樓盤備案價5000開盤實際售價超2萬，相關部門竟不聞不問？

據有關消息報道滄州某樓盤備案單價5000元卻賣到1萬多! 樓市變相加價現象嚴重!備案單價1萬多，實際售價超2萬，被「隱藏」的房價大多以捆綁精裝或車位名義一次性付款。

距離河北省密集出台政策監管樓市已經過去幾個月，成交統計數據也顯示出了政策威力。不過在這背後，通過捆綁精裝或車位銷售等變相加價的現象依舊存在，甚至蔓延至距離北京相對較遠的區域。近日機構統計的網簽價格顯示，燕郊、香河僅為每平米1萬多元，而調查發現，這兩個區域的新房價格均已過2萬元。有的區域網簽價格與實際價格之間甚至存在一倍的差價，這背後隱藏著怎樣的操作手段？

自去年年底以來，河北廊坊、保定、張家口等多區域及下轄區域相繼出台樓市限購政策，部分區域甚至多次出台升級限購。在政策限制下，環北京樓市的成交量確實出現了降溫狀況，但其價格態勢是否也同樣如此？

「實際上，報告中的成交均價來源於各區域的網簽價格。」對於報告數據與實際觀感之間的偏差，北京中原方面相關負責人介紹。

有業內人士也坦言，儘管環北京多區域多次加強對於預售許可的監管，但在環北京樓市，變相加價是公開的秘密。在調控不斷升級的眼下，環京區域樓市的「潛規則」仍在持續。

滄州滄興一品銷售人員介紹，該小區價格每平米21000多元，帶精裝帶家電，綁定兩個15萬的車位，裝修和車位不會寫在備案合同中。

調控下，變相加價依舊存在。滄州備案單價5000元，賣到1萬多在去年以來環北京樓市的升溫潮中，類似上述變相加價的現象也蔓延至了距離北京較遠的滄州市。

據滄州保利花園售樓處工作人員介紹，項目5月開盤價格是8400元/平米左右，綁定裝修和車位后算下來成交價格要每平米1萬多元。

6月26日上午，記者來到距離北京200余公裡外的滄州市。在運河區迎賓大道和永濟路交口的保利花園售樓處，工作人員介紹，該項目前期開盤房子已經售空，近期還會開盤。「5月份開盤的房子價格是8400元/平米左右，綁定裝修3000元/平米，綁定一個車位13萬左右，裝修和車位需全款，最後算下來的實際成交價格要一萬多。」

此外，該工作人員還表示，目前項目在排卡過程中，由於5月份很多客戶沒有搖到號，下次開盤想要買到合適的房子需要「趕緊找找關係提前運作」，否則很難搖到號。

而這之後，在該售樓員的介紹下，與一位「內部人員」取得聯繫。該「內部人士」則稱，交給他13萬元，並提供身份證號碼和姓名排號，就可以買到一個「靠譜的內部號」。

而在截稿時，記者又接到該項目銷售人員電話稱，項目將於近兩日開盤，房價基本上保持在8400元/平方米，但車位價格預計會漲一兩萬元，而「內部號」也已經由13萬元漲至16萬元。

無獨有偶。記者又來到位於滄州市千童大道與百川路交叉口的「滄興一品」小區，銷售人員介紹，「該小區價格每平米兩萬一千多，帶精裝帶家電，綁定兩個15萬的車位，裝修和車位不會寫在備案合同中。網簽備案價格顯示一萬多一些。」

「滄州住建局規定，備案網簽價格是每平米五千多，在滄州買一套一百平米的房子，也就首付十多萬，可是保利花園5月份開盤卻規定，購房者需要帶60萬元驗資后才可參與搖號，首付也大概是60萬以上。滄州個別樓盤竟然要首付一百多萬。」一位滄州房產界人士稱。

他表示，保守估計，滄州市區去年同期8000元/平米的房子，現在能賣到15000元/平米。如今，內部人員以8400元/平米從保利花園拿到房子，轉手就以二手房名義13000元/平米出手，剛需購買者很難以合理價格買到房子。

記者多次與河北省滄州住建局相關負責人取得聯繫。該局一王姓工作人員回復，按規定滄州市區的房子每平米超過五千多就不能備案，決不允許倒賣購房號，保利花園已售的房子，目前全部沒有通過相關部門備案。

暗藏風險，維權難度大

即使監管政策不斷出台，但是這種通過捆綁精裝修、車位等方式變相漲價的行為仍在屢禁不止，並且暗藏風險。

北京市京師律師事務所高級合伙人范辰律師認為，簽訂陰陽合同，一般確實可從表面通過房產交易網簽流程，還會規避一部分稅負，但對買賣雙方來說，都存在很大法律風險。對於買方來說，價格、付款方式約定無法確定為真實意思表示，則可能導致部分條款(特別是價格條款)不具有約束力，導致合同不能履行。此外，還會有無法取得高額貸款、再出售承擔高費用的風險。而對於賣方來說，買賣合同會有無效的法律風險，房款不能全額收回。

范辰律師還表示，簽訂陰陽合同嚴重違反稅法規定。行政機關查證屬實后，如果屬於一般偷稅行為，有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。

對於環京樓市的變相加價行為，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，河北市場存在各類打擦邊球的做法，即預售價格是一個價格，但售樓處會私下繼續收取費用，甚至公開收取。這樣做會帶來兩個現象。第一是網簽的價格和實際支付價格有很大的差異，影響數據判斷。第二是購房者維權的難度加大，因為此類私下交付的價格很多是沒收據和憑證的。對於房企來說，背後的心態也很普遍，即有很強的亂收費的動機。後續建議繼續督查房企的預銷售行為。

在香河的溪語藍灣項目，樓盤銷售人員對記者坦言，香河對預售價格有明確的備案限制，項目實際銷售價格要高於網簽價格。

盲目看漲致價值透支，管控力度將加大

「變相漲價從供需關係來看，說明房源比較緊俏，否則房企違規收取費用也不會有購房者買單。」嚴躍進表示，由於其中部分購房者也是投機型的購房者，本身對於風險的意識不強，盲目看漲相關樓盤，這會引起此類樓盤價格提前透支。而在變相漲價的同時，實際上難掩環京多地樓市成交降溫的現實。

來自北京中原的數據顯示，5月，廊坊樓市成交出現同比持續下降。自3月廊坊限購升級后，廊坊市區(安次區和廣陽區)商品住宅成交量同比呈現近一年來首次下降，4-5月繼續回落，5月成交23萬平米，同比下降19%。

嚴躍進認為，從市場趨勢看，環北京樓市整體價值方面被看好，這和此類區域的投資價值較好有關，或者說和規劃不斷落實有關。而價格方面也會因為價值上升而上漲。但預計管控力度較大，所以價格方面依然還是可以實現相對平穩態勢，即大漲可能性也不大，相關地方政府也在此類房價把控上不敢懈怠。

而在市場降溫的同時，房企對於環北京的熱情依舊沒有退溫。

預計未來，隨著環京樓市保障房供應將增加，有望平抑房價穩定市場預期。