學區房的風險終於來了！兩個月降價200萬

還記得老齊之前說的學區房嗎？我當時就說，學區房的風險在於學區，在於政策。果然今年入學教改政策一變，學區房大有崩盤的意味。

學區房「踩剎車」，有的兩個月降200萬

而在北京3·17樓市新政中，提高首付比例，以及之後的銀行房貸利率上調，令支撐市場成交的換房客群放緩了入市腳步，從需求端抑制了樓市熱度。

目前的北京樓市，呈現出新房和二手房同時走冷的局面。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年6月上旬（6月1日-6月10日），北京全市二手住宅網簽量僅2896套，與5月上旬相比減少13.9%，維持著3月以來的連續下滑態勢。

亞豪君岳會統計數據顯示，6月第二周（6月5日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房、自住房與商辦）共實現成交444套，成交面積6.28萬平方米，環比之前一周分別增加47%、52%。在機構看來，雖然上周成交環比出現回升，但仍處於低迷周期。

比如，3·17新政、房貸利率上調、限價、學位搖號等政策頻出，極速前進的北京「學區房」正踩剎車。

6月11日，新京報記者走訪德外學區、黃城根國小、金融街學區、奮鬥國小和實驗二小等多學區發現，20萬元的學區房「消失」，部分學區房公開報價踩線15萬元，報價14.99萬元，單價相比3·17之前的峰值每平米已下降2萬到3萬元，房價下降百萬元以上。

多家中介人員表示，目前不敢接金融街學區和實驗二國小區的學區房。由於業主心理預期價位較高，不願降到15萬元以下，所以暫無法掛網，並無公開成交記錄。

黃城根國小是北京市重點國小，黃城根國小附近學區房的報價在過去的兩三個月中經歷了多次「跳水」。

據黃城根國小附近一家房產中介向記者打開的中介內部官網顯示，4月27日，學校附近一套房報價由1050萬下調到1005萬。5月24日，該房報價下調75萬元、6月8日，該房報價下調100萬。經過三次調價，這套房子的報價下調達到220萬元。

報價下調200萬元並非孤例。

房產中介向記者出示的另一套房源顯示，該房源在3月25日之前報價為950萬元，6月6日報價為750萬元。3月25日到6月6日期間，該房報價六次下調。

北京市另一重點國小史家國小附近的房源報價也在下調。

史家國小附近一房產中介出示的房源顯示，該學校附近房子價格每平米13萬元到14萬元不等。「房子的報價和成交價都在下降，房源不同，下降幅度也不同，」上述房產中介介紹，此前史家國小附近房源價格每平米15萬元左右，目前每平米下降一萬元，「有的房子價格下降了150萬，也有價格下降了200萬元，總體看房價下降了20%。」

該房產中介稱，房價下降幅度較大的原因在於此前的「虛漲」。

「在新政前，學區房價格漲得有點虛。」該房產中介解釋，過快的虛漲導致了目前的大幅降價。

德外學區房源報價也出現下降。某大型中介官網顯示，最近該小區成交均價13萬元至14萬元之間。中介人員表示，相比此前16萬甚至17萬元的成交價，降幅約為15%。不過，仍有部分房源頂格掛牌，比如14.99萬元接近15萬元的掛牌「紅線」。

教場口6號院51平米的一居室此前報價750萬元，最近報價670萬元。中介表示，可議價，650萬成交應該沒問題。

上述中介人員介紹，目前整體學區房降溫，一處60平米95年房源在市場好的時候可以賣920萬元，現在成交價只有805萬。

在他看來，德外學區這些掛牌兩三個月仍未賣出去的業主，「心理價位還停留在市場好的時候，預計未來將降價。」

「紅線」之下，中介勸業主降房價

3·17新政之後，北京市住建委明確單價超過15萬元的房源一律不得掛網。為抑制學區房價格畸高，北京3月25日深夜又開出「猛葯」：2017年北京幼升小將繼續擴大多校划片，並將通過「隨機搖號」的方式確定具體學校學位。

單價不超過15萬元的紅線出爐，各大中介房源報價回到15萬元之下。

新京報記者走訪發現，一些售價較高的二手房房源，無論在中介機構APP和網站中，已經基本「消失」。中介機構不僅制定了一套識別、標定「高價房」的標準，且有部分中介機構開始給經紀人員制定引導掛牌房源業主「議價成交」的鼓勵政策。

「那些預期15萬元以上的業主，我們會對其勸說。如果你不降價，沒人看得到這個房源，你也賣不出去。同時，如果二手房單價超過15萬元，也無法成交。為此，多數業主會在勸說下同意降價。」多位中介人員說。

有金融街門店中介表示，有部分業主此時想出售房子，但心理預期很高，不願降至15萬元以下。即便勸說降價，業主也不同意降至15萬元。

3月23日，北京市住建委召集鏈家等北京市十大中介機構負責人，進行集體約談，明確提出，中介機構和人員不得參與炒房，包括炒作天價房、學區房等，將逢炒必辦。

多位業內人士表示，在學區房政策的變動、樓市整體降溫以及信貸政策收緊的情況下，預計學區房將持續降溫。

中介關店，金融街學區房「暫無成交」

6月11日下午4時許，記者來到位於金融街的鏈家，該店大門緊閉，玻璃門上貼著暫停營業的通知。一牆之隔的中原地產和我愛我家也均關著門。

一位自稱鏈家的中介上前詢問記者需求，其表示自己目前不做房屋買賣，轉做房屋租賃。

多家鏈家其他門店人員告訴記者，金融街旗艦店中介人員目前一部分離職，另一部分「寄養」在附近的其他門店，比如宣武門西大街和西單的門店。

一位金融街店中介說，自己目前在宣武門西大街店上班，對於金融街店何時營業，要等上面通知。

據媒體報道，在市住建委等多部門聯合執法檢查中，數十家中介機構門店被關停，其中包括3·17之前房價超過20萬元報價的鏈家金融街旗艦店、中原地產和我愛我家。

中原地產在玻璃門上張貼承諾書：其所轄所有分行不做以學區房概念的房源推廣、銷售、信息收集、帶看、談判、簽約等商業行為。落款時間為3月24日。

上述門店中介人員告訴記者，停業整頓后，該店目前暫無營業計劃，需要接到住建委的通知才可以開業。最初計劃關門1個月，現在已經快關門三個月了。

記者從上述三家關門的中介機構現職人員處了解到，該片區的學區房暫時「冰凍」，沒有成交。

「我們門店不敢再做學區房，如果將來開業，主要代理金融街的商品房和租賃。」中原地產上述人員表示。

新政之後，房產市場交易遇冷，房產中介工作量也幾乎「冰凍」。

「我們網點目前有四個人離職，有四個人轉到了租賃，」史家國小附近的一房產中介因任務量不達標，剛從「房屋買賣」轉到「房屋租賃」，「我們每個月都有一定的帶看任務量，但是這兩三個月幾乎沒多少人看房。」

上述中介介紹，其今年共賣出去兩套房子，賺了六萬多元。「兩套房子都是在3月份賣出去的，有的年後一套也沒有賣出去就離職了。」

老齊點評：學區房未來會越來越不確定，任何一個教改的政策，可能都會讓你的投資血本無歸。比如很多在朝陽投資學區房的家長，可能今年就已經感覺到了這點。而現在西城應該還好點，畢竟名校扎堆，但如果多校區劃片擴大範圍，那麼也就意味著搖號的不確定性增加，這樣學區房的學區兩個字就沒什麼意思了。如果明年判斷朝陽的政策是效果很好地政策，極有可能在東城西城也推行，那麼對於學區房的投資者來說，可能是致命的打擊。所以現在往外拋房是明智的。至於現在還在接盤學區房的，就不知道怎麼想的了，即使您的孩子明年就要上學，可能也來不及了吧，也許您還希望回到之前那種學籍與房子掛鉤的錯誤政策上？這種可能性微乎其微了。