樓市再遇大風暴！所有的房子都是學位房，炒房的傻眼了吧？

「樓市再爆大新聞！這一次是深圳的寶安區。剛剛，寶安區宣布，全面推行學位房制度。也就是說，寶安區的所有合法住宅，都是學位房了！

本文主要內容：

1、深圳寶安全面推行「學位房」制度

2、學位、學位，還是學位

3、注意！學位房≠學區房

4、「租購同權」？目前只是個夢想

全區鎖定！所有的房子都是學位房

近日，寶安區教育局發布公告，決定自2018年秋季學期起，在全區各義務教育公辦學校全面推行學位房制度。

截至今年，寶安區已有29所學校實行學位房制度，學位房鎖定時間自各學校開始實行學位房制度的當年便已開始。除已實行學位房制度的29所學校外，寶安區其餘各義務教育公辦學校自2018年秋季學期起將全部實行學位房制度，公辦新校則自招生當年起實施學位房制度。

針對學位房的使用，公告中指出，區內一套住房只允許一對夫婦的一個或多個孩子申請學位。如果使用祖輩房，該房屋只能用於其一個子女的孩子申請學位。例如：張大爺有A、B、C共3個子女，每個子女都有孫輩子女申請入學。張大爺的房子只能用於A、B、C其中一個子女的孫輩子女申請學位。

此外，提供住宅類《房屋租賃憑證》的，房屋證明材料的落款日期必須在申請入學前一年的9月30日前（含9月30日），租賃有效期限的終止時間必須至少能夠覆蓋到入學當年12月31日。

深圳寶安區地處關外，是深圳面積最大的區，在沒有拆分出龍華、光明兩個新區之前（龍華已經升格為行政區），寶安的面積占深圳總面積超過了1/3。

寶安區由於遠離市中心區，生活成本較福田南山低了不少，因此集聚了大量的人口。官方數據顯示，目前寶安區的常住人口為301.7萬人，占深圳總人口的1/4。數據不一定準確，但比例應該不假。

常住人口多國小生人口多，學位需求量自然就大。2017年40個國小、13個國中學位緊缺。

查到的數據顯示，在今年秋天學位申請中，深圳寶安區申請入讀公辦小一學位的人數超過32000人，遠遠超過小一計劃招生的20350人，公辦小一缺口比預期還要嚴峻，超過此前教育部門預計的7000人缺口，實際公辦小一缺口高達1.2萬多人，新橋國小甚至出現900人要搶167個公辦學位的情況。

900人搶167個學位，也即五六個人搶一個學位，學位的極度緊張導致區內一些公辦學校，購買了學區房也未必能夠順利入讀。正因如此，學位房才會遭瘋搶，房價居高不下。

這並不是寶安區獨有的現象，2017年深圳市公辦國小小一學位缺口達到了4.63萬個，明年公辦國小小一學位缺口將達到6.1萬個，公辦初一學位缺口0.32萬個。

深圳8個行政區、2個新區，學位都稀缺，寶安只是尤為突出。按照過去深圳平均每年新增20萬嬰兒的數量估算，深圳的學位未來只會越來越緊張。

所以，作為學位緊缺最嚴重的寶安率先全面推進學位房制度。

學位房

學位房是孩子在國小及國小升國中時為了得到該地段相對應學校的學位而在該學校所規劃的學區房內購買房產，理論上是一定能進入目標學校的。

學區房

學區是由教育部門根據每年片區入學生源劃分出來的一個範圍。

，這種範圍里的物業房產，叫做學區房。

雖然現在開發商紛紛承諾的「買房送學位」，但這一承諾未必能兌現，而不少開發商賣房時宣稱的引進名校也會存在流產的可能。因此，在選擇「買房送學位」的房產時，要多個心眼。

學位房制度，對於解決學位供需嚴重不平衡的現狀有一定的幫助，但個人以為，只是治標不治本。

為何這樣說呢？

學位房制度改變了以往一套房子佔用多個學位的現象，縮減了申請量，並沒有減少需求量。

在為全面實行學位房制度、未鎖定學位之前，一套房子6年內可以產生好幾個國小學位和國中學位，鎖定之後，一套房子在二孩全面放開的情況下6年內只能有1~2個國小學位和國中學位。

這種制度的推行讓一部分人無法申請，減少了一批人的申請渠道，而沒有從供需根本上解決了問題。

學位房制度事實上是在排擠租房、非深戶人群子女的入學需求。

這種制度的全面推行，將讓學位房變得更加珍貴，表面租金在政策壓制下可能補漲，但暗箱操作的實際租金估計會更高。

另外，即使租到房子，具備了申請資格也不一定會被錄取。因為根據深圳的積分入學規則，新生學位類型有8類，按照類別依次錄取。

這8類分別是：

第1類：寶安戶籍，學區購房（父母、祖父母、外祖父母或其他法定監護人有學區合法產權房【含政府出售的人才住房、安居房、經濟適用房】或祖屋，且產權份額≥51%，下同）。

第2類：深圳其他區戶籍，學區購房。

第3類：寶安戶籍，學區租房（父母或其他法定監護人在學區租房且經過備案，下同）或有特殊住房（含自建房、軍產房、集資房、集體宿舍等，下同），並且父母雙方或其他法定監護人和子女在深圳無產權房（提交房產信息登記部門在入學當年出具的無房證明）。

第4類：非深戶籍，學區購房。

第5類：寶安戶籍，學區租房或有特殊住房，不提交無房證明。

第6類：深圳其他區戶籍，學區租房或有特殊住房，並且父母雙方或其他法定監護人和子女在深圳無產權房（提交房產信息登記部門在入學當年出具的無房證明）。

第7類：深圳其他區戶籍，學區租房或有特殊住房，不提交無房證明。

第8類：非深戶籍，學區租房或有特殊住房。

在學位本就極度稀缺的背景下，按照這個順序錄取能夠錄取到第5、第6類，被錄取者都會覺得像中了500萬彩票一樣艱難，基本不可能輪到第7、第8類。

第7、第8類不正是一個月前廣州出台「租購同權」政策惠及的人群嗎？

如此說來，在目前這樣的情況下，想要做到「租購完全同權」基本不太現實。

事實上，在對待非戶籍人口義務教育方面，深圳在全國是做得最好的，據不精確的數據顯示，深圳義務教育階段70%的教育資源給了非戶籍人口。

如今，以深圳為代表的中心城市，推進學位房制度確實是無奈之舉。

過去幾年中心城市人口猛增，以深圳為例，2010~2016年國小生增幅高達47%。需求量猛增，資源稀缺，這這樣的情況下，有限照顧當地居民，納稅多的居民，是國際慣例。

市政府當然知道解決學位緊張的辦法是增建學校，但這並非一朝一夕就能夠解決的事情，且人口還在不斷增加。

我們冷靜下來，換位思考會覺得，在徹底解決學位供需矛盾之前，學位房制度不失為一種相對公平的制度。

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