你家的社區商業還好嗎？開封市5個底商項目分析。

社區底商作為商業地產其中的一個類型，是最貼近我們生活，最常見的一種商業地產形態，基本上所有住宅的開發都會在沿街或是小區出入口處建造部分底商商鋪，大多是以銷售為主，目的一方面是給小區增加配套服務，烘託人氣使住宅升值，另一方面也是因為商業的附加價值大。雙腸君對於社區底商的概念簡而言之就是服務小區居民，打通最後一公里的服務型商業。

開封市場上由於住宅的脫銷，很多住宅項目社區底商的銷售和招商都被提到了主要日程上，可商業與住宅地產的操作方式迥然兩種風格，究竟怎樣操作才能做好社區底商呢？怎樣的社區底商才是好的呢？

今天雙腸君選擇了開封市區東、西、南、北、中五個極具代表性的社區商業，希望大家從這些項目上的成功與否可以一窺端倪。

東區： 蔚藍加州

蔚藍加州小區位於開封東區汴京大道與沙崗寺市場交匯處，2010年左右的成熟小區，共有三期四十餘棟，交通便捷，附近商業密集，而蔚藍加州的社區商業有一部分緊鄰汴京大道，區位明顯，但今天我們討論的則是蔚藍加州小區出入口商業廣場的商業底商，如圖紅色區域標註，蔚藍加州走了一著險棋，放棄了臨街門面，打造了一個「凹」字形廣場，放棄廣場內商業的臨街化。

小區大門左右兩側共40個商鋪，純一層40平方左右商鋪，其中餐飲2家，廣告公司1家、二手房中介1家個、美容推拿類5家、兒童業態2家、美髮1家、保潔公司1家、超市便利店5家、水暖器材1家、蘋果專賣店1家、凈水機設備1家、銀行ATM機1個、洗衣店1家、零售服裝1家、冷飲店1家，其餘約15家商鋪掛有門頭，卻沒有開門，或者已經閉店，或者因為中午沒生意暫未開門。拋去種種設想，蔚藍加州社區底商的租賃率為50%，社區超市便利店、美容日化業態佔比近45%，是目前蔚藍加州社區底商佔比最大的業態。

蔚藍加州社區目前底商租金約在40--60左右，二手商鋪均價在15000元左右，空鋪率在50%，項目凹型商業廣場險棋一招，中規中矩，近40家商鋪能夠在周邊配套醇熟、流動小商小販眾多的情況下生存已經實屬不易。

街區南邊底商共計34間，北邊底商24間，北邊商業建成時間較晚，商鋪為一拖二，鋪前台階寬度為15米，更符合現代商業的要求。商鋪租賃情況，南邊的商鋪處於滿足狀態，北邊有部分尚未租賃出的商鋪，這些商鋪為一拖二，面積相對來說較大，對於承租者的門檻自然也就高了些，但由於有門檻，南北兩邊的品牌性、業態、裝修等方面也一目了然。這條街內餐飲18家、超市便利店6家、商貿公司2家、中介3家、廣告公司2家、醫藥2家、裝修公司6家、電器3家、乾洗店1家、通訊1家、汽車美容1家，仔細分析我們可以發現，這些業態較為豐富，餐飲仍然是主力，而裝修公司居然和超市便利店一樣都有6家，相信他們的目標除了住宅區、商鋪以外，很多的是在未來的商業裝修上是否能分得一杯羹。

森林半島社區商業現階段是單純的社區性商業，服務的是整個社區以及辦公人員，但由於地理位置與先行一步，加之周邊亟待成熟的項目，森林半島的社區商業甚至可以輻射到周邊更大的範圍。但可以想象到，這裡的商戶目標絕不會僅僅保守的瞄準社區，他們對於整個城市綜合體的成型寄予的期望才是他們的真正目標。

南區：元宏錦江

元宏錦江位於大南門濱河路西段，小區出入口前是護城河，有橋連接濱河路與小區。建築面積近20萬，濱河路北為城牆公園，路南多為棚戶區，基本沒有商業，作為區域內為數不多的高層住宅區域，元宏錦江小區被惠濟河阻隔，交通不是太理想，社區底商有先天的優勢成為小區居民最後一公里的消費點。

項目共計38套商鋪，多為一拖二戶型，且單層面積較大，目前經營有超市便利店2家、閥門配件1家、中介公司1家、牙科1家、保健品2家、汽車美容1家、麻將機棋牌室2家、網吧1家、婚紗攝影1家、寵物醫院1家、大酒店1家，營業中商業共計14家，其餘皆為空鋪，出租率不足50%。營業中能夠服務且滿足社區居民日常生活所需的配套商業業態不足5家，根本無法滿足社區商業的功能。

項目社區底商單層為150平方，而上下兩層達到了300平方，能承受如此面積的商家寥寥無幾。而曾經營業的澳門豆撈等餐飲業態也非居民日常消費所需，而社區整體商業氛圍不佳，其他消費者又不可能專程去單一消費，所以澳門豆撈的閉店是必然的。此項目底商若不採取招商運營方式，空置率相信仍然將如此。

北區：天下城

天下城位於鐵塔西街與體育場路交叉口，小區建築面積11萬方，廣義上看項目離龍亭公園後門以及體育場很近，但從商業角度來看，項目處於丁字形路口，且西邊基本為「死路」，地理位置並不佔優。

天下城社區底商路北沿線商鋪33個，其中餐飲業態9家、美容日化6家、中介1家、皮具護理1家、汽車美容1家、藥店2家、便利店超市4家、兒童母嬰3家、通訊營業廳1家、彩票站1家、廣告2家、美髮1家、賓館1家，出租率達到了100%。其中餐飲、美容、便利店的佔比超過了50%，更為重要的是業態最大程度的豐富滿足了社區居民日常所必須的各種消費。

雖然項目位置處於丁字路口，且西向方向通行艱難，南北路與東西路又非主幹道，但圍繞社區居民的各種業態的商業已經可以支撐日常的商鋪運營，各種商業業態林立，社區商業的便捷凸顯。

中區：帝庭

帝庭這個名字大家應該都很陌生，其實他是龍亭新都匯商業綜合體的住宅部分，項目臨新都匯商業街，與龍亭公園、西大街近在咫尺，周邊商業氛圍也比較濃厚。

這條街南邊兩相共計四十餘家商鋪，由於處於旅遊區，最早開發商還給此條街定位為以文玩字畫為主的「七珍街」，但由於運營不善以及其他定位為文玩的商業項目崛起，許多商家陸續撤離，目前僅有十家仍以字畫、裝裱為主營的商家，其餘洗衣店1家、寵物店1家。

將街區包裝，做主題，其實是很好的想法，而且這條街前期的招商也的確達到了預期，但商業的價值一方面是生意的紅火，另一方面是物業的升值，這兩條，生意紅火是必要條件，生意好了物業才能升值。但目前該街區的租金基本在25--35元左右，這對於一條開發時間較早、地理位置較佳的沿街單一層底商來說，的確低了些。

此次選擇的五個社區底商項目雙腸君認為是比較具有代表性的，首先，選取的項目都不是沿主幹道或者十字街的交通優勢俱佳區位的項目；其次，這些項目都已經交房入駐三至五年，常駐居民較多，空置率不明顯；最後，這些項目有的原本有成功的優勢，最終卻不盡人意，有的本來具有明顯缺陷，卻做的還較為理想，商業地產的魅力盡顯無疑，真真切切給大家上了一堂生動的商業地產課程。

前段時間縣城一個開發商找到雙腸君，想要我給他們的一條街做個定位，雙腸君架不住軟磨硬泡，去了項目，發現所謂的步行街其實就是社區的底商，雙腸君直接戳破了開發商的想法，所謂的高端定位其實就是做了噱頭進行包裝銷售，這恐怕也是很多開發商的想法。雙腸君始終認為，社區商業的初衷與最終都是以服務居民為主，即消費渠道與優勢就是方便與快捷，如果做了定位，你是否有實力自持？是否保證後期的統一運營與管理？如果做不到，那麼就簡單踏實的做服務型商業吧！

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