房價下跌動真格了?真相遠比你想的殘酷

成交價卻未出現較大的下跌，只是個別城市，個別月份有微幅回落。

本文主要內容：

1、一線城市成交數據大幅度下滑

2、房價降了嗎？

3、銀行貸款持續收緊

4、調控政策不斷加碼

5、房價會降嗎？

一線城市成交數據大幅下滑

從數據來看，7月樓市整體成交穩中有降,城市間分化明顯。全國22個主要城市樓市成交量環比下降3.1%,同比下降24.5%。

其中，一二三線代表城市樓市成交面積均不同程度下滑。一線城市成交量同比「領跌」，下降46.02%，北京、廣州同比降幅超五成。二線代表城市成交面積環比減少4.11%，同比下降23.03%。三線代表城市成交面積較上月下降17.51%，同比下降16.40%。

二手房方面，二手住宅市場也是繼續降溫。以北京為例，北京7月份網簽量再度下挫，交易均價也進一步下跌。自317新政出台後，北京二手房網簽量已經連續第四個月回落。

目前，二手房市場屬於觸底企穩的態勢，在交易量持續低迷的市場環境下，北京二手房房價也正由區域性回落轉為普遍回落，未來跌勢有望進一步擴大。

房價降了嗎？

從數據來看，無論新房還是二手房成交數據都在大幅下滑，那麼我們所關係的房價降了嗎？

自2016年房價快速上漲開始，北京和上海兩大城市一路創新高，即使在2016年10月份開始的新一輪限購政策開始和2017年地產新政策不斷加碼下，這兩大城市房價也僅有個別月份有所回落，其餘絕大多數時間都處於上漲中。

最新6月份北京住宅成交均價更是創歷史新高，而上海6月份成交均價為歷史第二高，僅此於5月份的歷史新高。廣州和深圳成交均價最高點則出現在2016年9月份，房產新政出台前夕，新政出台後，房價出現一定幅度的急速下挫，隨後基本保持不變，波動極小。

圖片來源：Wind資訊

二手房方面，四個一線城市二手住宅價格指數上，除了深圳前期回調、反彈重複出現外，北京和上海環比僅近期有微幅下降在1%之內，即最新月份二手住宅價格較上月微幅下探。而均價較低的廣州則一直處於上漲中，可見二手房價格也未出現大幅下降。

而媒體報道中北京多個地區下降，甚至有降幅超過10%以上顯然和二手房一直堅挺的均價不符，主要原因或是少數二手房房東原先明顯虛高的報價，在市場難以成交下，以及限購帶來的觀望氛圍，業主急售從而下調報價。

在二手房買賣過程中，經過討價還價后成交很正常，這個成交價才是最真實的，而少數房源報價的大幅回落並不能反映二手房市場的均價，其下跌也不能代表二手房房價真的在下跌。

圖片來源：Wind資訊

銀行貸款持續收緊

雖然一線城市目前來看，成交價格未降，但受政策影響成交量大幅回落毋庸置疑，而銀行收緊房貸也在全面上演。

8月3日，北京市銀監局在銀行業例行發布會上披露，「3·17新政」實施以來，北京市個人住房貸款發放金額持續回落，6月全市銀行業金融機構發放個人住房貸款158.46億元，較3月份239.21億元減少80.75億元，下降33.75%，創「3·17新政」以來新低。

同樣呈現信貸額度收緊趨勢的還有上海、深圳等一線城市。深圳四大行已經全部取消首套房貸利率優惠，將利率恢復至基準，房貸利率上浮同時放款速度也有所減慢。

房地產信貸調控收緊預計將在下半年繼續加碼。日前，很多銀行今年70%至80%的信貸額度已經用光。業內人士表示，預計下半年房貸額度會更加緊張，利率也會隨著上行。

調控政策不斷加碼

近期，樓市政策可謂是創新花樣百出，從上海土地競拍的「100%自持」、「搖號購房」，到廣州的「租購同權」，再到北京的「共有產權」，樓市調控根本停不下來。

8月3日，由北京市住建委、財政局、規土委聯合起草的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》正式向社會公開徵求意見，指出對原自住型商品房政策的進一步調整、優化、升級、規範后將推出共有產權住房。

而北京的共有產權其實早在其他城市就已有試點，共有產權的試點，不僅打通了保障房和商品房的轉換通道，而且也破解了保障房建設資金來源不足的難題。但整體效果並不明顯。

房價會降嗎？

相信這也是大家最為關心的問題！但回答這個問題之前，要先回答另外一個問題，那就是人類還有沒有辦法把高房價降下來？我認為是有的，比如大幅加息、大幅增加供應量，是一定能把房價降下來的。

但這樣干太激進、系統性風險大，政府選擇的是另一種相對溫和的方案——大幅增加租賃住房的供應量，並嘗試賦予租賃住房同等的國民待遇。

長遠來看，這個方案能夠降低大眾的購房熱情，房屋炒作的素材和動力都會減少，房價會逐步回歸理性，但要注意，「理性」不代表便宜，不代表人人買得起。不論世界怎麼變，商品房的資產屬性不會消失，即便在新加坡，商品房的價格也是堅挺的。