美國房地產投資 房產稅相關知識你都懂嗎？

美國的房產稅是房產永久持有的一個基本保證。房產稅徵收的主體是郡政府丶市政府和學區，它自1792年起征，至今已經有一段比較長的歷史，經過長期的運作和調整，目前也已經形成了較為完善的稅收政策體系。全美國的每個州每年都徵收房產稅，房產稅主要由房貸利息丶保險費用和地稅組成。

但是，每個州以及州內各縣市徵收房產稅的標準都不同，稅率分佈在1%-3%不等，並且每年都會根據地方政府的預算需求而改變。

同時，不同地區每年徵收房產稅的頻率也不一樣，例如費城每年只收一次，而新澤西州每年則會徵收四次。如果停止繳稅了，房子所有權就屬於美國政府，政有權對長期遲繳丶不繳納房產稅的物業進行相應的處置。

美國每個州以及州內各縣市徵收房產稅的標準都不同，稅率分佈在1%-3%不等

美國房產稅的稅基是由房屋的評估值決定的，政府會定期估計房屋的市場公平價格。在稅率不變的情況下，房屋的估值越高，則需要繳納的稅收就越多。

美國房產稅稅率變動較頻繁，其確定方法是政府用除房產稅以外的其他政府收入總額與下一財政年度預算總額的差額除以當地房地產的市場價值來制定房產稅的稅率。房產稅的總稅率為州及以下各級地方稅率之和，一般由州稅率，市丶縣稅率，學區稅率三部分組成。

房屋估值的結果主要是取決於周邊房屋價格丶地塊大小丶房屋大小丶房型丶房齡及房屋設施等因素。美國法律規定房產評估價值按照市場價值的一定比例來加以確定，如加州規定的比例為40%。

房地產的估值由兩部分構成：一是房屋本身的價值（主要依據購買時的價值丶裝修增加值丶市場增值），二是土地的價值。聯邦政府的法律將地產分為主要住宅（Principal Residence），第二套房（Second Home）和出租房（Rental Property）等，各類房屋根據用房的性質會有不同的估值，因此需要交納相對應的稅款。

如果業主持有一套房的年限越長，房產稅的比例會相對較低

而對於投資用房來說，例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬於投資（Investment Expense）而非自住，所有房產稅/地稅也只能報至適用於自住的稅收分項上抵扣。因此，人如果準備進行海外投資，在海外配資的過程中研讀相關法律，找准住宅的定位可以有效的節省稅務支出。

另外，如果地產包含租金收入，則出租的參與管理程度也會對納稅的稅基有很重要的影響。如果海外投資人並不怎麽管理房屋，也就是簡單的租給客人而不花時間精力去管理，租金占收入總額的30%。美國國稅局（IRS）對於積极參与房屋管理的海外持有人需要徵收的稅額會有很多的優惠和減免，即應稅收入＝租金收入 - 費用（貸款利息，房產稅，維修費用，折舊，等等）。稅收凈額按一般所得稅的稅率來計算你所需繳納稅金。

美國房產稅收正在下降

地產稅作為美國房地產投資的重要一環，是購房者理應重視的部分。雖然美國每年都需要繳納房產稅，看起來對自有房產或租房貌似都是一個不小的壓力，但其實房產稅帶來的好處也不少，同時如果能有效利用稅收政策，便可以適當減免很對地產稅：房產稅的徵收主體雖然是地方政府，但是政府收到所有的稅款之後，仍將其投入用於建設當地的基礎設施和教育撥款。如果業主持有一套房的年限越長，則房產稅的比例會相對較低：所以美國的房產稅政策是鼓勵長期持有房產的。

美國房產稅可抵減所得稅，在計算所得稅時，美國房產稅和住房抵押貸款的利息支出都可以從所得收入中扣除，即降低了所得稅的稅基，從而降低了納稅人的綜合稅賦。

另外需要關注的是，擁有美國國籍的人可以享受自住房產稅收減免的政策，但是對於投資類用房就不享受稅收減免政策。目前美國有29個州以及哥倫比亞特區對住宅類財產給予稅收抵免政策。其中，房貸利息的點數和計算方式，可以在用於自住房和租用房屋的優惠減免選項里來抵扣應繳稅收入。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款，頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以省下不少稅金。

美國各地中等價格房產的稅款

海外配置資產作為近年來新興領域，對入門者存在較大的信息差。老移民所主導的北美華人至今仍舊習慣於閱讀紙媒，甚至通過黃頁電話簿聯繫商家。互聯網平台更具有傳播和效率上的優勢，近年來逐步開始改變房產投資行業的商業邏輯。對於購房者來說，選擇最少中間環節的途徑置辦產業便能以不變應萬變。

從本質出發，地產稅是美國政府通過房屋價值判斷業主的經濟能力，從而徵收的稅款。和國內地產業不同的是，在美買房更是一種對未來價值的投資，地產稅很大程度將被用於改善該地區的教育丶治安和生活設施。對於文化差異所帶來的不同，選擇自己最舒服的方式去接納當是智者的選擇。

（據北京新浪網）

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