「雙合同」再現廣州樓市 一手樓網簽價格失真

【財新網】（記者 王婧）在廣州增城

，一套建築面積約為80平米的新建商品住宅，價格被分為房款和裝修款兩部分：其中房款約為143萬元，裝修款約為32萬元，總計175萬元。

3月底，一名購房者向財新記者出示了廣州某樓盤的貸款預算表。按照單價折算，這套房屋的房款約為每平米17800元；裝修款約為每平米4000元。購房者實際付出的單價為每平米21800元。

這正是廣州近日捲土重來的「雙合同」。購房者買房時，與開發商同時簽訂兩份合同，一份為購房合同，該合同價格用於網簽；同時綁定一份裝修合同。房屋市場價與政府指導價之間的差價被計入「裝修款」，從而不計入網簽。

根據房王數據中心統計信息，前述樓盤2017年3月共售出74套房屋，銷售均價約為16700元/平方米。該數據中心統計的數據為網簽數據。這意味著：由於「雙合同」存在，購房者實際付出的購房成本，遠高於網簽價格。

穩定網簽價

這並非個案。另一名購房者在3月底告訴財新記者：同樣在廣州增城，另一個小區的銷售均價接近每平米20000元，其中包含的裝修款高達每平米7000元，網簽價格僅為每平米13000元。房王數據中心統計信息顯示：這一樓盤在2017年3月共售出380套房產，銷售均價約為14000元/平方米。

「雙合同」不僅僅出現在郊區增城。4月6日，財新記者在黃埔區實地走訪三家樓盤，其中有一家樓盤也在採用「雙合同」銷售模式。該樓盤其中一套住宅，房款約為每平米17400元；裝修款約為每平米12600元；購房者實際付出的單價約為每平米30000萬。「現在全廣州到處都是雙合同。」該樓盤的銷售人員對財新記者說。

一名廣州房地產業內人士告訴財新記者：自2016年10月樓市調控以來，廣州多個樓盤開始採用「雙合同」銷售模式，以使得網簽價格得以穩定在政府希冀的範圍內。

合富研究院發給財新記者的報告顯示：根據網簽數據統計，2017年3月，廣州市增城區共計成交住宅5044套，環比漲幅高達174.58%；成交均價為12275元/平方米，環比漲幅僅1.35%。

增城一直是廣州樓市成交量最大的區域。一般而言，其成交量佔據廣州樓市成交總量的三至四成。這意味著，增城房屋均價數據對廣州市整體均價數據影響顯著。

房王數據中心統計顯示：2017年3月，廣州11區共計網簽一手住宅16288套，環比漲幅達到131%；成交均價為16560元/平方米，環比漲幅僅1.34%。

「雙合同」的出現，使得網簽價格失去數據參考意義。目前多地開發商和中介，已在各個渠道拋棄政府網簽價格和數據，轉向自行向市場公布成交量和成交均價。一名房地產中介對財新記者說：不能相信網簽價格，那已經不能反映市場的真實成交情況。

陽光佳緣網是廣州市住宅成交備案的官方網站，主辦單位是廣州市住房和城鄉建設委員會。目前，該網站的統計成交數據頁面多處註明：「本表信息僅限納入網上籤約管理的數據」。

「裝修款」的秘密

房屋價格的一部分，被隱藏於「裝修款」中。前述兩名購房者都對財新記者說：在購房過程中，開發商並不諱言，簽訂一份裝修協議，是為了規避政府的「限價令」——在樓市調控背景下，多地政府都設立售房指導價，開發商若希望以超出政府劃定的價格範圍售樓，即可能無法獲得預售證或者售樓合同無法完成網簽。

「雙合同」已由潛規則變成明規則。前述購房者提供給財新記者的貸款預算表是列印好的標準格式——房款和裝修款分門別類列出首付和貸款額度。財新記者在黃埔區實地考察過程中發現，用「雙合同」銷售房產的樓盤，其提供的價格表亦是如此。

「裝修款」並不完全真實對應於房屋裝修價格。廣州一名地產界資深人士告訴財新記者：以廣州的人工價以及開發商的用料來看，即便是頂級豪宅，裝修成本價也不會超過每平米3800元。「這一價格已經可以做到包下全部傢具家電、拎包入住的水平。」該人士說，「一般的精裝修洋房，開發商的裝修成本不會超過每平米2000元。」

即便知道是虛假裝修合同，購房者也沒有和開發商談判的空間。一名購房者對財新記者說：「房子供不應求，開發商根本不愁賣不出去。」

對這名購房者來說，「雙合同」抬高了他的首付門檻。這是他的首套房。按首付三成計算，原本他僅需首付52.5萬元；但現在，他需要首付75萬元。「雖然裝修款也可以向銀行貸款，但只能貸5年。」他對財新記者說，「這會加大前幾年的還款壓力，所以我放棄了。」

黃埔區某樓盤的銷售人員告訴財新記者：和他們合作的銀行可以用消費貸的方式提供「裝修款」的貸款，最多可以貸50萬，年化利率可以做到3%以下，但最長只能貸款5年。他給財新記者算帳顯示：僅「裝修貸」一項，五年內每月需要還款9000餘元。

一名房地產界人士說：每逢樓市調控，「雙合同」就會捲土重來。在他看來， 「雙合同」中的名義樓價滿足政府指導價要求，地方政府可以完成樓市調控任務，開發商可以獲批預售證賣房實現利潤，購房者還可因「裝修款」等名目受益而少繳交易稅費，「各方都從中獲益」。

據財新記者了解，「雙合同」的形式多種多樣，並不局限於「裝修款」，還有捆綁銷售車位等行為，但共同的特徵都是利用附屬合同來轉移「隱形房價」。

前景存疑

裝修合同是否應該獨立於購房合同，不同的人存在不同意見。1999年，國務院辦公廳首次發文提出：「加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現象。」這是國家層面首次鼓勵開發商直接出售精裝房。

然而精裝房的推廣在各地存在差異。由於各人對裝修喜好不一，一些購樓者依然願意購買毛坯房，另外委託裝修公司完成裝修——這正是「雙合同」模式合理的一面。一些地方政府並不禁止開發商採用這一模式。

廣州是「新建住宅全裝修」的試點城市——由廣州市國土資源和房屋管理局制定、廣州市工商行政管理局監製的商品房買賣合同中，有專門的附件用於交易雙方約定裝修標準。裝修款亦被要求包含在售樓款中。

然而依然有開發商使用「雙合同」銷售模式，尤其是在樓市調控期間——裝修合同往往以另一個公司的名義與顧客簽訂。

廣州曾對「雙合同」進行過嚴打。公開資料顯示：2014年4月，廣州市房管局明確要求：開發商在為樓盤拿預售證時，須先承諾不搞「雙合同」，才給發放預售證，如違反承諾則願接受相關行政處理。

不過，多名廣州房地產業內人士稱：政策施行至今，並沒有聽說過哪家房地產企業因為「雙合同」而被罰。

鑒於分離裝修合同存在一定的合理性，「雙合同」並不僅出現於廣州。一名房企內部人士稱：但凡出台「限價令」的城市，開發商都會考慮用「雙合同」等形式來規避政策。「除非政府取消對開發商的售價限制，否則不太可能取消雙合同的銷售形式。」這名人士說。

在珠三角，已有部分城市開始整治樓市「雙合同」。

毗鄰廣州的佛山市，已於4月3日對外表態要對「雙合同」加強監控。該市住房和城鄉建設管理局稱：發現將商品房總價不合理拆分、虛假裝修、虛高裝修價格、捆綁銷售車位（庫）等行為的，立即予以制止，並暫停項目網簽，責令停業整頓。

據《南方都市報》4月6日報道，在惠州，房管局方面稱：經過與發改局等單位商談，決定從4月1日開始，在政府備案登記的樓盤，不能再加裝修款銷售，只能按備案價銷售。■