銀行關「閥門」 房地產信託「斷供」

給我一根槓桿就可以撬動整個樓市的時代一去不復返。在金融去槓桿和樓市調控的雙重背景下，房子開始難賣的同時，房地產融資的難度也陡增。

5月底，一則銀監會嚴查違規開展房地產信託業務、融資渠道被收緊的消息把夾縫中的房地產融資推向台前。此前，銀監會2017年3月底至4月集中發文整頓，銀行表外、通道融資業務受到影響，地產融資業務更首當其衝，銀行幾乎不再放行房地產開發貸，全面收緊額度。

隨著銀行、票據、信託、再融資、海外發債等渠道全面收緊甚至叫停，昔日的高槓桿狂奔被鎖住了咽喉。6月的初夏時節，一位中型房企的財務人員王剛（化名）和他的老闆們卻要想著如何「過冬」自救。低成本融資的日子已經遠去，是時候儲備食物為自己「輸血」過冬了。

據新京報記者調查發現，過去幾年來房地產企業通過銀行理財、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產的資金絕大多數為債權或「明股實債」，目前，這類融資基本被叫停。包括萬科、恆大在內的大型開發商轉而在項目層面紛紛開展股權融資合作。

銀行「縮表」，房地產信託融資暫停

房地產融資開啟「蘿蔔蹲」模式，銀行貸款、私募基金、再融資、國內外發債等相繼被收緊后，監管再度指向房地產信託。

5月24日，證券報報道稱，銀監會向各銀監局下發《2017年信託公司現場檢查要點》，該文件顯示，違規開展房地產信託業務被列入2017年信託公司現場檢查要點，包括是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發企業融資規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地產信託業務等。

對此，銀監會回應稱，根據銀監會2017年現場檢查計劃，監管部門將對部分信託公司進行例行檢查。為提高檢查的針對性和有效性，銀監會相關部門4月中旬制定印發了《2017年信託公司現場檢查要點》，供具體檢查時參考。印發檢查要點是現場檢查的一種通行做法，僅用於指導具體檢查項目，並非發布監管政策。

分析認為，由於其他融資渠道相繼受到限制，信託已經成為房地產商拿地融資的重要通道之一。但監管層檢查違規開展房地產信託業務以後，信託公司目前開展的拿地融資業務面臨收緊。這就意味著，房地產融資又一條重要通道正在被收緊。

Wind數據顯示，4月份房地產信託成立規模環比大幅下滑逾三成。而5月以來，房企國內債券融資規模119.3億元，同比降逾八成。而一季度房企海外發債在經歷了新高過後，二季度以來發行量則同比下降近六成。

一家大型信託高層人士透露，銀監會要求對信託公司現場檢查每年都有，系常規項目。但是，這是首次點名針對火爆的房地產企業拿地融資的模式。自4月中旬收到文件以來，幾乎全面叫停該業務。不過，個別城市仍可給資質排名實力強大的開發商進行融資。

「我們暫時叫停了房地產信託融資」。昨日，多位中小型信託公司內部人士做出上述表示，事實上信託融資的主要資金來源於銀行，而目前銀行全面「縮表」，大量表外業務和通道業務資金正在迴流，信託資金來源也受到限制，因此，銀監會發文後索性暫停該業務。

一家城商行內部人士稱，其實信託公司發行的信託計劃，最大的資金來源是銀行，但是，現在多家銀行都限制甚至暫停投資房地產信託。所以，房地產相關的信託發行收益都非常高。儘管如此，多家銀行依然暫停投資，房地產信託「斷供」。

記者獨家獲得的銀監會2017年3月29日下發的「三違反」和相關附件顯示，銀監會嚴查信貸資金違規進入樓市。要求各銀行檢查是否直接參与房地產炒作，是否在房地產開發貸款和按揭貸款中虛假、違規操作。

「去年資產慌，又沒有限制，大的房地產公司發行的信託計劃都被銀行搶購」。上述人士稱，而現在房地產企業發行信託計劃基本都賣不出去了。

明股實債叫停，萬科股權融資輸血

股權融資的時刻到了。

近年來，銀行系統的資金通過多種表外渠道流向了房地產。如今，隨著銀監會開展「三三四」專項治理以來，表外、信託等通道類的產品將面臨大限。此前，證監會嚴管房企再融資和海外發債與配股。今年2月，基金業協會出台監管細則，明確禁投16個城市的5類房地產私募資產管理計劃，地產私募融資大幅收縮。

在銀監會、證監會、基金業協會等多部門嚴加看管房地產融資渠道，在私募做債權類地產項目所有路基本斷掉和明股實債被事實性叫停的時候，部分房企還有手中的底牌——股權融資。

據新京報記者調查發現，過去幾年來房地產企業通過銀行理財、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產的資金絕大多數為債權或「明股實債」，如今，這類融資陸續被叫停。包括萬科、保利等在內的一些大型開發商開始接受股權融資，在項目層面紛紛開展股權合作。

業內人士稱，過去十年是房地產的黃金期，房企高速成長，房價節節攀高，盈利能力大增。因此，多種渠道融資大都是「明股實債」，因為開發商寧願承擔高利息成本，也不願意出讓手中更有價值的股權，讓渡利潤、分紅給項目股東。如今，這一局面正在轉向股權融資。

5月12日，恆大發布公告稱，中信銀行旗下基金豪擲超200億資金「入股＋貸款」，共同開發恆大旗下的十個項目。

中信旗下的信銀基金通過資本投資獲得相應股權，並通過同等比例的委託貸款介入恆大的項目開發，雙方共擔風險，共享收益。

此後的5月23日，萬科公告欲與招銀資本、長江招銀，一起設立商業地產投資基金，投資萬科及其控股子公司所持有的42項商業地產項目（含在建和已完工項目），出讓價款為129億元，萬科出資50.31億元。

萬科在公告里毫不諱言，基金的成立是「綜合考慮目前的融資環境」。

萬科公布的2017年1季度報顯示，今年一季度其經營活動現金凈流量首次告負，為－95.2億元，而2016年度的經營活動現金凈流量則為395.7億元。同時，萬科的自由現金流也首次轉負，經測算，2017年1季末自由現金流為－99億元。

研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次萬科成立的基金主要是以持股和提供資金為導向的，還沒有涉及證券化的模式，因而更像一種融資手段。

一位業內人士認為，目前房地產企業股權融資的時刻到了，尤其是中小開發商有迫切的融資需求，「股+債」打包的做法已經很多了。對於房企來說，融資的壓力會帶來很多「副作用」，比如說房企銷售和拿地的自由度都不大了，必須快速融資輸血。

股權質押融資或將增加

嚴躍進認為，融資政策收緊，對於房企來說有利空效應。尤其是在再融資收緊的基礎上，近期商業銀行也開始收緊了類似的政策，這都會對房企的後續戰略擴張形成較大的擠壓。

他認為，從過去的融資傳統和習慣，以及當前的政策導向看，銀行貸款和私募會成為兩類主流的模式。其次則是信託。對於海外融資和資產證券化，預計還是小眾化的。從實際情況看，後續類似股權質押等極端的做法也會頻頻採用。

「預計後續類似股權質押等現象會增加，即房企的短期資金缺口或會增大，必須採取類似做法來獲取資金」。他說，對於一些高價地王來說也意味著潛在的拿地房企數量會減少。

今年4月份同策諮詢研究部監測的40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計538.58億元，環比2017年3月的588.17億元減少8.43%。其中，債權融資額度占房企融資總量的85.50%，銀行貸款緊隨其後。

不過，4月沒有發行公司債，股權融資佔總融資金額比重為14.50%，除了少量小額的港股股票期權計劃外，4月的境內再融資主要是通過典型房企的未上市子公司引入投資方增資入股的方式來籌集資金。

除去恆大更換部分投資方和擴大投資額度涉及5億元人民幣以外，華夏幸福也通過信託計劃及其他第三方引入的股權融資金額高達70億元人民幣。

下半年併購重組將增多

融僑集團副總裁康紅恩認為，信託公司、資管計劃、私募、基金、銀行資金等都受到了影響，上述影響並非短期，而是在中長期範圍內對房企的發展帶來較大的變化。

他認為，融資渠道收緊在半年後影響會越來越大，可能會出現行業重組、併購的機會與趨勢，房企應對這一形勢要有一個預判。「這次調控政策的思路很清楚，房地產行業不要過度金融化、高槓桿。房企必須準確理解、掌握各項政策出台的邏輯，並且主動去適應、調整、創新」。

康紅恩提醒道，房地產行業接下來會跟其他行業一樣，出現產業資本，而不僅僅是金融資本。「會湧現更多產業上的資本，去做這個行業的整合、戰略投資、行業併購，以及多元化投資」。

對此，昨日一家私募基金董事長對新京報記者稱，目前部分房企資金鏈十分緊張，預計下半年併購重組比較活躍。

央行原副行長、全國人大財經委副主任委員吳曉靈也表示，應推進企業的併購重組，優化企業結構，把企業從沉重的債務中解脫出來，使企業把槓桿率控制在適度的範圍之內。企業在收購、兼并的過程中，難免要用到各種金融工具，要有槓桿，「但是槓桿要適度，規則要明確。」