兩部委聯合殺手鐧，對西安樓市影響有多大？！

樓市刀評，市場新政

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當雄安新區房價按耐不住，西安樓市蠢蠢欲動，樓市裡耗不盡的火氣，終於招來了中央調控放大招！

4月1日，住房和城鄉建設部官網發布了住建部和國土資源部聯合調控房價的聲明。雙部委聯合發文調控房價，給樓市來了一個潑水愚人節，讓開發商冷汗淋漓。

這一張滿是嚴控的政令，是否能給瘋狂蔓延的樓市一個急剎車？這一次聯合殺手鐧是否能否奏效，西安樓市能否險象環生，逃過一劫？！

NO.2

通過整合官方媒體公布資料，大致信息整理如下，字字璣珠，建議細讀：

第一：減少土地供應：凡是庫存6個月以下的，不僅要顯著增加土地供應，還必須加快供地的節奏；6-12個月的，必須增加供地；18-36個月的，減少供地；36個月以上的，直接停止供地。2月份，西安商品房庫存為2956萬㎡，按照2016年全年月均去化計算，去化周期約20個月，符合減少供地條件。

第二，藉助價格工具：不管是區域性總價，還是土地單價，或是樓麵價，一律不得出現新高，屬於嚴重擾亂市場預期。2月西安土地供應量113.99萬㎡，成交量16.73，供求比值6.81。土地市場供應量環比增加1.27倍，但成交面積環比下降81.09%，主城區經營性用地共計6宗，樓板價約為663元/㎡，環比下降68%.但實際情況是，一、二月土地奇缺熱點不斷，灃東、港務區、高陵均成聚焦！

第三、加快證件審批：房價上漲壓力大的城市，建房不僅要開啟快速審批通道，對拖延上市，捂盤一定要嚴處。2月份西安樓市呈現一種青黃不接的尷尬局面，一度缺貨狀態，一「房」難求，三室房源更是難求。3月西安共有43個項目獲得預售證，且開盤量一路「飆升」，3月全市超過20家項目先後開盤推新，13990套房源「解渴」樓市。

第四、量化土地供應：地級以上城市，包括百萬人口以上的縣，在2017年6月前，一定要向社會公布你的3年土地供應計劃和5年供應計劃。並且實施情況每半年就要向中央彙報，數據弄虛作假，一律嚴辦。這一規定看似嚴苛，實則是連續三年的舊聞，從有供有限、要求增供土地到公布供地計劃，收緊而已。而且熟知西安土地市場的看官就明白，再清晰的供地計劃都輸給了供地率，更敗給了不透明。

第五、執行管理問題：對工作不力，未實現調控目標的地方，將對有關地方主管部門和責任人約談問責。這一點基本不用擔心，按照目前的統計方法，西咸新區、高陵區、鄠邑區、港務區、長安區與主城六區房價取均值，樓市整體上漲七十塊（3月18日，2月份全國70個大中城市房價數據，西安環比上漲1.1%，排在第二位），都是一件大事！拉平均價更容易，比如給港務區、高陵區辦證加快，數據真真實實！

NO.3

中央嚴打地王擾亂市場，更是對捂盤惜售懲處加大，嚴辦弄虛作假，還要對調控力度不夠地方政府問責，就是為了維穩房地產行業，在「脫實向虛」和「脫虛向實」之間找到一個平衡點。

從這一份聯合聲明中，我們可以清晰的捕捉到一種情緒，就是高層對地方的問責態度。對於土地經濟捆綁城市發展態度明確，如有陽奉陰違，必然嚴辦，而且還量化了土地指標和供地任務，嚴格管制。凡是觸及紅線，輕則約談，重則問責。

可以說，這一份文件從嚴打力度上，已經升級了2016年限購腔調，從打擊投資客「囤貨居奇」，警告開發商「胡作非為」，升級到了干涉地方土地溢價能力。但換句話來問，干涉土地價格、單套均價就一定能限制房價？曾經西安樓市出現過「限價令」，限價房更是不少，也出現過網線熔斷土地競拍，結果還是拍出了地王，房價還是翹首上漲。

究竟如何引導房價合理上漲，其實缺少一份落地方案。儘管這份洋洋千字的聯合聲明，分量卻不可小覷，是兩部委首次如此清晰的提出整治方案，而且等同於中央級沒收了地方土地定價權。但在去年二次分稅制改革之後，地方政府已經捉襟見肘，如此嚴打，經濟權利更加收緊，地方政府恐有「無米之炊」！吳曉波《歷代經濟改革得失》一書指出，參照朱氏改革邏輯，中央收緊經濟權，恐怕是要準備再次「物價闖關」......

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兩個數據顯示，形勢逼迫開發商火速清貨！

第一，土地成本：今年1-3月，全國300個城市的土地成交面積同比減少了3%，但土地出讓金卻同比增加了51%，成交樓面均價同比上漲了55%。從去年十月份開始，西安樓市土地市場升溫明顯，溢價收取明顯提升，「販賣土地」也成為本土房企生財之道。

第二，融資成本：房企融資難度再加大，2016年房企在各種渠道獲得低價資金，債券是其中價格最低的資金來源，但在去年年底被限制之後，房企資金價格明顯提升。如果房企不想轉行，西安本土房企只能與外來企業聯合加速，現金流與土地資源交換成為唯一理由。

開發商急著賣房，為什麼西安樓市還是存在一房難求？原因大致有五個：

其一，樓市庫存原本就小，浮在賬面上的部分房源（有盤交房后還沒證），實則部分已經售出，導致無房可買；其二，政策導向、產業布局、輿論導向從方方面面影響了投資者和買房者購房決心，「買漲不買跌」是普遍買房心態；其三，第一季度戶籍政策開放、西安特色限購在一定程度上增加了外地人西安買房的勇氣；其四，新年以來，西安嚴打無證售房、證件審批放緩，在調節房價之後有部分「不良反應」，這實屬正常。諸多樓盤取證困難，一直卡在無證難賣的狀態，於是，「無證難賣」便成了「一房難求」。

還有如筆者接觸的北京「抄底客」，就給出了投資西安的直接理由：西安儘管經濟實力一般，發展速度跟不上北上廣深，卻在政策的風口浪尖上。站在資產配置的角度，不把資金放在一個籃筐里，既要考慮在核心一線買房產，也要考慮在新秀城市置業，資產配置更安全。即便西安漲不上去，單也跌不了，但買無妨。

NO.5

中央政策抑制房價過快增長，明確房子是用來住的，不是拿來炒的，但地方政策終究難以遏制房價大勢，畢竟固定資產投資是發展的根本。西安便是一例，西安民營企業供應了西安一半GDP，但七成投資卻在房地產里，可以說，想要搞活西安建設就得圖謀房地產！

國家政策要求「一城一策」，抑制房價過快增長要因地制宜。西安樓市既要促進省會發展，又要搞活第三產業經濟，唯一的解決辦法就是加快城市配套建設「大拆大建」，說到底還是打固定資產投資的主意，通過城市化「催肥」民營經濟體。

催肥西安民營經濟之後的三大利好！1.提升城市GDP、2.穩定就業率、3.留住高等人才，最終反哺到城市環境建設、城市配套建設、城市金融體系建設等等。雖然搞不動產拉高M2，繼而通過印鈔票招商引資謀發展，看似一段冷笑話，但實際情況便是如此。既然沒有擺脫房地產捆綁的資本，就要搞活土地經濟，乘勝追擊。

從目前來看，催肥家庭資產最常見的方式就是買房，當然未來如果完成了城市化建設，城市發展方向反轉，逆城市化成為趨勢，房價下跌也不是不可能。但目前這種情況來看，無論是限價售房、限價土地都只是一場「運動式」管控，殺手鐧更像鄉愿。購買者與其寄希望於中央下狠手，不如瞄準機遇，看準潛力地段出手，目前西安房價七千元以下樓盤還有五六十家，請參加【西安樓市】刊文《西安哪些區域還有7000元/㎡以下樓盤？哪些可選？》，選擇的餘地還有。

雄安新區的快速火熱是一個式的暴富奇迹，雖然雄安新區正式發布之前一直嚴防死守，不允許出現當年北京通州暴漲態勢（引發商辦第一限），但捂得越嚴，漲得越凶。不過三天，3千到3萬，十倍增長！為了嚴打遊子炒房，雄安新區嚴禁中介、禁止買房，竟然還上演了一通民政局斷網，嫁不進來、離不出去的怪事......

感謝兩部委為民請命的決心，也感謝各位看官的一直憤慨，這一次兩部委聯合聲明遏制房價、打擊土地上漲，雖然已經高姿態、大尺度、高規格，但好不容易醞釀的大西安發展勢頭，真的要遭「迎頭痛擊」嗎？又或者是搽傷額頭，頂住壓力，再接再厲搞經濟！

附件:兩部委聯合發文