樓市繁榮近20年，這次真的不一樣...

上海樓市將允許「商改住」

今天（8月11日）下午3點多，「滂湃新聞」報道說：上海住建委表示，將研究制訂「商業用房改建為租賃住房」的實施細則，對於「類住宅」清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉型為租賃住房。

這意味著，在北京、上海這類「對商辦物業、類住宅高度管控」的城市，政策出現了重大調整。其直接結果是----大量滯銷、庫存的商業物業、類住宅獲得了轉機，有機會轉型為租賃住房。

這一新政將帶來三大影響：

1、空置的商辦物業、類住宅的開發商、業主。此前，他們基本上瀕臨絕境。現在政策轉變之後，這些資產等於被盤活了。

2、新政如果可以普及，意味著中心城市「可以出租」的住房量大增，對於平抑租金價格，將產生巨大的作用。

3、商辦物業轉型、類住宅盤活，對於商品住宅價格有抑制作用。

央行出手了！炒房客面臨被鎖樓市...

近日，央行在最新發布的區域金融運行報告(2017)中為房地產和去產能劃出了清晰的金融政策底線：在支持居民合理自住購房同時，嚴格限制信貸流向投資投機性購房；停止對落後產能的金融支持。

1、嚴控投機性購房，各地因城施策

報告強調，2017年，各地區將認真落實「房子是用來住的，不是用來炒的」這一政策要求，繼續強化「因城施策」 調控政策，全國房地產市場可能呈現「成交回落、價格平穩略降」的發展態勢。

「從調控政策措施看，2016年尤其是2016年四季度以後，『因城施策』調控力度加大，靈活度提升。」

同時，「房價上漲預期仍然存在；土地供應不足，部分城市甚至出現『麵粉比麵包貴』的情況；部分熱點城市庫存處於低位，短期內市場供應緊張；居民投資渠道有限且回報不高。」

雖然國家在長效調控上已做了巨大努力，但長效機制短期無法達到，要想短期控制房價，閥門必須關緊，因此當前的限制性調控政策不可能只是曇花一現。下半年全國樓市調整期將持續。

2、政策到底在打什麼牌

從限購、限價，到限貸、限售、限商辦，「五限」時代在部分城市已拉開帷幕。

違規發放住房貸款的銀行都要被罰。

針對違規房貸，4個月內，各地銀監局對開發商及個人開出超100-張罰單。

1、 前幾年信貸寬鬆的年代，貸款亂像叢生，已危及到金融體系的安全。

2、銀行違規給開放商發放貸款不行，對個人進行違規發放住房貸款也不可以。這些情況均被處罰。

3、監管層要從資金源頭上控制房價，控制違法發放貸款，貸款審核更嚴格，周期更漫長。

目的只有一個，嚴控投機性購房，從源頭切斷炒房客的炒房資金。

3、為打擊炒房，房產稅呼之欲出

經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱8日在2017博鰲房地產論壇上表示，房產稅是樓市調控的一個長效機制，呼籲趕快實行。

對於房產稅如何實施，樊綱建議，新人新辦法、老人老辦法，雙軌過渡，設立一個過渡期，增量改革，這是改革的成功經驗。同時，要有適當的減免措施。他主張，根據房子價值減免，在控制每家只有一套房子能減免的情況下，低價的房子減免比較合理，使低收入階層的住房成本稍微低一點。

樊綱還表示，房產稅不會使房價暴跌。對於房產稅對抑制房價不起作用的聲音，他認為，是的房產稅稅率太低，「天下沒有不起作用的價格，只有不夠高的價格」。

「有的國家房地產一出泡沫，購房者要交的房產稅比自己的工資都多，他一定要賣大房子，換小房子，增加市場供應，這是一個內在的穩定器。」

深圳放大招 擁抱「住房公有制」

8月9日，深圳市住建局日前起草的《關於加快推進棚戶區改造工作的若干措施(徵求意見稿)》在網上流出。

文件內容顯示：深圳將加快推廣「政府主導+國企實施+公共住房的棚戶區改造項目實施模式」。

明確規定：棚改區改造的住宅部分，除搬遷安置房以外，全部用於人才住房和保障性住房。

在南山、福田、羅湖、鹽田在4個區里，供應大量的保障性住房+人才性住房，並實現只租不售。

此外，本次棚改的界定時間，由去年7月棚改計劃認定的30年減少到20年。

本次文件最大的看點在於：政府主導+國企實施+公共住房，本次棚戶改造后釋放的所有房源，無論建設、上市、分配等供應環節，都將由國家主導完成。

最重要的是：棚改將以保障性住房+人才性住房為主。

參考《深圳市十三五住房建設規劃》，深圳將供應30萬套商品住房+40萬套保障性住房（含人才性住房），加上如今的棚改計劃，深圳未來房屋供應量中，政府和國企控制的政策性住房、租賃住房，將至少超過一半。

7月24日下午，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，分別被上海張江（集團）有限公司和上海嘉定新城發展有限公司以底價獲得，兩家企業均為上海的國企。

被拍得的兩幅土地分別位於浦東張江和嘉定新城，成交樓面單價分別為5569元/平方米、5950元/平方米。採用「只租不售」的模式，待項目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。

浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊

嘉定區嘉定新城E17-1地塊

上海市規劃和國土資源管理局和上海市浦東新區人民政府此前聯合發布的《張江科學城建設規劃》（徵求意見稿）中，明確提出了，未來科學城範圍規劃擬通過增加居住用地、新增住宅全部用作租賃住宅，以及提高研發、工業用地人才公寓、宿舍配套比例等，滿足科學城就業人口居住需求。

據悉，目前除了上海外，其他多地也已開展了類似做法。據不完全統計，截至目前，包括北京、天津、廣州等城市均已實施住宅自持模式。因此，未來以各種形式為主的自持模式或成為土地拍賣市場的新趨勢。

王健林正式宣布：萬達徹底告別房地產！

「高處不勝寒」——在房地產市場打拚了近30年的王健林可能對此最有體會。據每日經濟新聞，最近幾個月，通過一系列讓人眼花繚亂且又讓人驚掉下巴的資本運作（涉及總金額高達1000億元以上），王健林掌舵的萬達集團官方微信在昨天宣布：

萬達徹底告別了房地產！！

最近1個月，萬達集團給外界的關鍵詞是：瘦身，變現，收縮，退出……

先是7月19日，萬達商業分別與融創、富力地產簽署了轉讓協議，萬達以637.5億元的總價將77家城市酒店全部股權以及十三個文旅項目的91%股權分別轉讓給富力和融創。

「只要有萬達，迪士尼十年到二十年之內盈不了利。」王健林的這番豪言壯語隨著十三個文旅項目的易主隨風飄散。就當大家錯愕於首富忍痛割愛的決絕之時，王健林的大動作一個接一個。

從今年2月以來，萬達集團密集收回至少400億元萬達廣場項目公司的註冊資本金。在已建成的萬達廣場中，至少有84家萬達廣場項目公司的註冊資本金減少，累計減少401.63億元。

7月25日每日經濟新聞報道，柳南萬達廣場、棗莊萬達廣場、鹽城萬達廣場及焦作萬達廣場這四個萬達廣場已經完全被中信信託持有；7月5日，南昌西湖萬達廣場被珠江人壽納入麾下；北海萬達廣場、撫州萬達廣場、九江萬達廣場、雅安萬達廣場、遼陽萬達廣場則被民生信託持有。

萬達最近的一項大動作就發生在8月9日深夜10時52分，萬達酒店發展公布重大資產重組計劃，將萬達酒店管理公司和萬達文旅集團注入香港上市公司，總金額達到了70.5億元人民元。

綜合上述信息計算，王健林已經完成了總金額高達1109.63億元的資產大騰挪。

樓市繁榮近20年，但這次不一樣

萬達用「輕資產」為口號，表達了不再做房地產的決心。與此同時，另一家房地產巨頭萬科早經開始在「賣房子」之外的業務上布局：

養老服務。目前萬科已在多個城市開始運營養老項目，包括帶長住床位的項目和社區居家服務及日間照料中心。

物流地產。7月14日，萬科集團宣布，攜手厚朴、高瓴等組成的財團，擬以總代價約159億新元（約785億元人民幣），收購新加坡物流巨頭普洛斯。

自持物業。據觀點地產消息，截至今年6月8日，萬科已經拿下五宗自持地塊，合計付出約170億的代價（不完全統計）。

無論是萬達、萬科，還是提出多元化、去房地產化的其他房地產企業，他們的行動是基於當前市場形勢的理性動作。經歷了將近20年的繁榮，的房地產市場確實來到了一個關鍵的十字路口——為住房而煩惱的新城市人，看到了房地產長效機制正漸行漸進：

1，抑制投機需求。「房子是用來住的、不是用來炒的」，去年以來，從中央到地方，限購、限貸、限售等諸多調控手段並用，已經將投機需求極大地抑制了下來。

國家統計局數據顯示，今年6月份，70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅已連續回落。其中最典型的莫過於此前房價漲幅第一的深圳了，據央視財經8月5日報道，自去年10月至今，深圳房價已連續10個月下降，每平方米累計下跌7154元。

2，發展租賃市場。住建部會同發改委、公安部、財政部等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。這份通知要求，在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

在發展租賃住房方面，各地方政府也已有動作。比如上海首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地於7月24日被兩家地方國企競得，這兩塊土地均採取「只租不售」模式，項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。這兩幅地塊的成交單價都不足6000元/平方米。而成都則提出了組建國有住房租賃公司、降低個人出租住房稅率、建立租賃信用管理體系等一攬子支持政策。

3，租售同權。7月中旬，廣州市明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權；7月下旬新華網報道，住建部有關負責人說，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

4，共有產權房。北京市住建委委會同北京市發改委等聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，並徵求意見。其中提到，30%的「共有產權住房」房源應該面向沒有北京市戶籍的「新北京人」。據悉，共有產權房的配置並不低，不僅公共交通便利，容積率也並不高，還有WiFi全覆蓋、人臉識別等技術。

目前來看，新的房地產調控手段多停留於地方層面，但中央已經明確將建立房地產調控的長效機制，這一機制的出台只是時間問題。對那些寄希望於將來房地產政策「反覆」的人來說，北京市住建委主任徐賤雲在接受《經濟參考報》採訪時的一段話值得參考：

政策出台後，更重要的是堅持到底，嚴厲執行。北京市除了『打補丁』，還發揚『釘釘子』的精神。如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發布。『穩定房價的決心不會變。』

國泰君安證券首席經濟學家林采宜則認為，「目前的房地產正站在珠穆朗瑪峰，無論往哪個方向走，都沒有『高處』了。」

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