超詳細！在房屋買賣的過程中，遇到賣家或買家反悔的情況應當如何處理？

轉自：民商事實務（minshangshi）

買房路上，買到房和買不了房不知道那個結局先來......出於種種原因，買/賣房想反悔了能行嗎？

答案是肯定的，只是情況不同，看你要付出什麼代價了！

賣家反悔

反悔的後果：雙倍返還定金。

買家剛剛交付了定金，但還未簽訂正式的買賣合同，此情況下法律關係較為清晰，相當於預購房合同，合同標的為標的房屋的購買權。賣方若發生違約行為，不願賣房，買方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償。

小明準備把房賣給小紅，雙方簽訂房屋買賣合同之後，房價飆升，小明反悔，這時候小明要承擔什麼法律責任?

【違約後果】

1、買方上訴法院，可能判決強制過戶給買方

當買方滿足以下5個條件時，可主張強制過戶：

(1)簽訂的買賣合同有效;

(2)購房人具有購房資質;

(3)購房人具有全款能力，若批貸函已下發，部分法院也會支持過戶;

(4)售房人構成根本違約，即售房人明確表示不賣的證據材料及逾期履行合同約定的義務超過十五日的證據材料;

(5)交易房屋未被限制，如查封等;

但是，法院是否會判決強制過戶，需要根據具體的案情來定，並且如果法院支持買方訴訟，買方還可以要求賣方支付違約金，儘管違約金酌情承擔，但屆時真是得不償失了。

這裡想要注意的是：

(1)繼續履行必須建立在能夠並應該實際履行的基礎上。如果此時賣方已經將房屋另行出售給了第三人(善意)且已經完成過戶的情況下，售房人已經無法實際交付房屋了，在此情況下，買方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。

(2)法院只可能判決強制過戶，但是並不能由法院判決或裁定戶口遷出。

2、買方有權解除合同，並要求賣方承擔根本違約責任

在具體的訴訟中，法官會根據以下(但不限於)因素來綜合判斷違約金的具體數額：

(1)守約方的實際損失(核心);

(2)違約方的惡意性程度;

(3)合同履行的程度;

此外，購房人也可同時要求售房人按照合同約定承擔其已向居間方支付的代理費用。

3、雙倍返還定金

若法院判決的違約金數額低於守約方的實際損失(若房屋價格上漲部分已經超過房屋總價款的20%，那麼超過部分的金額也是購房人的實際損失)，那麼守約方還可向違約方主張賠償其損失;否則，違約責任和賠償損失是不能同時適用的;但違約責任和定金罰則只能二選其一，不可同時適用。

此外，至於買方選擇何種方式保護自己的權益，買受人可根據自己的實際情況和需求而定，出售人作為違約方是無權選擇解約的，選擇權在於買方!

賣家拒絕或怠於履行合同，而買家堅持要求繼續履行的，如經審查合同繼續履行不存在現實困難的，法院一般會判決雙方繼續履行合同。

「合同繼續履行不存在現實困難」主要是指，一涉案房屋沒有因為其他案件而被法院查封;二涉案房屋上沒有抵押等他項權，若有，也應具備滌除條件;三買方應當有支付剩餘購房款的資金實力並提供相關憑證。由於買賣雙方已經完成了網簽程序，要求繼續履行合同的買方對支付剩餘的購房款有一定的把握，基本不存在上一階段買方無法解決資金問題的可能。

故此時，若賣方違約，無論買方要求繼續履行合同還是主張違約責任，進入訴訟階段的勝率都是很大的。

買家反悔

資質審核結果一般在簽約前就知道，如果雙方還沒有簽署有關合同，買方不用擔責。但是如果在核驗結果下發之前已經簽署合同，那麼賣方就可以追究買方的違約責任。買方違約，賣方需做以下兩件事：

1、雙方協商，明確違約責任並索賠。

《定金協議》《房屋買賣合同》中的約定：如果買方違約，賣方可以不退還定金。

2、簽署《解約協議》。

如果買賣雙方合同終止，那麼賣方在再次出售之前，要簽署《解約協議》，否則賣方要承擔違約責任。

賣方可以根據合同約定索取賠償、簽署《解約協議》，並且要要求買方需配合註銷網簽。如果不註銷，再出售將不能通過房屋核驗。

註銷網簽的步驟：

1、當事人填寫註銷申請

①通過服務窗口簽約的，當事人填寫《存量房買賣合同信息註銷申請表(自行成交)》;

②通過房地產經紀機構或交易保證機構進行簽約的，由房地產經紀機構或交易保證機構在系統中填寫註銷申請並列印《存量房買賣合同信息註銷申請表(經紀成交)》。

2、提交材料：

已經簽字或蓋章的《存量房買賣合同信息註銷申請表》;買賣雙方的身份證件原件和複印件;委託辦理的，還需提供授權委託書。

3、服務窗口的工作人員核對註銷材料后，在網簽系統中註銷該合同網上信息。若賣方不配合撤銷網簽，賣方只能到法院起訴。

繳完稅後，買方不想買要終止合同的，除上述步驟之外，需要辦理退稅。辦理退稅前首先需要買賣雙方協商，之後簽署《房屋終止交易合同》(退稅需要，如在繳完稅之前終止合同，不需提供)、填寫書面退稅申請材料、準備齊全退稅所需資料。

所需資料：

1、簽署《房屋終止交易合同》。

2、填寫書面退稅申請書2份。

3、準備以下材料：

申請人書面退稅申請書2份，買賣雙方簽訂的《房屋終止交易合同》原件及複印件2份，原網簽合同原件及複印件2份，原房屋所有權證原件及複印件2份，稅務機關代開統一發票第一聯(發票聯)，第二聯(記賬聯)原件及複印件各2份(代開發票兩聯原件收回)，買方契稅納稅人身份證原件及複印件4份，買方契稅完稅證或繳款書原件及複印件4份，與買方契稅納稅人名稱一致的銀行實名制、活期、個人結算戶存摺(存款餘額不少於50元)原件及A4紙複印件4份、納稅人身份證原件及複印件4份(身份證正反面印在同一頁紙上)。

4、攜帶資料，雙方到地稅局，牌號辦理退稅業務。

在房屋交易過程中，如果買方反悔涉及違約，除了追究其違約責任之外，賣方千萬不要忘了註銷網簽、簽署解約協議。

編輯：李曉

審核：陳茜