農業地產：中國下一個「暴利」行業 ！？

近期，在北京大學、清華大學等EMBA班的授課中，經常有總裁班的學員問授課老師這樣的話題：房地產受到打壓后，還會出現像房地產那樣「暴利」的行業嗎?

專家的回答是：任何行業都有「暴利」的機會，但任何行業都不可能永遠「暴利」!

所謂的「暴利」是相對而言的，它是每一個行業從市場培育期走向成熟期的必然階段，當年的家用電器、BB機、手機、電腦等行業同樣如此。房地產之所以備受關注，是因為它與百姓生活的關聯度和對民生影響的重要程度所導致的。

1980年以前，並沒有房地產行業。當年人們對「房地產」的認知，如同現在人們對未來可能出現的「農業地產或生態農莊」的認知度一樣陌生。

所謂「農業地產」，是指很有可能會在未來的5-10年內，出現以租賃農村土地，或建立有機農業生產基地為主要業務的新興產業。這個產業將在「土地流轉」、「城鎮化建設」和「農民進城」等一系列的宏觀政策和鼓勵措施下快速形成。

第一，大量流轉出來的農村土地，將在地方政府的干預和規劃下，有償租賃給相關財團、機構，並通過收取大規模流轉出來的土地租金獲得長期、穩定的地方財政收入。

第二，租賃土地的財團、機構，在租賃的土地上經營高附加值的經濟作物、從事農產品供應鏈控制或現代農業規模化生產，從而獲取利潤。

第三，從事土地租賃中介業務的「土地買辦」獲得相應的勞務費用。

第四，廣大農民將通過出讓土地使用權而獲得數額相當的一次性現金補償，此後再通過出賣剩餘勞動力成為「職業農民」。

以上推論並非空穴來風，專家認為促使「農業地產」業形成的理由如下：

一、人民幣對美元匯率的升值，無論利害關係誰是誰非，它最終導致的結果必然是拉動經濟增長「三駕馬車」之一的外貿出口損失慘重。國家提出的「轉變發展方向、改變發展思路」已明確說明以加工外貿為主的宏觀發展方向的危機和風險性。拉動經濟增長的另兩駕馬車中，唯一堅挺的是「內需」市場。而拉動內需的「重要支柱」產業是「房地產」和「汽車製造業」，顯然依靠單一的「私家車」是無法長久拉動GDP增長的。

二、房地產業的風聲鶴唳絕不僅僅是部分城市「房價過高」的問題。平均佔地方政府財政收入79%(中央電視台語)的「土地財政」現象不可能長久持續，「城市化」的腳步也將隨著城市擴張的「地皮極限」而無法長久供應政府的財政需求。相反，農村土地則是目前地方政府唯一可以長期重複利用的、穩定的，也是最大的財政保障來源。

三、2008年底中央提出的「土地流轉」，以及關於農村城鎮化建設步伐的加快，其根本目的就在於將農村「剩餘」的勞動力和「閑置」土地集中利用。最佳「集中利用」農村土地的辦法只有一個：租賃。

四、大量如「聯想」這樣的國內知名公司已悄悄地把資金向農村轉移，它們的目的當然不可能是簡單地去「種水稻」。

是一個農業大國，當前的「商機」已經顯現，未來的「首富」必將在「農業地產」或「生態農莊」行業的名單中產生，請拭目以待。

時間： 2017年9月9日-10日（11日考察）

地點： ●杭州

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