2017深圳各區舊改項目(附周邊價格)

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城市更新，已然成為深圳土地供應主要實現方式！

2016年，深圳又有89個項目（包括範圍調整）列入城市更新的計劃。但是，並不能掩飾一個事實：截至2016年12月31日，全市已列入城市更新計劃的項目數多達533個，總拆除用地面積約3714公頃，但其中通過專項規劃的僅242個，約佔已列入計劃項目數的49%；而已確認實施主體的項目數120個，約佔已列入計劃項目數的24%，而獲得土地使用權進入開發建設不足10%。城市更新項目從列入計劃到確認實施主體的轉化率非常低，仍有超過?3/4的已列入計劃項目尚未取得進一步的實質性進展。

那麼，2017年在強區放權和產業升級鼓勵的雙重驅動下，深圳城市更新會不會有新的態勢？哪些項目會有實質性的進展或動工，哪些項目是我們值得關注的？

羅湖區

金威啤酒廠項目

三天蓋一層樓、曾創造出「深圳速度」的深圳市羅湖區，是改革開放的名片，也是深圳最早開發建成的城區，創造過諸多成就，承載過諸多輝煌。然而時過境遷，30多年後的羅湖已被舊工業區、舊商業區、舊居住區和舊城中村之「四舊」困擾，發展難以為繼。昔日風光無限的羅湖區，如何化解空間瓶頸，破繭成蝶，已經迫在眉睫！

作為深圳城市更新和首個棚戶區項目的雙試點，似乎已經找到一條城市更新較為順暢的運作方式，「強區放權」的簡化流程政策更是推廣到了全區。筍崗-清水河、水貝珠寶產業園的成片改造、黃貝嶺和蔡屋圍城中村改造示範，都是成功的案例。

當然，木頭龍依然「僵局難破」，作為深圳舊住宅改造的風向標已經引起足夠的重視了，2017年也不會被冷淡。所以，權衡再三，個人認為要把更多的目光聚集在布心片區——羅湖最具成片改造潛質的區域：除了已納入羅湖「二線插花地」棚戶區布心山莊，還有布心工業區、布心村、華源實業項目、金威啤酒廠等項目。

金威啤酒廠項目已規劃打造為以珠寶產業為核心的60萬㎡建面的綜合體，並有兩棟商務公寓的配建。推選理由：一、已實質性動工並有今年入市的預判；二、羅湖產業升級優化的典型代表；三、區域成片改造的起勢之作。

當然，另外一個位於羅湖CBD核心區域的兆鑫廣場(原深圳酒店)目前已完成部分的拆除工作，絕佳地段、舊商業和舊住宅夾雜項目的拆遷推進，可以作為舊改關注或投資者一個研究範例。水貝村已完成拆遷，據了解施工推進並不是那麼順利。

相對於已經取得不錯的改造成績的大金沙範圍四個城中村（上沙、下沙、沙嘴、沙尾）、梅林片區下梅林村項目、高端氣質明顯的彩田工業區（三星視界和長城開發項目）和車公廟（泰然第一、二工業區和杜邦工廠項目），我覺得更應該關注景田的天健工業區舊改。

作為福田區政府支持城市舊改的重點工程，項目所處的景田片區，其二手房市場一向穩健。未來天健工業園改造項目將建成以住宅為主體，配套學校、城市商業運營服務的綜合商業體，加上區位及配套優勢，項目本身划配建的荔園外國語國小北校區，該項目潛在價值非常突出。

深業世紀山谷舊改

作為早期立項的八個舊住宅改造項目之一，目前唯一取得的100%的簽約，2017年應該會有實質性的推動實施。項目實施成功的意義是否對其他舊住宅項目有借鑒意義，理因得到行業較高的關注度。

當然，南山還有蛇口東角頭捷運站附近的萬科漁一村、漁二村、大鏟舊村等舊改，東濱路附近的華聯AB區，也值得我們關注。

萬科上星工業區舊改

寶安區公示舊改計劃立項有超110個之多，個人更關注福永、沙井和松崗的實施進展。而萬科上星項目，根據推進預判，17年可能會實施動工甚至入市。隨著捷運11號線的開通，大空港規劃落地，產業升級政策鼓勵刺，沙井這個既臨空也臨港的地方，加上得天獨厚的區位優勢，必定會有無限發展潛力，成為市場開發主體的必爭之地。

上星項目位於沙井街道東臨上寮河，西臨上星路，南臨創成路，北臨企安路，鄰近德普電子城，佔地18.7萬㎡。項目主體為萬科地產， 拆除用地面積16.6萬㎡，開發建設用地面積12.2萬㎡，計容積率面積為64萬㎡。項目參數：住宅351520平方米（含保障性住房17720平方米），商業、辦公及酒店187780平方米，商務公寓80470平方米。

第八工業區寶龍地塊

第八工業區寶龍地塊項目——華盛龍薈名庭和鴻榮源壹成中心就一路之隔，目前正在開工建設中。雖然不能和規劃分十期開發和壹成中心形成對標，但也即將分散片區一大批的的關注度和購買力。

項目由寶盛龍悅實業投資有限公司開發，其控股公司是華盛智地。華盛在深圳開發過西薈城、盛薈名庭等項目。去年在觀瀾開盤的華盛觀薈也是它的開發作品，但似乎牽扯到股權分配等原因，合作開發公司金洪奪得了項目的推廣頭銜，「華盛觀薈」改名為「金洪觀薈」。

更新單元用地面積4.7萬㎡，拆除用地面積4.2萬㎡，開發建設用地面積3.4萬㎡。總建面25.87萬㎡。其中： 規劃有4棟32-48F 住宅共10.44萬㎡，1棟34F保障房，1棟辦公樓，以及1棟商務公寓， 還有1.2萬㎡商業。供應量真不小，另外緊鄰項目西北角規劃有國小用地。

木棉灣片區更新項目

木棉灣片區項目經過多年的努力和多次的範圍調整，終於在2016年下半年正式納入市城市更新計劃立項項目。擬更新方向為居住、商業功能，拆除重建面積約28.5萬平，預計又是一個超百萬的大型綜合體。對比南門墩項目來講，體量制勝！

木棉灣項目作為京基集團2012年同期簽約的五大項目之一，據原村民反應，去年下半年通過集體表決之後，目前推進情況比較理想，確權和拆遷安置的過程值得關注。

佳兆業山海城

早於2011年4月14日，佳兆業集團與深圳市鹽田區人民政府簽訂《鹽田三村、四村和西山嚇村整體搬遷項目改造協議書》，標誌著佳兆業對該項目的搬遷改造工作正式啟動，也是鹽田區最大的城市更新項目：包括鹽田三村、四村、西山嚇村及社排小布村等共13個自然村，需拆除建築近2000棟。

項目總佔地約26.56萬㎡，分十一個地塊開發，規劃總建築面積約107萬㎡，用於移交給政府及村民業主回遷物業的面積近60萬㎡。目前一期已完成回遷，二期於去年年底開工，今年有望入市。

作為佳兆業集團復甦的代表作，未來規劃也將無縫接駁捷運8號線一期鹽田路站，地理位置優越。將形成集學校、城市公園、商業中心、高品質住宅、「天街商業街區」等多業態於一體的城市綜合體。

剛升級為行政區的坪山，從舊改公示立項的數據來看，城市更新項目可能有個共有的屬性就是：體量大，佔地超十萬平米的項目就多大11個，例如正山甲規劃審議建面超150萬平米，均田項目心海城也是超百萬的綜合體。

但是，於2015年10月26被列入《2015年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃》的飛西片區城市更新單元，其申報主體為深圳市鴻騰投資管理有限公司（恆大全資子公司），項目佔地 17.4萬㎡。也正是因為打了恆大的標籤，注度一直很高，個人預判17年應該會進入實施開工狀態。

上洞電廠項目

元昇廠片區城市更新單元

光明新區公明街道元昇廠片區城市更新單元於2015年10月22日被列入《2015年深圳市城市更新單元計劃第三批計劃》，實施主體為勤誠達集團，命名勤誠達正大城。拆除用地面積20.5萬㎡，規劃為新的商住綜合體。

現場踩盤發現，項目目前正在施工狀態，靠近長圳村裡面已經出地面好幾層，預期今年可入市。未來捷運6號線長圳站捷運物業，位置優良，交通便利。