注意！這五種情況下籤訂的房屋買賣合同無效

實踐中，常有當事人借房屋買賣合同之名，掩蓋非法目的和意圖，實施規避法律的行為。本文整理了各類以合法形式掩蓋非法目的的房屋買賣合同被認定無效的典型案例，供讀者參考。

1.以商品房買賣合同的合法形式掩蓋高息借貸的非法目的，該商品房買賣合同無效——何開勇訴重慶市釣魚城房地產開發有限公司、重慶市釣魚城房地產開發有限公司酉陽分公司房屋買賣合同糾紛案【案例要旨】

以商品房買賣合同的合法形式掩蓋高息借貸的非法目的，屬於以合法形式掩蓋非法目的的民事行為，是規避法律行為，因高息借貸行為本身不合法，故商品房買賣的行為為無效民事行為，商品房買賣合同應認定為無效合同。

案例來源：《最新民事法律文件解讀》2015年第6輯 總第90輯

2.以房屋買賣合同形式進行的民間借貸行為應當認定為民間借貸關係——呂某訴張家港某公司商品房買賣合同糾紛案【案例要旨】

以房屋作為民間借貸的擔保，擔保形式採用商品房買賣合同，在借款人無法還款的情況下直接以房屋過戶的方式將房屋的所有權轉歸出借人所有。此種方式對於出借人而言，不僅可以獲得借款的高額利息，還可以獲得房屋價格上漲的超額利潤，由此導致雙方當事人利益嚴重失衡。法院審理此類案件，應按照雙方當事人的真實意思表示確定其法律關係的實質。若屬於名為房屋買賣實為借貸的民事法律關係，應當按當事人的真實意思表示履行，應依法認定為民間借貸關係，房屋買賣合同無效。

案例來源：江蘇法院網 2012年3月1日

3.以借貸之名簽訂的經濟適用房買賣合同應認定為無效——吳某訴余某房屋買賣合同糾紛案【案例要旨】

雙方當事人為規避國家經濟適用房管理制度，以借貸之名簽訂的經濟適用房買賣合同，破壞經濟適用房管理秩序，進而損害了國家和社會公共利益，應當認定無效。

案例來源：人民法院報

4.以簽訂合作建廠房協議的形式掩蓋買賣廠房的真實意圖的合同無效——深圳俊寶首飾製造廠訴深圳市福田區賀嶺實業公司廠房買賣合同糾紛案【案例要旨】

一方當事人不具有房地產經營的權利能力，另一方當事人與其以簽訂合作興建廠房協議的形式掩蓋買賣廠房的真實意圖，該行為屬於規避法律的行為，根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第七項規定，以合法形式掩蓋非法目的的民事行為是無效的民事行為，自始至終沒有法律效力，由此取得的財產應相互返還。雙方當事人的其他損失，應按過錯責任原則各自承擔。

案例來源：審判案例要覽 案號：(1991)粵法經上字第254號

5.以倒房為目的簽訂的房屋買賣合同非買方真實意思表示，該買賣合同不成立——吳某某與尤某某房屋買賣合同糾紛案【案例要旨】

買方利用其具有的房源信息優勢及熟悉房屋交易流程優勢，而與賣方簽訂房屋買賣合同，但其真實的目的是將房屋轉售第三人，並非要購買房屋，其簽訂買賣合同並非真實意思表示，故該買賣合同不成立。

【法官說法】

濱海新區法院塘沽民二庭副庭長李桂華表示，此類案件多為房地產中介人員，利用具有的房源信息優勢及熟悉房屋交易流程優勢，與賣房人簽訂房屋買賣合同，再加價轉賣給他人從中牟利。為了保證其順利實施倒房行為，此類合同一般都約定交付定金后便騰空並移交房屋，此舉是為方便讓實際買房人看房。同時還會約定允許過戶給第三方，是為保證賣房人與實際買房人辦理過戶。當賣方人陷入了倒房人的圈套，拒絕履行合同時就會被以違約為由起訴，並索要高額違約金。

濱海新區法院塘沽審判區認為，此類案件中籤訂買賣合同只是先佔房屋的購買機會，同時另尋買主，將房屋轉售他人從中牟利。而並非真要購買該房屋，其簽訂買賣合同並非真實意思表示，故該買賣合同不成立。此外，倒房人的行為既會造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權，也會造成房屋交易的環節增多而增加實際買賣雙方的交易成本和違約風險，實際上已經影響了實際買賣雙方當事人的合法權益，有違誠實信用原則，干擾了正常的市場交易秩序，故依法不予保護。