依賴。先不論房屋被強制拆遷賣方是否還有過戶的義務與必要性。拆遷補償的初衷為對現實居住人喪失居住場所的補償和安慰，其補償款為給現實居住人另覓住所或過渡性安置的經濟支持，而作為多年前已將房屋賣給對方且已得到相應價款的房屋賣方，其利益不會因房屋被拆遷而受損或得不到保護，而本案中如果買方當事人獲得了拆遷補償款，則對尚欠賣方的部分購房款更增加了其償還能力，甚至賣方可以向法院依標的的密切聯繫原則提出在補償款範圍內自身債權具有優先性。

本案中賣方則是以隱瞞真相的手段在買方處取得房屋產權證，才辦理簽訂了拆遷補償協議，而後主張被告根本違約而解除買賣合同，筆者認為原告行為違背誠實信用原則，違背維護市場交易穩定原則。涉案房屋已被強制拆遷，從這一事實出發，賣方此時為買方辦理房屋過戶已不具現實意義。房屋的賣方即原產權登記人簽訂的拆遷補償協議，在形式上具有獲得補償的表面要件，但在實質上缺乏法律上的正當性。筆者認為本案原告有權利依據房屋與拆遷款的牽連性在現實佔有的補償款中扣除房屋買方所欠購房價款及逾期利息。若支持本案原告（房屋賣方）解除合同的請求，結合本案具體案情，將造成極大的負面社會效果，引發誠信風險。

本案中原告是以對方未完全履行給付價款義務提出主張解除買賣合同，而此類案件的大多數情況是：房屋遇到拆遷，房屋價值大幅上漲，而原有的買賣合同因尚未過戶屬於合同未履行完畢，當事人（賣方）主張客觀情況變化繼續履行合同會造成雙方利益嚴重失衡，而提出解除合同或要求買方進行經濟補償。下面筆者分析此類買賣合同簽訂后，長期未過戶，遇到拆遷、房屋升值等情況是否適用情勢變更原則。

根據最高人民法院《關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第26條規定，情勢變更原則指在合同有效成立后，因不可歸責於合同雙方當事人的事由發生重大變化而導致合同的基礎動搖或者喪失，若繼續維持合同會顯失公平，因此允許變更合同內容或解除合同的原則。這時，履行合同利益將嚴重受損的一方可以向法院提起訴訟，請求解除雙方合同或變更合同條款內容。根據國內外相關理論和實踐，情勢變更適用於以下情形：通行貨幣在交易期間極劇下降，合同利益失衡；現行法律、法規重大調整，合同目的無法達成或將造成一方嚴重損失；不可抗力，如戰爭、災難等動搖合同成立和履行的基礎。在房屋買賣合同中，如果雙方在訂立合同並交付房屋后，在很長的時間內未辦理房屋過戶手續，在該合同中，買方的義務是按照約定交付相應的價款，賣方的義務是交付符合約定的房屋和協助辦理過戶手續。在此類房屋買賣中，房屋未辦理產權變更，房屋遇有拆遷房屋價值升高，雖有政策變化因素影響，但仍屬於正常市場變化，屬於當事人可預知價值變動，不在情勢變更情形之列。

在本案中買方（本案被告）未足額支付價款，雖未完全履行義務，但並不當然導致合同的解除。根據合同法第九十四條第三款和第四款規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的，可以解除合同。結合本案，未給付價款數額不足總價款的一半，認定為未履行主要債務太過牽強，且其為金錢之債不會導致合同目的無法實現，故不屬可以解除的合同。

區分原則是指，以物權變動為目的的原因行為（如合同行為），自合法成立之時生效，該原因行為本身不直接導致物權的變動，物權的變動尚需公示方法之完成，即動產需要交付，不動產（如房屋）需要登記。同時，公示形式之完成也僅僅是物權變動的條件，並非物權變動的原因行為的成立或生效要件，物權變動上的瑕疵不能反射到原因行為之上並影響原因行為的效力，在因公示的缺乏而導致根本不能發生物權變動的結果時，有過錯的當事人應承擔違約責任，而非締約過失責任。以此種房屋買賣合同來講，買賣雙方訂立了買賣合同，只要雙方主體適格、意思表示無瑕疵，該合同即為有效，此時合同雙方產生債權債務關係。

如該案中房屋買賣合同已成立生效，房屋和價款都已交付，但並不意味著房屋的所有權發生轉移，房屋所有權的移轉應以物權法上規定的變更登記的完成為要件。未辦理產權變更登記，僅僅意味著房屋的所有權尚未轉移，出賣方的義務尚未履行完畢，對合同效力無任何影響。出賣人不能移轉房屋所有權的，買受人有權基於有效的買賣合同要求出賣人承擔違約責任，具體的違約責任形式可以是請求實際履行合同，完成變更登記，也可以請求支付違約金或賠償損失。在房屋可以實際履行變更登記的情況下，只適用實際履行。本案中房屋已因強制拆遷滅失，雖不能要求賣房履行過戶義務，但作為房屋的代位價值拆遷補償款應為買方所有。現實中更多的情況是房屋買賣雙方在遇到房屋需要拆遷時，房屋買受人才主張辦理過戶登記，這就容易因高額拆遷補償款發生爭議，出賣方拒不完成物權移轉行為。那麼這種理論是否站得住腳呢？筆者試分析之。

物權行為在理論上有兩個方面界定，一是從外在效果上看，物權行為是指已發生、變更、消滅物權為目的的法律行為。二是從內在結構視角界定物權行為，認為惟有物權變動的意思表示與其外在形式（登記或交付）相結合，才構成完整的物權行為。這種觀點為民法理論界通說，代表了物權行為概念的主流。結合以上兩個視角，物權行為的概念為：由物權變動的意思表示與登記或交付相結合，產生物權的設定、變更或消滅的法律行為。故在買賣合同后當事人未協助過戶，以合同為債權行為區別於房屋過戶的物權行為為由，拒絕為買方辦理過戶手續，物權行為理論成為拒不履行合同義務的抗辯理由。物權行為理論為舶來品，其發展有幾百年的歷史，起源於德國法，為台灣地區、日本民法所推崇，但對於現行民法體系而言，並不被立法所採用。

物權行為理論是將一個房屋買賣合同分為兩個階段：訂立合同階段和辦理過戶階段。在這種理論下，強行切斷了前後行為的因果關係，把房屋過戶認定為又一個獨立的行為，使不履行合同義務披上正當化外衣。這些論斷是建立在不動產登記中包含有獨立的意思表示這一認定的基礎上，但深入分析可以得出：動產變更登記本身只是一個事實，其中並不包括意思表示的內容。退一步講，即便認為不動產登記行為包含有意思表示，意思表示也不可能真正獨立於債權行為的意思表示之外，應該從屬於債權行為的意思表示，其作用表現為對債權行為意思表示的確認或履行、貫徹或延伸。當變更登記與買賣行為相結合時，由於買賣的目的在於轉移所有權，故辦理變更登記為產生所有權轉移的一個手段或過程僅僅為一個事實。如果買賣雙方訂立了合法有效的合同，那麼履行過戶的行為是合同的主要目的。

綜上所述，在動產買賣中依法及時辦理變更登記是避免矛盾糾紛的有效手段，而在利益糾紛發生時，法官應在尊重私法自治的基礎上，維護誠實信用原則，維護交易秩序穩定，努力做到法律效果和社會效果的統一。