深圳的兩套房，緣何拖垮了這個中產男人？

近日，深圳某通訊公司一位34歲員工離職后的「感言」，在網路上掀起了熱議。對全篇做總結的話，那基本是高學歷、高收入、兒女雙全、單一單人收入（太太在家）、深圳兩套房、兩份貸款、中年失業、人生走入困境。

需要申明一點，我們無意對這位先生的工作背景及個人信息做推測，在這裡僅作為案例，與大家分享幾個房產信貸及財務規劃中的小知識。（圖片可點擊放大）

通常，按揭購買的房子，在未還清全部貸款的情況下，銀行是不能辦理抵押貸款的。

如果借款人有借款需求，且具有穩定的工作和收入，個人信用良好，還款實力強，那麼，銀行有可能再次借錢給借款人。不過，這屬於信用貸，而非抵押貸。

從各銀行的授信額度來看，這筆信用借款額度一般在借款人月收入的5-10倍左右，且原月還款額度加上現月還款額度的總和不得超過家庭總收入的50%。

從上面的事例中，我們可以得知，這位先生的月家庭總收入即他的工資收入，也就是每月2萬多的工資，我們姑且按3萬元計算，那麼，這位先生能從銀行獲得的信用貸最多也就30萬左右。

很明顯，這位先生買第二套房時貸來的70萬不是來源於銀行。那麼，這筆錢從何而來呢？

承接上面的問題，這位先生沒法從銀行獲得貸款，但是他可以找擔保公司對自己的首套房進行估值，從而由擔保公司先行墊付資金給銀行，也就是由擔保公司給自己提前還房貸，從而把自己的房子由銀行解押，轉到給擔保公司這裡，再由擔保公司牽線把房子抵押給另外一家銀行。

而由抵押貸出的錢，擔保公司會先扣掉自己給用戶提前還貸的資金，再加上一定的手續費，剩下的才到用戶這裡。也就是上文中，這位先生抵押貸得到的70萬。

這裡有個問題需要搞清楚。這位先生購買二套房當時的背景是什麼？他為什麼要這麼著急的貸款買房，甚至不惜抵押未還清貸款的房子，承受比最初更多的利息（未抵押前，月供6000，抵押后還款七八千，這還是在中產先生已還款還了5年的基礎上）？

想了解中產先生著急買房的心理，我們就不得不了解下深圳的房產市場。

從2010年9月30日起，深圳出台限購令政策，對深圳戶籍居民家庭限購兩套住房;對能夠提供在深圳市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非深圳市戶籍居民家庭，限購1套住房。

從這裡我們可以看出，這位農村來的中產先生，早已經是深圳籍戶口。而深圳籍戶口有多值錢，此處省略2萬字。

到了2015年11月初，深圳出台了新政，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低於70%。而對貸款購買首套自住住房的家庭，繼續執行最低首付比例30%的規定。

由此，我們可以看出，中產先生在買房一事上使用的槓桿分別為：首套房30%，二套房60%（10年9月限購后，15年11月前）或70%。

首付比例越來越大，槓桿也就越來越小，相應地，它對現金流的佔用就越來越高，這對於一個成長期（這位先生今年才34歲）單一收入家庭來說，風險非常高。

從文中描述來看，中產先生二套房的房貸（月供17000）加上抵押貸的貸款（每月七八千），每月還貸資金已達到25000元左右，其每月收入才2萬多（不算獎金，獎金要貼補家用），即便是沒離職，也屬於緊巴巴，承受不住任何的風險。離職后，就真的屬於陷入困境了。

可見，中產先生的風險一直存在，中年失業只不過是一劑催化劑而已。

深圳的房價從2010年開始狂飆，到2016年底剎車，2017年小幅度下跌，其最高點，目前來看，是在2016年11月、12月。中產先生趕上了這波紅利，卻沒及時將房產變現，反而在2015年底深圳房價已經漲到很高時繼續入手，這才造成其被房貸套牢。這是使其陷入生活困境的第二個原因（中年失業是第一個）。

第三個重要原因是資產結構不健康。從上文描述來看，中產先生的資產構成為：工資+獎金+股票。工資用於還貸，獎金用於日常開銷，股票作為存款。

不僅現金流極度緊張，而且財產抗風險能力非常弱，以股票作為存款，不僅流動性受限（著急賣，很有可能是賤賣），其安全性也受限（萬一股價下跌，存款就直接縮水）。加之沒有其他保障性資產，比如小孩教育金、夫妻養老金、家庭救急金等，整個家庭的財務狀況都不太健康。

至於其他的職業規劃方面的問題，我們這裡就不再討論。希望大家在投資理財之際，也別忘了整體財務狀況的健康。