比智商和情商更重要的品質——淘房精神！

樓市刀評，冷眼看房

NO.1

最近在後台諮詢買房的人增多，每天大概有二十幾組客戶，諮詢哪裡還有值得買的房子，或者哪裡還有便宜些的房子？但他們聽完筆者的推薦之後，大多數都猶豫了，會問一句，三環內還有便宜些的品牌房嗎，比如7000元/㎡以下？

筆者的答案很冰冷：幾乎沒有。

為什麼三環內幾乎沒有房子？其一，西安三環內土地幾乎斷供，地價高昂，如果樓板價占房價的三分之一，七千換算的樓板價大概2300元，按照目前了解的情況，大概在港務區、滻灞、航天城；其二，2017年西安已經進入「大西安元年」，在產業、捷運、高速幹道的推動下，房價已經全面進入「大環線時代」，比如目前最火的幾個購房板塊，都在三環以外，如曲江Ⅱ期、雁鳴湖、西灃路、魚化寨、三橋-天台路、草灘。

想要在三環內買房，成本應該重點考慮！

NO.2

環顧市場，樓市輿情跌宕，全民買房的情緒高漲。

當然，也有一種看法說，目前都是拿真金白銀對衝風險，槓桿加上去，超長負債越來越多，最終消滅了資產的流動性，這一波樓市行情就是要把「炒房客」打進十八層地獄，順便捎帶一群企圖撿漏的「投機群體」。

為此，筆者踩盤八個，從高新一直到灃東。

接連兩周，每個售樓部的周末和節假日都人滿為患，即便是周內也是人氣充沛。筆者最近去了西咸幾個樓盤，頗多感受。關注度高的品牌盤也就罷了，連品質一般、廣告稀少的城改盤也是人氣鼎盛，似乎，在政府一系列利好之下，西安樓市服用了「回春丹」，大發神威。

一環無房，二環緊俏，更多的人在考慮究竟要不要去三環買房，畢竟，地段才是關鍵！三環附近是否真的值得考慮？因此，我們按照「東西南北」的順序，選擇四個方向做作分析：

□其一，東南方向，曲江和滻灞區域。這裡，有著豐富的文化和公園資源。如西安新植物園和雁鳴湖等。捷運五號線，就從這裡穿過。目前，均價達到8500元/㎡以上，曲江二期如金輝世界城、招商依雲曲江、中海凱旋門、海倫國際等，雁鳴湖區域如高科麓灣、融公館、綠地與湖。

□其二，西南方向，高新和灃東區域。這裡是軟體、研發和先進位造業的聚集區，華為、比亞迪度均在此區域。這裡，距昆明池僅三公里，捷運六號線從這裡經過。目前，灃東均價8500元/㎡以上。西灃路如高新華府、金地西灃公元，魚化寨如東方米蘭、國際花都、紫薇西棠，灃東區如中建昆明瀾庭、藍光公園華府。

□其三，西北方向，隸屬「大三橋」區域。過去，該區域多以商貿、物流、工業和汽車產業等為主，價格一直處於窪地，均價在5587元/㎡。目前，三橋區域，納入了西安市的行政管轄，價格已破7300元/㎡。三橋居住圈如中建開元城、華潤二十四城、恆大都市廣場，「陽光城板塊」如陽光城西西里、陽光城壹號。

□其四，東北方向，滻灞和全運會區域。這個區域，有著「大公園、大學城、大運動」的特色：有著灞河最寬的河面、多所大學的城北大學城、第十四屆全運會以及提前開工的「港務區-北客站」的捷運十四號線，均價在6500元/㎡以上。港務區如陸港金海岸、西港碧水灣，草灘如恆大國際城、隆源國際城、星雨華府等。

隨著三環項目聚焦式開發，均價水漲船高，但每平米「增值」的背後，都深刻的反映著該區域土地越來越稀缺，樓板價越來越高昂。還記得在四年之前，7500元/㎡還是高新樓盤的價格分水嶺，滻灞還遍地五六千的樓盤，洋房也才七千多，如今回首，前沉往事安在哉？

NO.3

對購房群體來說，一味瞄準二環、三環內買房，有些不太理智。

一方面是，好地段商品房就稀缺，很多客戶只能落單城改房，最後不僅面簽、網簽容易受制，連取房產證也要慢的多。另一方面是，三環內普遍價格高，現金要求高，首付比例是硬杆子。如果不願意花大價錢買房，三環內能考慮的真心不多。

買房還是「合適」最好，選擇地段合適，產品合適，戶型合適，還要價格合適。一味強調三環內買房，勞心勞力，坐看房價上漲。

舉個例子來說，如果追求低密度，三環內的產品密度低於3.0，基本上都是豪宅了，開盤價不會低於八千五，比如西派國際，現在已經開始賣大平層了；如果追求學校，三環內更是指標奇缺，反倒是三環外一些項目有硬學位，比如上元郡、萬景荔枝灣、明威橡樹灣、碧桂園鳳凰城；如果是考慮交通就更沒有必要了，捐給開發商的錢都夠買車了，何必糾結。所以，買房子一定要考慮清楚自己的需求，不能被市場熱度忽悠了。

有朋友在後台幾乎問遍了所有高新區的低價盤，只求單價低於六千五，一百平三房。當時筆者也勸他考慮下航天城、灃東新區、滻灞，不僅便宜還有現房，沒想到被諮詢者一口回絕，反問道所推薦的地方是否有上漲空間，現在是否有捷運，是否品牌房，能否幫忙要個點位？

這一點筆者就很犯難了，理想很豐滿，現實很骨感，樓市已經不再是剛需的樓市，地段也不再是萬里挑一。買房不能「眼高手低」，總想著有房能撿漏，卻眼睜睜看著房價跳起來。而且今時不同往日，去年蹭臉要點位，還有開發商埋單，如今再蹭點位，顯然尷尬。

NO.4

既然市場「高燒」已經來了，誰也無法獨善其身，那麼我們是繼續迷茫，還是應該積極做好「解暑」措施？

考量樓市「戶型」、「單價」與「總價」的變化，據克爾瑞報告稱：

□其一，改善面積段穩坐第一。90-125㎡的產品市場份額仍排全市第一名，較上個月減少6個百分點。125㎡以上產品的市場佔比都呈增長態勢，累加成交佔比達到43%，較上月增加7個百分點。90㎡以下產品市場份額基本不變。

□其二，八千已成為絕對主流。從成交單價變化來看，單價8000元/㎡以上累加佔比高達62%，較上月增加了26個百分點；6000-7000元/㎡和7000-8000元/㎡佔比較上月分別減少了11個百分點和10個百分點，為28%和25%；單價6000元/㎡的產品成交佔比僅為6%！

□其三，百萬高總價佔據市場。總價在100萬元以上的產品市場佔比依然第一位，市場份額環比增加17個百分點；60-80萬和80-100萬產品的市場份額有所下降，分別為19%和22%，環比下降9個和3個百分點；60萬元以下的產品份額環比減少7個百分點。

如何去理解這一組數據？按照市場平均套型100來換算（僅為預估，每個區域情況不同，不可混為一談），自己心裡就有底了。對於買房，還是那句話，筆者並不贊成高位接盤，迷茫中，消費者捂緊錢袋子，肯定是沒錯。當然如果確有「硬性需求」，也應該本著高性價比五證齊全才能出手，謹慎考慮。

□其一，買房經驗，不能道聽途說，自亂陣腳。適當的泡沫是市場經濟的調味品，但泡沫過度就變成了毒藥。政府要求一房一價，但卻不能阻止開發商高報高折，表價一萬二的房子，成交可能才八千。一旦被表價迷惑繼而認定「樓市飛漲」，就令人擔憂了，後台就有人問，曲江Ⅱ期的平層洋房，置業顧問說已經斷貨了，一萬八能否入手？

□其二，市場經驗，不能等降價買房，總想抄底。2008年市場下挫厲害，萬科領頭降價，全國普降，換來的卻是「品牌房企降價50%」、「業主不滿，強砸售樓處」、「房價下跌，消費者大規模斷供」，又有多少人敢去抄底？如果泡沫的破裂過於猛烈，房價及預期跌入低谷，就會脫離正常的理性回歸，形成價格輪番下跌，低拋和逼售博弈的惡性循環。

調整好心態，買房如淘寶，需要有一個好心態，慢慢淘。

NO.5

過去一些老經驗往往耽誤了買房機會，讓客戶坐失良機。

十年樓市，觀念劇變，老西安人瞧不起的地段，往往不失潛力，比如：「三兆」，過去的火葬場附近，如今就在豪宅區邊上，價格風生水起；「八院」，過去的重症醫院，如今変成了密集居住區，位置寸土寸金；「道北」，過去的關中豫音，如今大明宮片區就變成了豪宅區；「大興」，過去的物流倉儲區，連暖氣都不通，如今卻身價倍增......

目前住宅市場有兩個趨勢，比較明顯，一個是居住圈迎來大環線時代，另一個就是市場迎來了改善置業時代。前者擊破了三環的價格分水嶺，成功將大量客戶群體引流三環外，形成全新的居住板塊；後者宣告「從無到有，從0到1」的階段結束，已經邁入了「從有到優，從1到N」，城市第一批商品房購房者到現在，從經濟承受能力到對生活的嚮往程度來說都達到了一個持續爆發期，有能力去支付自己所嚮往的生活，需要更多懂生活、懂需求的好房子，好社區和好服務。

雖然說買房買地段，但還是要拼眼光，更拼淘房精神。

特別說明：其一，買房是大宗資產交易，幾代人拼盡積蓄，一定不能憑直覺，務必要找靠譜的人，需要去一個個跑盤，把能夠收集到的信息統一篩選；其二，如果條件允許可以雇傭「砍價師」，最好是有房產經驗的老銷售，配合砍價，把能夠拿到的優惠都拿到。

⊙