拐點已現！北京祭出樓市最大"殺器"，深圳房價開始下跌

兩天前（4月6日），住建部和國土部剛剛下發適時調整供地的指示，對於庫存少的城市要多供地，對於庫存6個月以下的城市要顯著供地還要加快節奏。很多人都覺得只是說說而已，然而起碼北京並沒有這麼想，僅僅一天後，北京繼限購限貸、認房又認貸、打擊商住房之後，在供地的調控上，又開了全國的第一槍。

住建部、國土部聯手放大招

4月6日，住房和城鄉建設部官網發布了由住建部和國土資源部共同簽發的《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》（建房[2017]80號）。然而，這份文件的重要性很多人都還沒注意到！！！

這是4月1日的文件，但到4月6日4月6日才在中華人民共和國住房和城鄉建設部網站公布

文件有點長，簡單來說，這份文件主要講了以下五點內容：

一：凡是庫存6個月以下的，不僅要顯著增加土地供應，還必須加快供地的節奏；6-12個月的，必須增加供地；18-36個月的，減少供地；36個月以上的，直接停止供地。

二：不管是區域性總價，還是土地單價，或是樓麵價，一律不得出現新高，屬於嚴重擾亂市場預期。

三：房價上漲壓力大的城市，建房不僅要開啟快速審批通道，對拖延上市，捂盤一定要嚴處。

四：地級以上城市，包括百萬人口以上的縣，在2017年6月前，一定要向社會公布你的3年土地供應計劃和5年供應計劃。並且實施情況每半年就要向中央彙報，數據弄虛作假，一律嚴辦。

五：對工作不力，未實現調控目標的地方，將對有關地方主管部門和責任人約談問責。

簡而言之：出現地王就是擾亂市場，捂盤惜售就得嚴處，弄虛作假就要嚴辦，調控不力就要問責。

數據顯示，今年1-3月，全國300個城市的土地成交面積同比減少了3%，但土地出讓金卻同比增加了51%，成交樓面均價同比上漲了55%。地價漲幅甚至超過了去年二線的樓價，麵粉都漲了，天天限麵包的價格有什麼用呢？

這份文件的出台，相當於中央將地方政府調節地價的權利直接沒收了，要通過供求關係來解決的房地產問題：周期短的要擴大供地，周期長的要停止供地，是真正的對症下藥。期盼多年的增大房地產供給終於來了

北京第一個響應，

祭出樓市大「殺器」！

就在這個文件剛剛公布的第二天，北京市立馬跟進了！

4月7日，北京市政府批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》。根據《計劃》，今後五年北京將供應住宅用地6000公頃，其有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃。

北京市規劃國土委相關負責人表示，今後五年全市住房建設需求150萬套，其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。產權類住房中定向安置住房計劃供地1230公頃，自住型商品房計劃供地1020公頃，普通商品住房計劃供地2450公頃，租賃住房計劃供地1300公頃。

租賃類住房和產權類住房三七開

北京未來五年加快供地新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

同時，北京還將調整優化住宅用地供應空間結構。中心城區適度增加居住用地；中心城區以外地區重點保障自住型商品住房與租賃住房的用地供應。

居住用地優先在軌道站點、大容量公共交通廊道節點周邊布局，毗鄰產業園區、城市副中心和重點新城，發揮規劃引導作用，把握住宅用地供應節奏時序，注重提高設計施工質量，實現產業和人口、居住和交通的有效對接。

今年自住房供地擴容 可建5萬套

此次結合兩部委的要求，北京市在公布未來5年住宅用地供應計劃的同時，還對今年住宅用地供應計劃作出調整，此次調整后，今年全市計劃供應住宅用地達1200公頃，比原計劃將近翻了一倍，以保障30萬套住房建設需求。

今年住宅用地供應的調整同樣是根據需求導向。據介紹，今年全市住房建設需求為30萬套，其中產權類住房20萬套，租賃住房10萬套。產權類住房計劃供地973公頃，其中，定向安置房用地121公頃，棚戶區改造用地132公頃，自住型商品房用地200公頃，商品房用地450公頃，其他用地70公頃；租賃住房計劃供地227公頃，其中，公租房用地27公頃，集體土地建租賃房用地200公頃。

與今年原計劃相比，自住房用地由83公頃調整大幅增加到200公頃，是原先的約2.5倍。

專家表示，此次北京首次公布5年的住宅用地供應計劃，而且住宅用地的計劃供應量大幅增加。一方面，從供需關係上大量增加供給，緩解供需矛盾，有效起到穩定房價的作用；另一方面，這對於引導市場預期也將帶來良好的影響，更加有利於促進房地產市場健康發展。

事實上，今年一季度，北京就已供應經營性用地約230公頃。其中，商品住宅供地161公頃，占已供應經營性用地面積的70%，是去年同期的6.2倍，是去年全年商品住宅實際供地量的1.5倍。

一個季度就超了去年全年，是什麼節奏？再加上這次5年內提供住宅用地6000公頃，2017年供應住宅用地1200公頃，按照產權類住房5/6的比例，產權類住房供地也有1000公頃，是去年的10倍之多！

可見，大幅增加供應，應該是未來土地市場最大的主題，北京的房價恐難再上漲了！麵粉多了，麵包還怕沒有嗎？麵包的價格還能再炒得起來嗎？

，此輪瘋漲到此結束？

事實上，從近期政府接連出台的一連串調控政策來看，限購、限貸、「限離」再到現在的土地供應，無一不看出中央對房價調控的決心。

在這重重調控之下，深圳樓市已經率先扛不住「壓力」了。

據深圳市規土委公布的最新數據顯示，3月份深圳一手住宅成交均價跌破5.5萬元/平方米關口，為54730元/平方米，環比小幅下跌0.1%，已連續第六個月出現環比下跌。而成交量上也僅有803套，創下2009年以來的最低位。

深圳自去年第四季度啟動「史上最嚴」調控政策后，樓市開始變得冷清，進入2017年後仍未有復甦跡象。

調查顯示，近期深圳多個新開盤項目定價低於市場預期，甚至低於前期售價。

最近陳先生有些鬱悶。兩年前，他以約4.6萬/平方米的價格買下龍崗布吉商圈的花語馨一期樓盤。本想脫手賺取差價，但陳先生髮現，現在該樓盤二期項目的新房價格只要約4萬/平方米。

指數研究院統計數據顯示，深圳今年第一季度商品住宅成交均價為54846元/平方米，環比小幅下跌0.75%；期內商品住宅成交面積為33.64萬平方米，環比下跌63.83%。

而主導深圳樓市的二手房市場亦是如此。

中指院統計顯示，深圳二手樓價格指數自去年10月開始持續下跌至今。今年一季度二手商品住宅成交量為9825套，環比減少37.9%，同比減少76.8%。

多位業內人士認為，深圳樓市的調整期預計要持續全年。如果市場保持現狀，則沒必要出台更嚴厲的調控，但政策儲備仍然存在，如果市場過熱，依然有加碼空間。

目前來看，深圳只是下跌的第一槍！這次，樓市的拐點是真的到了。當中央一手抓著土地供應，一手抓著限購條款之後，相信這輪瘋漲的房價已經結束。

從供需入手，

在根本上扭轉房價局面

北京在未來5年人口基本每年減少50萬人的基礎上，每年住房增加還能滿足100多萬人的新增需求。這個供需矛盾很可能會根本逆轉。

大家不是老覺得地不夠用嗎？這下看來北京市真的要用狠招調控了。每年自住房供應5萬套，各類住房每年供應30萬套。這基本上力度空前了，要知道今年一季度，北京市已供應經營性用地約230公頃。其中商品房供地161公頃，是去年同期的6.2倍，也是去年全年商品房實際供地量的1.5倍。

很多人還在反駁，只是供地效率增加了，而實際上總量沒有增加的時候，北京市這個規劃徹底打了他們一個耳光。這就是徹頭徹尾的像炒房團宣戰了，不但要用限購限貸抑制需求，還要增加大量供給調控預期，此外還要竭盡所能通過各種金融手段，掐斷炒房的資金鏈。我們能夠想到的政策，起碼北京都在做了。

而北京開槍后，很可能會全國推廣。因為炒房已經成為了一場類似於洪水的自然災害，調控堅決下手狠的城市，必然會把這個洪水推向其他城市，北京調控越堅決，河北的房價可能就會被推升，上海和深圳也會受到威脅，所以其他城市如果不想背黑鍋，就只能跟進最嚴厲的調控。把短板補齊，所以這已經是一場調控的軍備競賽了。而且最後很可能走向調控的矯枉過正。

記得當年香港嗎？1984年開始到1997年間，香港因為要回歸，所以不再供給土地。想把地留下，等香港回歸之後，我們自己賣。在這十幾年中，香港房價漲了10倍。一個中檔私宅，每平尺的價格7000-8000港幣，相當於每平米10萬人民幣了。當時中產階級買一套房需要一輩子的收入，而香港人把收入的74%都用於了供樓。當時香港老百姓苦不堪言，輿論一致呼籲政府平抑房價，痛斥高房價的噩夢。

後來香港回歸，但恰巧趕上了亞洲金融危機，樓價暴跌，但由於供需矛盾，到了1999年很快就反彈起來，就在這個時候，董建華政府提出了八萬五建屋計劃，其實這個是當時港英政府看到房價上漲過快提出來的，但礙於中英聯合聲明，所以他們無能為力，只能留給了之後的董建華政府，也就是每年興建住房85000套，10年內讓全港70%的家庭擁有住房，而具體的做法就是大規模賣地供地，僅1997年香港便拍賣19塊宅用地。香港房價繼金融危機暴跌之後，2000年開始再度暴跌7成。

就力度來看，1997年香港人口是不到700萬，每年供應8萬5000套房足以造成致命的殺傷力，而北京現在2000萬人每年供應各類住房30萬套房。這個力度應該差不多，香港當時人口穩定，每年增加10萬人左右，並不多。而北京未來每年將疏解掉50萬人，人口趨勢上北京的調控力度顯然更大。而且北京還有其他的配套調控措施，再加上旁邊的新區轉移了更多的炒房資金，這個政策推出，將在根本上扭轉房價的局面。