樓市的綠五月

5月了，充滿綠意，生機盎然。樓市也是，充滿綠色，政策頻出，成交速降。像極了股市的顏色，這是什麼邏輯？今天咱們聊聊。

1、一季度經濟向好，經濟不那麼依賴房地產了。

進入5月以來，的經濟數據持續向好，至少媒體的宣傳是這樣。

能被稱之為穩中向好，春意漸濃，至少下面一個指標應該是積極的，GDP增速，根據統計公報，初步核算顯示，一季度國內生產總值（GDP）180683億元，同比增長6.9%，創近6個季度新高。尤其第三產業，增速達到了7.7%。

2016年一季度GDP絕對值是15.85億元。

2016年一季度15.85萬億，2017年一季度18.06萬億，絕對數值同比增長13.9%，統計公報說同比增長6.9%，多出來的7%我便簡單理解為通貨膨脹，如果買了一個年化7%的理財產品，一年後購買力基本和一年前持平，人民幣正以這樣的速度貶值。

2、高壓政策下，房企拿地熱情依然很高。

說回房地產投資，一季度，全國房地產開發投資增長了9.1%，2017年以來，房地產調控政策連續出台，一條猛過一條，奇怪的是，在政策的高壓下，房地產企業的拿地熱情絲毫沒降低，多苛刻的條件都能接受。

比如北京城建拿的朝陽區管庄鄉塔營村地塊，住宅部分全為自住商品房，銷售限價2.9萬/㎡（含全裝修費用），花了32.6億。總金額32.6億，總建築面積10.26萬㎡，可售商辦3.1萬㎡，自住商品房面積7.2萬㎡。樓面地價接近3.2萬元/㎡。

如要盈虧平衡，需要用3.1萬㎡的商辦面積去平衡7.2萬㎡自住房，商業立項的產品的樓面地價需要到3.8萬/㎡，還得加上自住房和商業的建安成本。估計要到七八萬一平米了。

根據最近對商業政策的面積限制，單套建面700㎡左右的商業辦公，單價賣到這個水準有很大難度。不知道開發商出於什麼考慮的。

3、商品房成交量創新低。

四月份商品房成交4222套，環比下降55%，成交面積57.23萬元，環比下降46%，成交均價42348元/㎡，環比上漲12%，目前存量房超10萬套。二手房成交4587套，環比上漲12%。

商品房價格被嚴格控制，前段時間集中籤約了一批高價房，導致4月份均價出現一些上漲，這和市場沒有關係。成交在不斷下降，未來，北京一手房市場供應主要是自住房，理由是：

對一手商品房價格全面管制，需要把核心區這些「豪宅」全面平衡完以後才能可能供應一些高價地。

註明：上面的數據均來自地產營銷人這個公眾號。

上面的叨叨是想給出下面這些判斷：

1、經濟向好，GDP數據暫時不用靠房地產拉動，可以先讓房地產休息一下。

2、通脹嚴重，錢出去又難，國內的有錢人沒有合適的投資渠道，開發商的自殘式拿地估計也是在賭這個，客戶只有買房子才最安全。

3、一手房價格不會漲，二手房價格不會降。

後續供地不供城裡的高價地，只供郊區的低價自住商品房用地。一手房均價基本被鎖死，現存高價房需要自住房的不斷供應才能漸漸簽掉。未來很長一段時間，供應的土地都應該是自住商品房，生意還得做，房企不會等，只有出來就拿，別無他法。

二手住宅變成真正意義的商品房，就那麼多套，地理位置好。自住房雖供應越來越多，但未來二次交易的流動性差，所以二手價格不會降。

樓市的5月和環境一樣，是個綠5月，像樹葉和的股市一樣綠，接受這種新常態吧。好了，今天咱就到這，明天見。