六限之下鄭州房地產市場將會如何變化？平原新區有沒有可能也會被限購？

5月3日凌晨，剛過完小長假的第二天深夜，鄭州市限購擴容、限售的靴子終於落地，如我所料，三郊縣限購、單身人士限售、企業購房限購、而限售的區域更是擴展至整個鄭州行政區域。

在這次市場調控加碼之後，對鄭州市場影響幾何？對周邊區域市場又會帶來什麼樣的變化呢？

■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 著名地產人

生活就是不斷創造奇迹和驚喜。

在大家歡天喜地度完五一小長假之後上班第一天的深夜，還沒從假期的愉悅醒來。深夜過了12點，一份鄭州的限購就出籠了。

有人直呼說，這消息來的也忒突然了吧。

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5.3調控加碼

在情理之中絕非突然

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3月18日，我寫了一篇分析文章《中牟、滎陽、新鄭：限購的靴子會不會落到你們頭上？》，之後我專門發給在三個區域的一些大佬們，還有一些微信群里，提醒在這些區域的有項目人高管們跑量為主。

然而，直到5月2日深夜11點多依然還有人和我私信討論不會限購的原因。我回復說，願望總是好的，沒有再說其它的。

為何我們會在3月18日就發文推測鄭州會加碼這三個區域限購呢？在3.17新政之後，對主要二線城市的政策進行了逐條研究，與鄭州對標的城市中：武漢、杭州、南京、福州都把限購的範圍擴容了。

甚至，小小的縣級市嘉善因為距離上海近也限購了，連距離南京近的鎮江縣級市句容，在鎮江都沒有限購的情況下都也加入到了限購的行列。

通過對比，以通過政治攀比與政治角力這兩個社會現象，就不難推斷出這三個區域將會跟進限購。

另外，在主城區限購之後三個區域不納入限購的話，投資客會馬上把三個區域的房價追漲至和主城區一樣高甚至是比主城區還要高，進而導致房價倒掛。

這樣會迫使主城區房價存在巨大的上漲壓力，從而造成主城區遏制房價上漲的調控失敗，因此三個區域納入限購將成為必然的。這既有政治邏輯又有市場邏輯。

對於政府來說，其實是不願意出台限購擴容的，當時不是以補丁來作為3.17加碼政策的「交差之作」嗎？但是兄弟城市和住建部估計都不認。

期間，估計政府和住建部做了很多的溝通，也給三郊縣爭取了不少時間吧；當然這僅只是本人的邏輯推理，因為按照其它城市的限購政策推斷鄭州擴容甚少應該在3月19日完成。

3月27日廈門率先出台限售政策，隨後不少城市跟進。在4月19號時，全國已經有近二十個城市加入到限售行列，並且有些城市規定了離婚一年內不具備購房資格。

在這樣的情況下，一個新的辭彙「六限」城市新鮮出爐。正是在此背景之下，我再次連夜點燈熬蠟趕寫一篇文章：《對標西安：鄭州是否應該「限購擴容、提高首付、加碼限售」》，再次提醒鄭州的購房者及開發商，尤其是屬於三郊縣的開發商抓緊機會出貨。

不知道在五一前那些高調開盤和100%去化的三郊縣項目，是否受這篇文章的影響？至少，幾個項目可以「挽著鬍子喝蜜」了，畢竟在新政出來后可以從容淡定一些。

新政當天就有人向春江吐槽，說都是你們不斷地寫文章叫醒了鄭州市房管局。我們真沒有那麼大的能力，剛才已經說了這叫政治正確— —穩定壓倒一切，也是落實中央政府「房子是用來住的，不是用來炒」的房地產調控指導思想而做出的正確決定。

還有媒體發出都是那條被子惹的禍云云。真有點跑偏了。

其實，政府打心眼裡是不願意限購限售的，無奈其它兄弟城市都那樣了——鄭州豈能夠「獨善其身」？這就是政治邏輯。

有句話說的好— —「聽黨的話，跟著政策走」。沒有去認真研究全國的市場，眼睛只盯著自己的一畝三分地上，你當然會認為政府不會限購擴容，跳出鄭州、跳出河南再來看鄭州，政策不是來的太突然了，而是有點晚了。

再說什麼都晚了，反正政策已經在那裡。在這樣的政策之後市場的反應是不一而足的。

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新政之後

有人歡喜有人憂

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在沒有限購的情況下，三個區域是客戶搶房，那麼現在靴子落地之後大家都平等了。在這樣的情況下不同的人其心態是不一樣了。

先說購房者。有些眼疾手快的，在政策再次加碼之前不管三七二十一抓到手裡一套房子，現在心平氣和地在想著如何去賺錢還貸了，而有些人則會追悔莫及，恨自己幹嘛不早點下手。

這些人之所以在那裡後悔，原因也有多方面— —一些人是性格使然，猶豫不決；一些人則是依然堅信這次調控會導致房價下跌。還在等房價下跌......

其實，每次有調控政策出台後，都會有人堅信房價會下跌。因為聽有專家說要下跌，另外是自己內心希望下跌。在這樣的潛意識不斷強化下，自己就信了房價會下跌，所以他們錯失了不少機會。

開發商同樣也各不相同。有項目很早已經無貨，在四月份加緊施工，使得項目儘快具有開盤條件，使已經具備銷售條件的單元都基本處於清盤狀態。

在這種情況下「手中有糧，心裡不慌」這句話是多解的：在調控政策嚴苛的情況下是手裡握有更多現金是「糧」，而在銷售形勢趨好的時在建工程是「糧」，在銷售形勢火爆的情況下更多的可售房源是「糧」。

所以，三四月份出貨多的開發商在這個時候是開心的，因為他們拿到了「現金糧」。而有些不信政策會加碼的開發商，則在手裡庫存了「房子」，在市場快速處於冰凍期的情況下，這些開發商的內心是忐忑的。

不知道未來一段時間出貨會怎麼樣？更可怕是不知道下一階段政策放開會在什麼時間實施？也無從知道自己能不能扛得過去。

新政帶給限購區域內成交量的下跌是毋庸置疑的。而它則會帶給周邊市場什麼情況呢？

新政溢出效應是必然

三個區域各具特色

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四月份恆大在開封西的項目開盤，均價接近10000元，很多人估計被嚇得不輕。

據在開封的房地產從業的朋友講，開封西現在基本上無貨可售，而且從年前到現在基本上漲了大概在2000-3000元/㎡。

在2015年時開封是什麼樣的情況呢？很多項目一個月都是銷售10套左右的房子，好的項目也就是20多套。但從去年下半年開始，一個月走的量就已經是2015年差不多一年走的量了。

至於說，限購擴容之後的市場到底如何，有時間了最好自己去看看。

至於說，平原新區的情況怎麼呢？在去年上半年時，新鄉市政府還出台政策對在平原新區購房者進行購房享300元/平方米政府補貼，而現在的情況已經完全不一樣了。

當時，該項目的銷售小哥說了這樣的情況：

在鄭州主城區限購的情況下，他們項目的銷售是比2015年有著很大的起色，但當時的情況基本是每天到訪客戶在15組左右，每天來電數量則是個位。

而就在新政實施的當天開始到訪人數是成倍的增加，每天到訪客戶都在三四十組，而去電量則從個位數到了三四十通的情況。

在上個周末兩天時間內，由於該項目所處位置好，又是大品牌企業，加上項目產品確實在區域內獨具特色，所以兩天時間內接待客戶超過300組，以至於置業顧問都忙不過來，其形勢火爆到超乎想象。

這就是以綠地為代表的項目情況。據說其它項目雖然沒有綠地這麼大牌，但是都比鄭州沒有限購擴容前到訪及成交量出現了激增。

在另外的區域，就是尚未限購的新密，未來因為有捷運通達，尤其是曲梁附近，這次限購對其來說也絕對算是個利好。

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上周五，我們到平原新區綠地泰晤士新城營銷中心前面的小廣場，做戶外直播分析鄭州新政對區域的影響。由於當天由來自內蒙古的「套餐」沙塵天氣侵襲，開始還是相當擔心的。

後來，當我們驅車來到平原新區卻發現整個新區鳥語花香、繁花似錦、風和日麗。在直播互動過程中，很多鄭州的小夥伴們感嘆那裡的空氣居然那麼好。其實，我們也覺得不可思議— —僅僅是二十多公里的路程差距，就像「改天換地」一般。

由於比約定直播的時間提前一個小時到達，我們索性專門開車在整個新區轉了一圈，還圍繞著鳳湖看了看周邊的風景。深深地感覺到平原新區確實是一個適合居住與生活的地方，和主城區相比，那裡簡直就是不同的畫風。

所以，後來在直播時我不由發自內心地美言了幾句，當時就有圍觀直播的小夥伴吐槽說：原來王老師可是不看好該區域的啊！

確實如此，原來我說過未來這個區域如果不改變現有通達條件的話是不行的— —目前只有兩座橋，其中一座橋還是國家的南北大動脈，大量的貨車每天轟轟烈烈的滾滾而來、滾滾而去。

雖然，老黃河橋雖然限制貨車通行，但也屬於是國道，而非城市道路。即便這兩條道路都是城市道路，未來也無法滿足交通的需要。在主城區限購下，將會有大量的溢出，將來很多人開車集中出行，交通問題確實會十分麻煩。

2017年3月5日，鄭新黃河大橋對豫A車輛免費，則進一步拉近了鄭州主城區與平原新區的距離，鄭州向北的「跨河發展」完成了一件重要的對接。

雖然有坊間傳聞，未來該片區規劃有與鄭州北龍湖相接的龍鳳快速路，另外還可能會有捷運通達。但這裡有一個問題，平原新區是屬於新鄉的。鄭州要考慮大量溢出的話，自己是否能夠受益？如果不但無法受益，反而會使鄭州蒙受不少損失。這種情況下，黃河南岸的政府積極性會高嗎？

其實，從2015年左右就有此說法。雖然沒有見到官方規劃，但會不會成為將來該片區騰飛的可能呢？

單從這方面來說，其產品也會比鄭州主城區好很多，會吸引有情懷、講品質的群體。至於環境究竟如何，還是自己親自驅車去看吧。

最後需要提醒的是，如果汴西新區、平原新區及新密三個區域，在鄭州限購加碼之後，出現像三郊縣那樣瘋狂情況的話，估計在7月中旬這三個地方也會「被」限購。至於原因，看上文就不難推導出來。

所以在此提醒：

該區域開發商要記得走量為主，追求單位利潤為輔。同時，看好該區域的購房者早下手為好。

只是坊間傳聞？鄭州房貸利率上浮落地的可能性有多大

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