重慶一季度樓市分析：量價齊升，整體市場高位運行

重慶作為西部唯一的直轄市及長江上游重要經濟中心，經濟增速數年全國第一，在過去的數年中房價一直保持溫和增長態勢。2016年10月開始，在外來投資客帶動下，重慶房價開啟上漲模式。渝中區、江北區部分樓盤價格漲幅高達20%。為抑制房價過快上漲，2017年1月重慶政府緊急出台限制「三無」人員在重慶購房的房產稅。但是政策打壓力度有限，伴隨土地市場「高燒」不退，樓市上漲預期強烈，市場成交異常活躍，價格也不斷攀高。

2015年以前，重慶商品房市場供大於求，市場主基調為去庫存。隨著2016年市場持續熱銷，供求關係開始出現逆轉，供需比大幅下降。2017年開始，政府對加強對新房預售管控，1-3月商品房供應僅327萬㎡，成交1,016萬㎡，供需比進一步下降到0.32。市場可售房源持續減少，去化周期不足6個月，庫存告急成為房價上漲的重要推手。

2017 年1-3月住宅成交844萬㎡，同比上漲83%，成交價格達到7,795元/㎡；得益於政策利好和寬鬆的貨幣環境，市場需求持續釋放，住宅市場持續火爆。從月度數據來看，受供應及推盤節奏限制，一手房月度成交環比出現下降。但是1季度作為樓市傳統的銷售淡季，市場熱度絲毫未受影響，需求依舊十分旺盛，價格也不斷攀升。

一季度渝中、南岸及江北價格領漲，其中渝中區因為在售項目稀缺，高端產品成交佔比上升導致價格出現大幅飆升，南岸、江北價格依然領漲。此輪價格上漲周期中，渝中、江北、南岸與其他區域價格差距進一步拉大。

重慶房地產市場仍處於快速發展中，市場銷售仍以新房為主，二手房成交佔比約三分之一；2017 年1-3月，二手房成交套數4.76萬套，同比上漲226.3%，成交量同比達到歷史最高水平。值得注意是，3月成交套數突破2萬套，達到歷史峰值水平，二手市場異常火爆。

伴隨2016年10月以來價格快速上漲，重慶房價長期穩定的局面終於被打破。2017年1季度延續了此前的上漲態勢繼續走高。分區域看，渝中、江北漲幅最大，價格持續領先。巴南及北碚距離中心城區較遠，與主城區價格聯動相對較弱，價格漲幅相對較小。

重慶房價同比其他一二線城市仍處於低位水平，此次價格上漲是由東部沿海城市向內陸蔓延過程中的輪動上漲。重慶住宅投資回報率在一二線城市中一直居於前列，主城區人口保持凈流入，經濟高速發展並且增速持續數年居於全國首位，房價仍然存在較大上漲空間。但是伴隨重點城市政策收緊，信貸趨嚴，預計市場瘋狂上漲情形將得到一定改善。此外，市場需求在近期集中釋放過後或將出現一定「透支」情形，市場表現將逐步回歸理性，價格漲幅收窄，整體價格也將趨於平穩。