萬科在北京尋找地產項目

人民網北京5月22日電 近日,北京萬科與中城聯盟、上海國際信託等6家專業投資機構合夥設立了一支併購基金,專門用於投資北京的房地產項目。

這支基金的設立規模達到了53.85億元,由北京萬科、中城聯盟及上海國際信託擔當有限合伙人,其中北京萬科認購11.95億元基金份額,享有基金約22.2%的權益,中城聯盟及上海國際信託合計認購41.87億元基金份額。

北京萬科和中城聯盟名下附屬公司象徵性出資100萬元入伙作為這支基金的普通合伙人,另一名普通合伙人是上海上信坤朴投資管理有限公司,這家公司的股東擁有上海國際信託及綠城集團背景。中城聯盟附屬企業出任基金執行事務合伙人。

北京萬科青睞中城聯盟協同房地產企業資源及專業投資的經驗。中城聯盟是一家擁有55名法人股東新三板企業,包括萬科、泰禾、旭輝、三盛宏業、世聯行等房地產公司或關聯行業企業,主要從事房地產私募投資。

中城聯盟參與投資的大量房地產項目,都是其股東方關聯項目,它可以為這些房地產開發項目引入資金,並協助管理。

據人民網記者了解,由於北京土地公開市場出讓受限,包括供應量及開發條件都較為嚴苛,一些房地產公司專門設立投資併購部門,在北京尋找存量資產或項目用以改造、開發。

「我們把整個北京有機會參與收購的房地產項目都梳理了一遍,許多問題項目、低效資產都有接觸。現在已經著手第二遍篩選可以收購的房地產項目。」恆大地產北京公司一名人士介紹。

一家大型房地產公司新設存量資產收購部門投資人士分析,從北京萬科與中城聯盟新設基金的交易結構,這支基金有可能是為定向投資項目所設立,項目方或與中城聯盟股東成員背景相關。

他介紹,中城聯盟一貫投資策略自有資產投資、委託管理、投資顧問等,以夾層投資與信託債權投資為主,資金方是銀行或信託等金融機構,中城聯盟最吸引房地產開發企業的因素,是其集合了幾乎所有大型房地產公司的股東背景。

「北京萬科在本地拓展項目的能力比較強,資金也非常充裕,所以通常會找到標的項目以後安排融資,假如設立合夥企業類型交易結構,萬科會擔當普通合伙人或基金劣后份額,而不是擔當有限合伙人或認購優先順序份額,或者直接以夾層投資、信託貸款形式發放。」這位人士說。

人民網記者為此向北京萬科相關人士核實,其對這支基金的詳細安排不作進一步披露。

中城聯盟在與北京萬科新設的併購基金里擁有更大的話語權。除了擔當這支基金的執行事務合伙人以外,中城聯盟與上海國際信託作為有限合伙人也認購了更高比例的基金份額,享有基金77.75%的權益。

從基金報酬收益角度,作為基金合伙人,當基金所投項目實現收益時,有限合伙人從基金利潤分配中按照出資取得有限合夥協議約定的年化收益,實現基礎收益的前提下,按照行業慣例,通常由普通合伙人和有限合伙人按照20%:80%的比例分成,以收益分配的形式實現。

按照這支基金設計的合夥企業結構及合伙人配比出資,北京萬科將來在基金所投資項目收益分配里,基礎收益和收益分成預計都會少於中城聯盟及上海國際信託。

不過,在基金投資決策上,北京萬科、中城聯盟及上信坤朴3名普通合伙人將分別派出1名委員進入基金投資決策委員會。

這支基金的管理費只向執行事務合伙人即中城聯盟附屬企業支付,管理費率低於行業慣例,中城聯盟僅收取0.12%的出資金額,通常基金管理人會按基金規模的1%-2%收取。

「在北京,項目收購難度很大,需要與政府規劃、稅務以及股東方反覆溝通,中城聯盟擁有眾多股東資源背景,可以克服項目收購的許多複雜問題。」上述投資人士說,中城聯盟在這支基金里會起到決定性作用,「或者基金就是為已確定投資項目定向設立。」

萬科在2016年披露的新增項目里,在北京新增的8個房地產項目,只有3個海淀項目是通過公開市場獲取。

「參與設立基金收購房地產項目還會起到一個作用,也就是將收購項目移出公司表外,而體現為股權投資或金融資產。」上述投資人士補充說。