2016年 新開業萬達廣場項目已開始輕資產模式

原題：否認裁員 堅持轉型

萬達發力輕資產模式

王健林此前在多次演講或受訪中反覆提到，萬達地產業務的發展方向是由重資產模式向輕資產模式轉型。那麼，萬達的輕資產模式到底是什麼打法

法治周末記者 肖莎

「萬達集團方面未發布任何關於裁員萬人的信息，媒體根據銷售目標下調來反推就業情況的做法在邏輯上也說不通。」2月18日，萬達集團企業文化中心品牌部總經理李春對法治周末記者澄清道。

在此之前，有媒體報道稱，由於王健林將2016年萬達商業的地產收入目標降低640億元，這意味著創造640億元收入的團隊將面臨調整，約5萬名萬達員工面臨新的抉擇。

該文還引用萬達集團品牌人士的話稱：「萬達就是要裁掉萬達。」

資料顯示，萬達集團旗下分為萬達商業、文化集團和金融集團三大塊，萬達商業主攻房地產領域，文化和金融業務則是萬達近幾年新開發的業務，也是萬達集團未來重點發展的業務領域。

萬達商業2016年的收入目標較2014年下調640億元這一信息千真萬確，這是萬達集團董事長王健林在做集團2015年工作報告時提到的。

「我看到一篇文章，說首富要退出房地產，其實萬達不是退出房地產，只是不再把房地產作為主導產業。」王健林說。

「萬達調低地產業務指標，其實是房地產輕資產戰略的使然。這樣一方面能夠壓縮傳統地產業務的各類成本和開銷，另一方面能夠促使萬達有精力進行文化、金融等方面的投資。所以，萬達沒有擴大地產業務，是一種相對理性的策略。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

王健林此前在多次演講或受訪中反覆提到，萬達地產業務的發展方向是由重資產模式向輕資產模式轉型。

那麼，萬達的輕資產模式到底是什麼打法？這種模式下對萬達的現有人員結構會造成什麼影響？

輕資產轉型中銷售會主動流出

何為重資產，何為輕資產？

王健林應邀參加深交所第八期「創業家思享匯」時，做過這樣的表述：自己出錢建萬達廣場，建成后自己持有經營，全部租金收益歸萬達，這種模式叫重資產；投資建設萬達廣場的全部資金別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達的商業信息化管理系統，所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成，這叫輕資產。

萬達為什麼會做這種轉型？

王健林的分析是，重資產受制於房地產周期。但房地產躺著掙錢的高利潤時代已經過去，重資產模式雖然還能發展，但難度在加大。要快速擴大規模，就要轉型輕資產。

「重資產主要看房價，銷售利潤高才能投資；輕資產因為是純投資不銷售，不需關心房價，只要城區人口夠多，租金回報比合適就可以做。」王健林表示。

雖然李春表示在向輕資產模式轉型中，萬達集團並沒有發布過關於裁掉上萬人的任何信息，但業務轉型，無疑意味著人員的配置也要與新業務進行匹配。

指數研究院企業研究總監蔣雲峰表示，萬達裁員5萬人是有些誇大了。

「當萬達向輕資產模式轉型，就意味著萬達旗下沒有那麼多需要銷售的項目。而對於銷售人員來說，其主要收入是銷售提成，萬達旗下的銷售項目少了以後，銷售人員的收入就會減少，這些人員會主動流出，根本不需要萬達進行硬性裁員。」蔣雲峰說。

王健林曾提及萬達集團輕資產戰略的目標：「一是2020年開業400個至500個萬達廣場。原來重資產模式我們給自己定的目標是到2020年開業240個至250個廣場，現在數量將近翻番。萬達到2025年爭取開業1000個萬達廣場。」

蔣雲峰認為，在萬達向輕資產轉型之後，隨著越來越多萬達廣場的建設，會增加更多就業機會，這對於減少的銷售崗位是一種補充。

輕資產模式有風險嗎

在王健林對萬達輕資產模式的構想中，這種模式有兩大好處：一是零風險，地是凈地，錢別人出，而且萬達要求合作項目建設時，施工隊伍必須是萬達指定的隊伍，所有設備必須使用萬達品牌庫中的優秀品牌，避免建設品質不好影響後期運營管理；二不用資本化。只管建好管好項目，不用考慮資本化。

而關於租金利益的分成，王健林在2015年工作報告中有所透露：「租金七三分成，投資者佔七成，萬達佔三成。」

克而瑞研究中心研究員房玲等曾撰文表示，這一比例，遠高於鐵獅門、凱德等在同類模式下約15%左右的凈物業收入提取比例。也就是說，萬達轉換了盈利方式，不投資一分錢，就可以獲得佔比30%左右的投資收益，大大提高了凈資產收益率。

但天下沒有免費的午餐。

蔣雲峰就對萬達的輕資產模式表達了一絲擔憂。他認為，向輕資產轉型，這對於萬達而言，短期上來看甩掉了財務風險，資產負債率也會變好。但是長期來看，可能會面臨著一定的品牌風險。

「如果未來項目的選址、設計方面出現任何問題，會對萬達的品牌形象起到不好的市場影響。」蔣雲峰說，萬達也應當認識到轉型過程中可能會出現這種風險，並盡量規避。

據了解，北京槐房萬達廣場項目是萬達商業地產輕資產轉型后的第一個合作項目，位於北京市丰台區南苑鄉，由北京市丰台區槐房村集體企業出地、出資，萬達參與規劃設計、建設管理、招商運營。

這一地塊的地理位置優勢很明顯，去年以來周邊地塊的土地出讓的價格也不斷上漲。但是未來合作項目的選址能否均是如此，還是個未知數。

此外，嚴躍進還提醒道，萬達此類輕資產模式的難點在於，如果迴避了拿地等傳統的投資環節，可能後續項目定位和實際招商定位，投資方和萬達會有分歧。這樣一個分歧，可能是後續萬達和相應合作方需要解決的問題。換而言之，輕資產模式下，一定要控制好相應的商務協調成本。同時，對於相應合作的各類風險，應該嚴格按照約定的條件進行承擔。

發力三四線城市有前途嗎

在王健林的規劃中，向輕資產模式轉型的過程中，要同時著力向中小城市發展。

「一些分析師問我，萬達為什麼不集中在一二線城市發展，三四線城市房價租金有那麼高嗎？這是對不動產理解不深。不動產最核心的指標不是房價和單平方米租金高低，而是租金回報比，就是租金和投資的比例，一個項目每年收取的租金，扣除各種稅費后，除以項目投資來看回報率高低。如從租金回報比看，一二線城市項目甚至可能不如三四線城市項目，因為一二線城市項目地價更貴、投資更大。」王健林說。

但是，一位不願具名的分析師則表達了另外一層擔憂，即三四線城市的需求是否有那麼多，以及由於三四線城市的市場容量有限，新建的萬達廣場的招商環節如果做得不夠好，商場如果客流量不夠，租金收入也就無從談起。

對此，李春對法治周末記者解釋到，在萬達的輕資產模式中，招商工作由萬達負責，由於常年深耕商業地產領域，萬達的招商優勢很明顯。

談及招商，李春提到了萬商會，即萬達商業年會，這是一個有很多實體商家參與的年會。

資料顯示，即便2015年萬商會相對冷清，但依然有3000多家品牌商、5000多家代理商參會。

「與其他商業地產開發商相比，萬達商業的優勢之一在於，其在全國擁有的商業地產資源。」李春表示。

資料顯示，截至2015年，萬達已在全國開業133座萬達廣場、84家酒店，持有物業面積2632萬平方米。

「品牌商與萬達簽約，意味著可以將這一品牌輻射到全國100多家萬達廣場，這種優勢使得很多品牌商更願意與萬達合作。」李春表示，也因此，招商對於萬達而言並不會是頭疼的事情。

「而且商業項目成功與否，與母體在相關領域的資源緊密相關。比如在三四線城市，有的購物中心引進了一個電影院，但是由於資源問題，拿不到相關片子的拷貝；但是萬達集團旗下有豐富的院線等資源，可以使得萬達廣場實現持續暖場。」李春說。

王健林也曾經很「傲嬌」地談及招商的事宜：「三四線城市發展不動產的最大挑戰是招商難，一般企業根本不敢進去，因為招不上商。而商業資源豐富恰恰是萬達的最大優勢，我們有超過5000家簽了協議的合作商家，其中許多跟萬達是緊密合作的夥伴，萬達走到哪裡他們就去哪裡。現在萬達不是招商，而是選商。」

王健林還透露，萬達招商有個硬性規定，任何商家每年在萬達廣場的開店數不得超過當年開業萬達廣場總數的50%，去年又進一步下調至三分之一。這樣做一是為了防範風險，二是防止內部腐敗，不能因為搞定某個萬達招商人員，個別商家就能無限制在萬達廣場開店。

蔣雲峰也對法治周末記者說，他曾經去三四線城市做過調研，這些城市已經存在著一些購物中心，但是傳統的購物中心已經不能滿足消費者需求，各地的購物中心關店現象也很嚴重。

「萬達在發力三四線城市時，能不能抓住當地消費者需求升級的著力點，非常關鍵。」蔣雲峰說。