專項 | 物流地產，房企彎道比拼的一條探索之路

2月10日，綠地控股與中遠海運開啟戰略合作，將在航運物流產業、物流地產開發、金融產業等領域開展全面合作，由此進軍物流地產。在此之前，萬科、華夏幸福等標杆房企也憑藉自身開發優勢，積極進入物流地產市場，加快轉型、拓寬盈利渠道。

房企尋找新的利潤增長點

1、物流地產投資回報率高

物流地產屬於長期持有運營的開發模式，由於租賃期相對較長，受市場波動小，其收入緩慢而穩定。同時，嚴重的供不應求現狀使得物流地產具備了良好的投資回報，凈租賃回報率約為5%-6%，遠高於商業地產約3%的平均回報水平。

據CBRE統計， 2016年一線城市的倉庫租金漲幅在2.5%-8.7%之間，但由於供需失衡，各城市表現持續分化。未來一線城市普遍存在的供不應求，未來租金將持續上漲，二線城市由於去化壓力租金增速或將放緩，存有一定租金下行壓力。

2、房企尋找多元化突破口

房企通過多元化業務獲得較高的投資回報收益，物流地產逐漸成為企業新的業務增長點與未來突破口。

以萬科為例，萬科是較早進入物流地產的房企之一，15年與黑石合作成立物流公司，管理上借鑒普洛斯，憑藉資本輕資產運作物流項目。經過一年多的經營，其物流產業發展迅速，2016年，萬科新增物流地產項目11個，按其權益計算新增建面約63.8萬方。

發展空間大，行業競爭加劇

1、現狀：現代物流設施供不應求，發展潛力大

物流園區主要分佈在長江中游和東南部沿海傳統發達地區，北部、西南部和黃河中游近年來展現出了較大的潛力，隨著經濟逐步發展，近年物流園區數量增長迅猛。雖然物流園區遍地開花，但隨著物流體系的升級和客戶需求的進步，現代物流設施市場呈現供不應求的態勢。

數據顯示，2015年人均倉儲面積為0.52平方米，是美國水平十四分之一。市場總供給量為6.8億平方米，其中6%是現代化物流設施，約為0.43億平方米，物流設施水平與發達國家差距較大。預計未來15年內，的物流倉儲面積將達到24億平方米，其中現代化物流設施的市場規模將超過2.5萬億美元，發展潛力較大。

2、趨勢：標杆房企進駐，加大市場競爭格局

基於高額回報與巨大的市場空間，各路房企紛紛進駐物流市場，從早期的萬科、平安，到近期的綠地，企業或通過跨界合作達成資源互補，或多元投資分散風險，試圖在這萬億藍海中分一杯羹。從進駐方式上來看，目前主要有以下四種：

雖然各開發商摩拳擦掌躍躍欲試，但是物流市場在競爭格局上高度分散，普洛斯一枝獨秀，佔據市場份額的半壁江山，第二梯隊企業在規模上與普洛斯差距較大。同時，京東等電商在物流產業持續加碼，民營快遞五虎齊上市，快遞企業加大物流地產市場投資。近年來物流地產參與者不斷增加，競爭進一步加劇，想要出頭難上加難。

物流地產發展潛力較大，但其依舊存有一定困難與風險，一二線城市工業用地指標逐年下降，拿地瓶頸猶存，加之物流地產投資規模大，依賴增值服務，考驗房企的專業能力與風險承受能力。總而言之，在物流地產上，需要開發商的持續投入與刻苦經營，放長線才能釣大魚。

億翰股份

房地產戰略服務領域領導者，專註於為房企提供發展戰略、運營策略顧問服務，已成為60%以上百強房企的顧問夥伴。

在行業多變時代，企業諮詢模式轉型之秋，億翰股份始終堅持以企業研究為抓手，專註於行業發展周期、企業運營模型和城市投資風險的研究探索，以求為房企在快速擴展、價值提升的道路上盡一份綿薄之力。

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