當心，你所在城市的摩天大樓「詛咒」

• 作者：過蟈 ／ 秦朔朋友圈：qspyq2015

一場來自「摩天大樓」的詛咒

深圳平安國際金融中心已進入全面招租階段，這是2017年國內完工的最高一座超高層建築。高度達到600米，僅次於目前第一、世界第四高樓的上海中心大廈。

據美國財經媒體《石英》今年1月12日報道，2016年全世界共完成了128座摩天大樓的建設，2015年為114座（摩天大樓定義為高度超過200米的高樓）。

其中，2016年的128座裡面有84座來自，這也是一項新紀錄。而深圳則是去年建造摩天大樓最多的城市，總共完成了11座，這比美國和澳大利亞去年建造的總和還要多。

摩天大樓數量和城市房價成正比。不過，有一個神秘指標在偷偷指引樓市乃至經濟的走向——摩天大樓指數：因為每一輪樓市的短周期都開始於央行寬鬆的貨幣政策，也結束於嚴厲的貨幣緊縮。前者，導致了摩天大樓的計劃出台，而到大廈落成交付，卻也正是貨幣緊縮之時。這是怎麼回事呢？

「摩天大樓」指數的概念，來自於1999年德意志銀行證券分析師安德魯·勞倫斯。他發現，經濟衰退或者蕭條往往都發生在新摩天大樓的落成前後。寬鬆的貨幣政策和樂觀態度，會鼓勵大型工程的興建。但過度投資的泡沫危及了經濟，貨幣也開始由松轉嚴。這個驚人發現，有如下的歷史：

• 1908年前後，美國紐約勝家大廈和大都會人壽大廈落成，金融危機席捲全美；

• 1920年代末至1930年代初，華爾街40號大廈、克萊斯勒大廈、帝國大廈相繼落成，美國股市全線大崩盤；

• 1974年，紐約世界貿易中心和芝加哥西爾斯大廈再奪全球最高榮譽，但這段時間卻爆發了石油危機；

• 1997年吉隆坡雙子塔樓取代了西爾斯大廈的最高紀錄，而亞洲金融危機肆虐；

• 2001年建成的台北101大樓見證了高科技泡沫破滅，又是全球股市狂瀉；

• 最近的2008年8月上海環球金融中心落成后，成為了國內第一高樓，全球經濟危機海嘯蔓延，深滬兩市指數下跌了近80%。

「摩天大樓」建築周期重疊貨幣周期

在過去的百年裡，摩天大樓已經開始成為經濟衰退甚至崩盤的詛咒。其邏輯就是：摩天大樓是房地產物業形態的高級形式，是資金密集型產品，只有在利率極低、資本廉價的時候才被當地政府列入建造計劃，是一系列的「面子工程」。但貨幣一旦兇猛，市場進入瘋狂之後，央行為維護信用又不得不採取定向加息等調控手段，債務危機開始出現。由於摩天大樓建築周期較長，等到落成之時正好完成了一輪由松到緊的貨幣周期。

而繼平安金融中心之後，深圳的「摩天大樓」計劃還在紛紛出爐：據「深圳發布」公眾號稱，龍崗要在大運新城的核心區域建設高度達668米的高樓，有望成為深圳的新地標。而這棟高樓的名稱就是深港國際中心。

原深圳第一高樓京基100大廈旁邊將規劃建設兩棟新的高樓，一座高達739米、層數達169層的高樓，取名為「H700深圳塔」；另一座則約680米左右的高樓，兩座高樓在深南大道上以天橋連接。

可以看一下深圳四月的樓市表現：

| 來源搜狐財經

在成交套數上，環比3月漲了146.2%，但全市成交均價卻實現了3連跌，4月成交均價54619元/平方米，環比3月54730元依舊下滑0.2%。

樓市下行已成定局，只是幅度還未可知。伴隨深圳近年來越來越多的摩天大樓興起，樓市下探的程度也值得想象。

擁有多少「摩天城市」？

摩天大樓代表了一座城市的經濟水平，是燙金名片。看一下世界最高樓TOP10：

前十大高樓，居然佔了七個，令人愕然。除了北上廣深以外，還有蘇州、天津這樣的強二線城市。

其中蘇州中南中心卻已遭遇尷尬：該項目從2014年1月3日動工，2015年4月樁基全部施工完成。然而不久，項目就因資金緊張被傳出停工的消息。「記者查閱中南建設2014年年報發現，蘇州中南中心計劃投資總額50億元，2014年共投入資金1.06億元，截止2014年底項目共累計投入資金2.86億元，項目進度僅完成5%。年報數據還顯示，公司共收到『蘇州園區總部大項目扶持基金』7686萬元，這也意味著，蘇州工業園區政府撥款佔到了2014年項目投入資金的73%。」（2015年08月01日，經營報）

這說明，摩天大樓多是地方政府背書的面子工程。超高層建築具有建築體量大、投資周期長、資金要求高等弊端，對任何開發商都是嚴格的考驗。那麼開發商為什麼願意承擔這個風險呢？

因為「優惠政策」：一是，超高層建築本身的優惠政策，比如不限制容積率指標、超過一定高度的建築物減免或返還土地出讓價款，減免城市市政建設配套費、行政事業性收費和政府基金，合理延長土地出讓價款繳費期限和項目建設周期等。二是，能低價拿到捆綁的住宅用地，利用住宅的滾動銷售為超高層項目提供現金流。

中南中心2012年拿地，摺合樓板價僅為200元/平方米左右。規劃用途為商務金融、批發零售、住宿餐飲、城鎮住宅（酒店式公寓），其中酒店式公寓比例≤40%，出讓年限居住70年，商業40年。正是高溢價的住宅配置，讓越來越多的開發商垂涎「摩天大樓」。

蘇州當年著名「秋褲」的摩天大樓，已於今年春節交付開業。其住宅單價目前在45000元左右。

而此時的蘇州樓市又如何呢？

「對比以往五年蘇州（不含吳江）住宅成交套數來看，2017年五大區住宅成交共計4712套，創下2013年以來新低。即使加上吳江的成交量，4月蘇州市區的成交量也不佔優。據房天下數據監控中心統計數據顯示，今年4月，蘇州市區商品房共計成交8804套。其中住宅類房源共計成交6506套，環比減少44套，降幅為0.67%。而新增供應房源9534套，其中住宅類房源8620套。」（《姑蘇晚報》、《騰訊房產蘇州站》）

成交量是先行指標，伴隨成交萎縮、開發商資金緊張、密集領證、新增供應加大。相信蘇州樓市也會迎來新一輪價格下探。

「摩天城市」真是「美好城市」嗎？

當地政府求面子，開發商求利潤，一拍即合。當我們所在城市越來越國際、天際線越來越高的時候，也是我們需要高度謹慎的時刻。

好消息是：《日經中文網》報道預計2018年全球完工的超高層建築約為180棟，將比2017年的240座減少近3成。這背後就有政府希望加快房地產泡沫軟著陸，積極干預的影響。

壞消息則是：目前沙烏地高達1008米的吉達塔正在挑戰迪拜哈利法塔全球最高建築的位置，吉達塔預計將於2019年完工。這個像古代巴比倫塔一樣的大樓，不知道會不會再次觸怒上帝，新一輪危機不知何時開始蔓延。