告訴你為什麼房價只漲不跌宏觀經濟

  房價數十年來只漲不跌，已經與居民人均收入完全不成正常比例。在這樣的情況下，全世界都沒有出現過房價只漲不跌，或泡沫不破的先例。於是有人說，房價打敗了多少經濟學常識。其實不然，這恰恰就是經濟學常識的體現。

  土地資源

  農村土地集體所有，城市土地國有。要開發商品住房，只能向唯 一的賣方買地。賣方用「拍賣、招標、掛牌出售」的形式，自然恨不得把土地價格賣到全世界第一，更希望一次比一次高。所以有特色詞「地王」。再算上土地幾經轉手，房價水漲船高，你想讓船沉到水下面去，除非開發商全都餓得快要死了。一個開發商餓得快要死了，想低價，別得開發商絕不允許他這麼干。

  建築權

  建築權也只是在各地數量相對較少的商品住房開發商手中。要獲得商品住房開發權，需要提交各種申請資料和層層審批來獲得資質。個人或其他企業不能自己買地，用於自己建房，否則就不會被法律所承認。所以才有特色詞「小產權房」。為什麼毛衣價格不可能漲得離譜，因為雖然毛衣也是剛需，但我們可以自己織毛衣，自己穿，不需要辦證。如果有一天必須通過提交各種申請資料和層層審批才能獲得織毛衣的權利，我們再來看看毛衣的價格。

  住房衍生資源

  住房的價值不僅在於其自身成本和利潤，更在於其衍生的各種資源：工作機會、交通條件、信息渠道、人脈網路...，加上特有的戶籍制度與之衍生的剛需福利：教育、醫療、養老...。住房衍生的各種優質資源也是呈稀缺和壟斷的態勢，和商品住房的價格一樣，呈中心化和金字塔形分佈，所以才有特色詞「一線城市、二線城市...」也才有特色詞「學區房」。清華和北大的學生能否買得起房，不會影響全國人民都想讀清華北大的需求。

  消費需求

  住房是消費產品，首先有消費的需求。也許房屋的絕對數量相對於人口絕對數量是過剩的。但是，對於沒有建築權的絕大多數人來說，土地、房屋及其衍生的各種優質資源和福利永遠是呈稀缺和壟斷的態勢，呈中心化和金字塔形分佈。所以，農村的人有了錢想到城裡買房，鎮上的人有了錢想到縣城買房，縣城裡的人有了錢想到市裡買房...而真正的有錢人，想在「北上廣」買房，那怕在國外已有多套房。

  投 資需求

  另外住房不僅是消費產品，更是投 資產品；不僅有消費需求，更有投 資的需求。你不可能買輛車來投 資增值，因為車市基本市場化，充分競爭，並不稀缺和壟斷（古董車收藏除外）。對於大多數人來說，又能消費，又可能投 資增值的產品，最好莫過於房產。在經濟總量全球第二，貧富差距全球前列，人口世界第一的國家，有錢人的有錢的程度令人瞠目，有錢人的絕對數量可以超過很多大國人口的總數，加上國內銀行及其他各種金融貸款，以及國外資本加入...。不打破壟斷的各種調控和限購政策，註定都是浮雲，治標不治本，最多只能防止「過快上漲」。他們和開發商一起穩住房價，即使不漲也不能讓跌，即使跌了也不出手，直到有人願意以他們較滿意的價格接招，去購買這套住房及其衍生資源。

  所以，房價沒有，也不可能打敗經濟學規律和常識，只不過是在特有的背景下，經濟規律再一次起作用的特有的現象。而這種特有的背景和現象在其他很多國家是沒有過的。因此，在目前條件下，且貨幣超發，房價必然只漲不跌。

  那有人會問：難道房價永遠只漲不跌嗎？當然不會？有人會繼續問什麼時候會跌？不要問這樣的問題，因為沒有人能預測什麼時候會跌；應該問什麼條件下會跌。當土地不是壟斷資源的時候，當人人都有可以自己選址建房的時候，當農村的各種資源條件與福利與城市沒有多大差別，人們更願意到農村居住的時候...總之，當房地產市場整個產業鏈上充分市場化不存在壟斷的時候。

  而這些條件都是人在實現的，人要實現這些條件首先要有這個想法，什麼時候產生這個想法，什麼時候實施，什麼時候完成，目前的科學技術是無法預測的。如果到了那些條件都實現的時候，某些地方的房價還像這樣高得離譜，那就真正的是泡沫了，不論戳不戳，或誰來戳，它都會自然破裂，根本用不著等多長時間。