「老破小」迎來春天！買這類房子還有這些問題要注意

本文為365南京二手房（njsellhouse365）綜合文章，轉載請註明出處

隨著南京城中老小區的相繼出新、治理，「老破小」究竟值不值得買，成為越來越多人爭相討論的話題。

「老破小」，主要是指南京目前主城區內80、90年代的老房子，絕大多數是「房改房」、「職工房」以及「安置房」，這些房子面積在大概在40㎡—60㎡左右，物業差（有些甚至沒有物業），沒電梯，周邊居住人群雜亂。

上個月，一則「老破小出新后竟然變化這麼大，小區單價上漲近萬」的新聞也引起了轟動：

出新后煥然一新：

（圖片來源：荔枝房產畢霄潔）

小編也找了幾張出新之前的照片，大家感受一下：

南京晨報之前1月份的時候報道過，去年6月份，位於西安門南京總醫院附近的老小區西華東村的房價還只有22000元/平方米，而短短半年之後，這裡的房價已經飆升到了30000元/平方米。而現在365二手房網站顯示，3月的均價已經32000元/平。

據了解，2016年，南京完成了365萬平方米的棚戶區改造，整治出新了184個老舊小區，惠及居民4.5萬戶。有的老小區均價直接上漲4000元/平！今年這些民生工程目標規模繼續擴大，2017年南京完成350萬平方米的棚戶區改造整治240個老舊小區、500萬平方米。

你現在排斥「老破小」，無非是因為它們和新樓盤相比，有一些不受待見的問題，稍微歸納一下，普遍存在以下幾個問題：

一是升值空間有限。在去年一輪南京房價上漲潮中，主城區的「老破小」幾乎紋絲不動，除了部分一二線名校學區房，普通老破小房價一直保持在25000—30000元/㎡之間。

二是房齡較長，小毛病不斷，令人頭疼。老房子的出新、下水道的修復常常無人管理，另外對於房齡較長的房源，可能會面臨貸不了款的風險。

三是小區內停車位緊張，而道路上的車位收費又很高。因此常常出現居民私自劃分車位、佔領公共區域的現象，更不要說人車分流了，加上居住人群主要為老年人，存在著一定的安全隱患。

四是沒物業。沒有物業管理，另外也會導致各路雜亂人員都可進入，就會導致經常有入室偷盜的事情發生。

與買不到新房相比，二手房的選擇空間較大。我的朋友甲在置業高新、板橋等計劃均失敗之後，在三牌樓買了一套「老破小」，花了150多萬，在南京總算給自己安了一個家。

像甲這樣選擇購買二手房的年輕人越來越多，據統計2017年第一季度南京二手房成交量為19217套（鼓樓、秦淮等主城區佔比較大），新房成交量11951套，二手房銷售總量遠超新房。此外，70城房價數據顯示2月南京二手房價格環比上漲0.1%，量、價齊升，直指二手房市場的迅速升溫。

二手房（老破小）升溫，有以下4個重要因素：

①價格低；與河西南、鼓樓濱江、高新區等一二手價格倒掛嚴重的新城區相比，鼓樓、秦淮等區域的「老破小」漲幅不大，且戶型面積較小，總價低。

②成熟的配套；具體包括學區、醫療、商業、交通等。

③房子70年產權可續期，無需申請；3月15日國務院總理李克強在人民大會堂與採訪十二屆全國人大五次會議的中外記者見面，就房屋70年產權到期問題，給出明確答覆：房子70年產權可續期，無需申請，無前置條件！

④舊城改造；2017年南京將完成棚戶區改造350萬平方米，實施老舊小區整治240個、500萬平方米，加裝住宅電梯1000部。翻新整治后的二手房機會較大，單價漲個小几千的案例比比皆是。

與新房相比，收緊二手房首套房貸的銀行就更多了。

銀行一位信貸經理介紹，目前開發商合作樓盤的首套房客戶，仍然能享受最高9折的利率優惠，從簽約到貸款審批結束，一般半個月能完成，但散單如二手房客戶的首套房利率折扣最高只能做到95折，因為涉及網簽等流程，審批時間也會拉長。

建設銀行也是如此。記者從南京仟佰間中介公司得到消息，從4月1日起，建行對二手房按照面積和貸款總額不同實行差別利率，具體如下：60㎡以上商貸超過100萬（含100萬），9折；60㎡以上但商貸額度低於100萬，95折；50-60㎡，執行基準利率；50㎡以下，上浮5%。

「不過以上標準只是個參考，具體還是要視具體房子情況而言，比如一線學區房，雖然房齡老面積小，但在銀行看來屬於優質房產，還是可以拿到9折利率優惠的。」仟佰間運營總監王壘表示。

值得注意的是，自2017年3月1日起，承辦銀行工作人員受理二手房（自管產）住房公積金貸款業務時，對於交易房產面積大於144平方米、房齡超過二十年或交易金額明顯高於周邊成交均價的，應赴現場勘查。拍攝該房產所在樓棟整體及室內照片，並提供現場勘查情況報告。現場勘查情況報告及照片應有工作人員簽名及辦理日期。

365金融按揭業務負責人李靜根表示，如果按照文件上的要求來做，先去勘查拍攝照片，再審核下款，一步步走下去的話，勢必會導致公積金的下款速度變慢，變相的透露出公積金額度緊張的一個信號。

之前也有專家認為，公積金資源更應該給予剛需的首套購房者，對於二手房的公積金貸款來說，通過設定的房源認定和戶型認定來設定貸款資格也是非常有可能的。大思路來看，房齡超過20年的則本身屬於抵押價值較小的物業，而大戶型和高價的樓盤則和當前的住房調控思路有一定的違背。所以，公積金政策近期限制貸款額度和貸款資格重新認定都非常有可能。

小編總結：對於首次置業的人群來說，「老破小」可以作為一個階段的「跳板」，等有了合適的機會再考慮其他。因此這部分人群，可以優先考慮主城內房齡比較新的二手房源，既可以享受主城的各項利好，後期出手也比較容易。

另外，房子的戶型面積也是需要考慮的因素，比如房型方正，南北通透，要盡量滿足自己居住需求。

當然，若是能撿到一個比較好的學區「老破小」，那麼保值增值也不用愁了。

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