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佳兆業港股復牌再進一步 A股參與競購中體產業

佳兆業港股復牌再進一步 A股參與競購中體產業

近日佳兆業公眾持股低於紅線的問題已解決,同時在A股市場,其參與競購中體產業的控制權,試圖將文體產業分拆借殼上市。在其多元化版圖中,佳兆業的文體產業率先成為突破口。但港股之局未破,再開新局,佳兆業要克服的困難也將增加。

復活后的佳兆業不僅業務多元化,在資本市場的野心也已凸顯。

2月24日佳兆業發布公告,表示公眾持股低於規定紅線的問題已解決,公司就滿足聯交所的股份復牌買賣條件取得實質進展。

在傳統地產業務上,佳兆業也迎來2017年開門紅,據最新公告,今年1月,佳兆業錄得28.57億合約銷售額,同比上升27.2%;總合約建築面積約19.15萬平方米,同比上升49.5%。

同時在A股市場,佳兆業參與競購中體產業的控制權,試圖將文體產業分拆借殼上市。在其多元化版圖中,佳兆業的文體產業率先成為突破口。

但是港股之局未破,再開新局,佳兆業要克服的困難也將增加。

謀求上市雙平台

佳兆業港股復牌跨出實質性一步。

據2月24日公告,公司股東之一大昌公司將佳兆業已發行股本的4.23%轉讓於一名獨立買方,結合此前20.81%的公眾持股比例,現在公眾持有佳兆業已發行股本的25.04%,達到上市公司相關標準。

此次轉讓價為2.3港元/股,相較於停牌前佳兆業1.56港元/股的股價,此次收購溢價約47.4%。現在佳兆業的股權結構為,郭氏家族通過大昌等三個公司持股45.02%,第二大股東生命人壽持股29.94%。

而在A股市場,佳兆業開始謀求一席之位,參與競爭中體產業的股權。

中體產業是國內第一家以體育主業掛牌上市的國有控股公司,主營業務包括房地產、體育健身及賽事體育經紀等,如今易主在即。

中體產業第一大股東國家體育總局體育基金管理中心於去年年底宣布,擬協議轉讓所持公司全部22.07%股權。本次股份轉讓擬以17.53元/股為基準定價,轉讓的股份總量達1.86億股,涉及轉讓金額或接近33億元。

中體產業近日公告了徵集到的四名意向受讓方名單。其中除劉益謙旗下的新理益集團和賈躍亭旗下的樂體安鴻體育等,被認為與佳兆業有很大聯繫的深圳市鵬星船務公司也在其中。

商事登記信息顯示,鵬星船務股東為深圳航運、深圳市深粵航運,前者出資4909.6萬元,持有公司股權95%,後者出資258.4萬元,持股5%。

深圳航運70%股權由深圳市鴻利金融投資控股有限公司(下稱「鴻利金融」)所控制,剩餘30%則歸屬深圳市政府的投融資平台深投控。

鴻利金融持股99%的股東為鷹潭市錦營投資管理有限合夥企業(下稱「錦營投資」),佳兆業的持股比例為1%。

再往下穿透,錦營投資的股東均為中信系公司。

對此,佳兆業方面稱,在鴻利金融平台,佳兆業與中信具有合作關係。中信向佳兆業提供商業類貸款,相關融資額度包含在中信銀行整體300億授信額度內。

接近佳兆業的人士表示,目前文體產業由佳兆業旗下的佳兆業文化集團運營,歸屬於在港股上市的佳兆業集團中,此次競購是為了公司文體產業尋找上市平台,有計劃分拆上市的意圖。

佳兆業方面向21世紀經濟報道記者表示,經過多年深入經營,佳兆業文體產業已擁有豐富的市場業態和龐大的客戶群體。佳兆業文體產業上市,是順應文體產業發展大勢,也將為公司跨越式發展帶來強勁動力。

財經評論員嚴躍進也表示,佳兆業看中A股市場的優勢,能夠提高公司估值。

在中體競購中,股權受讓方需滿足的條件包括,意向受讓方或實際控制人設立三年以上,最近兩年連續盈利且無重大違規違法行為;具有明晰的經營發展戰略;具有促進上市公司持續發展和改善上市公司法人治理結構的能力。

那麼,佳兆業現在尚在港股停牌的現狀會對此次收購產生什麼樣的影響?地產金融券商分析師黃立沖告訴21世紀經濟報道記者,這取決於購買方的性質。

如果購買方是在港上市的佳兆業,那麼就需要滿足相關披露規則要求,出具財務報告等,在目前財報缺失的情況下,交易可能會流產。

如果是非上市公司購買,國內還未有明確的法規禁止,但是證監會可能會提出質疑,在沒有完成香港調查質疑的情況下,潛在董事會有人格缺失的疑問,因此是否適合作為國內A股公司的控制人,取決於證監會的態度。

因此,佳兆業分拆文體產業,借殼登陸A股平台是否能夠成功,還要看其能否順利解決港股市場的財報難產,以及核數師提出的財務造假等相關問題。

地產依舊是主業

儘管資本市場步履維艱,但自2014年底以來,佳兆業經歷了項目解鎖、境內外債務重組、各項業務全面復甦的重生之路。截至目前,公司與所有債權人均已達成和解,旗下項目全部解封,各項業務正在走向正軌。

公告顯示,佳兆業2016年合約銷售額約為298.4億,合約銷售面積約227萬平方米。

而停牌前的多元化戰略發展路徑更在延續並深化。

以文體產業為例,佳兆業是目前最大的民營體育場館運營商。佳兆業文化集團運營深圳、佛山、惠州等地6大標誌性體育場館,場館運營面積85萬平方米,管理場館總資產超過100億元。

此前,佳兆業還聯手凱興資本, 成立超100億的佳兆業凱興體育基金進軍體育產業。

2016年12月,崑崙健康保險原股東西藏恆實投資與福建清科投資,將手中股份悉數轉讓給深圳市宏昌宇企業管理諮詢有限公司、深圳市正遠大科技有限公司、深圳市泰騰材料貿易有限公司和深圳市正萊達實業有限公司四家公司。

四家公司共占崑崙健康保險總股本30.87%。

梳理四家企業歷史股權結構發現,四家公司在股東、董事和高級管理人員方面曾有多次交叉,部分人士也與佳兆業存在直接或間接關係。

針對外界質疑,保監會要求崑崙保險說明四家公司之間是否存在關聯關係,是否與佳兆業郭英成家族有關,入股資金是否來源於佳兆業郭英成家族下屬企業或關聯方。

除此之外,佳兆業金融集團已經成立,正在互聯網金融與銀行業進軍或布局。

從目前的業務結構來看,佳兆業旗下除金融、文體、商業、酒店、物業、地產、城市更新七個集團,還跨界科技、健康行業。

近期300億投資旅遊綜合體、增持美加醫學股份、入股深圳足球隊等這一系列動作,顯示佳兆業的多元化版圖正在加速。

但截至目前,「舊改之王」佳兆業的主業依然是房地產及相關業務,如金沙灣項目作為旅遊地產業務,可以說是佳兆業地產開發的延續;在科技產業發展中,在東北門戶布局11平方公里產業新城,也是與房地產相結合。

今年,佳兆業再通過土地市場為其房地產發展注入動力。2月13日以3.726億元,拿下佔地17.67萬平方米羅陽四宗商住用地。這是繼去年佳兆業以18.096億投資土地市場后,再攻下的一地。

官網顯示,佳兆業地產集團擁有優質土地儲備2400萬平方米,開發項目100多個,其中大部分位於一線和省會城市。

佳兆業方面表示,隨著城市更新迎來黃金時代,2017年在舊改方面,佳兆業將以「全國第一」為目標,積極搶佔全國舊改市場,實現規模化擴張和專業化提升。

嚴躍進認為,佳兆業後續的業務轉型和改革,關鍵在於處理好各類債務和經營的問題。未來對於體育等產業的投資,如何壓縮投資周期很關鍵,如果處理得當,有助於其2017年財務數據有較好表現。

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