福州二手房成交量4月腰斬一半后，5月再減20%，這意味著……

福州市不動產登記和交易中心發布：5月二手房共成交3115套，比上月少了約1000套，跌幅達20%。

看上去這數據不夠嚇人，對吧？但它是在4月比3月腰斬一半的前提下繼續減少20%！3月福州二手房曾經成交8400套。而如今差不多隻剩下原先的三分之一。

天氣變熱，人氣變冷

如果說一手房低迷的數據體現了調控的意志，二手房則著實反映了市場的情緒。

在3月28日福州市人民政府發布的《關於進一步加強房地產市場調控的通知》中，提出了包括取得不動產權證未滿2年不得交易、二手房須標明房源信息編碼等八條舉措。

在嚴格的調控政策堅持不放鬆的背景下，市場情緒終於開始低下原本高昂的頭顱，對後市「看不清」「觀望」「擔憂」者逐漸增多。

天氣越來越熱，開始入夏；而福州的樓市卻有入冬之勢。一些沒有學區、捷運等優勢，戶型、樓層又不佳的房屋，賣方通常對其價值「講不出故事」。在瘋狂的3月里還有人追逐，現在則被許多購房者移出考慮範圍。越來越多人對高價房說「不」，買方的議價權利有了明顯的擴大。

據海峽都市報報道，由於房貸緊縮，有銀行停止二手房房貸發放，優先安排合作的一手房房貸放款，二手房市場雪上加霜。

有業內人士表示：「二手房、學區房與一手房不同，其貸款比例較低，購房者需要的資金更多。現在停貸或提高貸款利率，對購房者入市非常不利。」

這位業內人士的擔憂得到了市場印證。據了解，原本與3月份相比，4、5月是「斷崖」式下滑，但是此番信貸收緊后，不少市區中介門店成交就只有個位數了。

房價、房租剪刀差再擴大

成交量「斷崖」並沒有阻止二手房價格的上行。據房價行情網發布，2017年5月福州二手房均價22608元/㎡，比上月增加629元/㎡，增幅2.86%。

但有趣的是，該網站從上月起發布了一項新指標——房屋平均價值，以30年的租金計算。福州的平均房租從去年8月份起就扭轉了上行的趨勢，今年4月有所回升，5月重歸下行，數據為30.37元/月/㎡，環比下跌1.8%。

這與北上廣深已經出現房價、租金齊跌不同，福州這二者正在走背離的通道，也就是說，價格與價值的「剪刀差」繼續拉大。

按「福州樓書」的分析則更加弔詭：5-7月原是傳統的畢業季，租賃市場本是迎來旺季。為何卻出現租金下跌呢？

其實跟前面二手房買賣量的銳減聯繫起來，就不難理解了：不少房東開始轉售為租，導致租賃市場房源增加，而需求沒有那麼集中，供大於求，自然租金就回調。

很多人已經感覺到了，這輪調控的決心更加堅定、不惜代價，很多政策不再是權宜之計。

按照易居研究院的報告，在2016年，全國還只有北京、廈門、深圳、上海、廣州五個城市二手住宅成交量已經超過一手住宅，被認為樓市已「進入成熟階段」；當年福州一手住宅的成交量大約是二手住宅的2倍。而如今福州也反了過來，即使二手房交易有了這樣明顯的下滑，3115套，比起同月一手房只剩823套的成交量還是大大超出，就可見市場交投有多冷清了。

多家研究機構均指出，樓市進一步降溫或將是大概率事件。福州作為二三線城市，一是傳導效應暫時未至；二是二手房交易量目前已降至低位，接下來或許還會下降，低位趨穩將成為持續走勢。

「隨著調控政策的長期化，炒房客難以出手，或者周期過長，未來就存在更大的不確定性，甚至無利可圖。」長期觀察樓市的李先生說，「人們總是先驗地認為，市場自由流動所形成的價格最合理。但實際上，對於房地產，不要怕『限制市場流動性』，房子本來就不該是用來投資的，既然是用來居住的，有什麼必要具備高流動性？頻繁買賣所形成的價格是虛高的，而不是合理的。」

部分素材引自福州樓書、海峽都市報

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