10年漲25倍的保利地產：不像央企的央企！

文\潘永堂

房企中，有一家不像央企的央企，它叫保利地產！

今天，我們對任何企業的評價，脫離背景去談，都是片面的！

3萬多家房企，雖然數量眾多，但歸來起來，無非兩大陣營：一類是地產央企，國企。他們一出生，很多是共和國的長子或者喊著金鑰匙出身，在土地資源、融資、城市舊改層面，他們相對民營房企，先天就更有優勢；而在機制層面，國企，央企一把手的更替和調離屢見不鮮，某種程度上，這種一把手的調離也給企業經營和戰略連續性帶來問題，甚至還會出現「一朝天子一朝臣」的格局；

而在經營態度上，大多央企、國企，會將「安全、穩健、靠譜、不出事」作為企業經營第一位訴求，絕對厭惡「大起大落」，「小步快跑」已經算勇敢……地產央企國企這種先天性優劣勢，在行業分化和房企競爭日趨激烈的時候，也帶來國資委對非地產主業央企下達「退房令」的決心，另一方面，加快國企、央企之間的兼并收購，迅速做大做強，也還是讓千億時代，央企競爭力、話語權繼續走強的關鍵舉措。

另一類是大多數民營房企。哪怕是上市民營房企，相對強大的央企，在土地獲取，融資能力上並沒有的優勢，所以民營企業唯有靠「更澎湃的戰略，更震撼的激烈，更靈活的機制，更高效的運營」去獲取自身的持續成長與市場存在。

另一方面，民營房企老闆很關鍵。企業的生命就是老闆的生命，企業的文化就是老闆的文化，比如王石、王健林、許家印、孫宏斌等個個都有鮮明的色彩，民營企業老闆不僅是優秀的，而且幾乎是「終身制」的，最多只會出現「鐵打的BOSS，流水的CEO」這種不傷根本的動蕩，這就很好保證了企業經營的連續性和戰略的穩定性；

從這個大背景下，在央企家譜中，保利地產，就是一家不像央企的央企。

2101億，是保利地產2016年的答卷！

全行業排行「老五」

地產央企排行第一

顯然，從規模地位來講，保利2000億可謂在所有央企中一馬當先，而且這些年，保利幾乎一直是地產央企冠軍寶座上的「蟬聯者」；

更值得的點贊的是，大起大落非房企之福，穩健持續增長才是王道！

保利業績的連續性，增長性也是遠勝於同行。過去4年，保利業績翻兩翻，過去5 年，複合增長率23.5%，更長周期看，保利10年業績增長25倍。在保利2016年業績發布會上，即使在千億規模上，保利地產依舊實現36%的增長，這是保利地產千億以來銷售增速最高的年份。同時，保利地產，目前也是優秀城市布局最廣的地產央企，區域和規模協同效應顯著；

面向未來了？保利的路在哪裡？

整個行業而言，未來將繼續加速分化和強者恆強，畢竟市場就這麼大，行業11.6萬億的規模已經接近天花板，今天你增加的蛋糕，往往就是我退出的份額。

這種零和博弈下，房企都在加快做大，表現最為瘋狂的是民營房企的萬億，千億號角，萬科碧桂園恆大衝擊萬億似乎就在眼前，而且萬億、千億目標之下各種戰略縱深拓展力度正在加速；身在分化旋渦中的央企，也並非等閑之輩，今天的地產央企，也正在快馬揚鞭，沒有最大，只有更大。

這樣，一個新命題就出現了，怎麼快速做大了？

一個常識是，「老玩法，到不了新地方！」

傳統玩法，房地產開發的遊戲，無非就是「拿地、蓋樓、賣房」的6字箴言。無非是高槓桿、高周轉、高激勵。這種套路在今天看來，一則做到極致，很容易透支金融，運營和組織，反而擴張速度過慢；二則今天的特殊市場行情也不支持了，在史上最嚴最狠的政策調控，在行業「高地價、低利潤」市場趨勢下，房企拿地蓋樓賣房的更猛拿地，更快開工，更快賣房，更快周轉的套路，逐漸在地產下半場玩不轉了。

怎麼辦？

相對直接投資，兼并收購，就是一條國際通行之路。事實上，縱觀美國房地產發展史，兼并收購也是美國龍頭房企帕爾迪快速增長，做大規模的堅定選擇。今天，房地產也到了這個節點，兼并收購成為眼下相對最靠譜，最迅速，也最有市場可能的做大手段。

保利併購中航，招商蛇口重組，中海中建合併，綠地與金豐投資重組……房企併購與重組的大戲頻繁上演，這種併購不僅迅速的增大了規模，典型如金地破千億就與被收購方100多億銷售額有關，而且伴隨併購的深入，目前併購整合開始從過去簡單大魚吃小魚規模增長為主的階段，演變到如今以資源互換、土地儲備互補甚至專業技術補充、產業優勢整合為代表的併購深水區，這是併購從簡單的規模增大進入到產業互補，土地互補、資源互補、專業互補的深化階段。典型在保利併購中航中，就表現出一種產業互補和強化的策略。通過併購直接為保利帶來新產業資源——以中航航空大世界為契機，保利併購之後，順勢布局主題樂園。未來保利計劃在上海、南京、三亞等全國9個地區建立航空主題樂園。同時，保利地產表示，未來將繼續尋找產業鏈上下游投資併購機會。比如健康養老，物業管理，工程建設，智能家居，核心地段優質商用物業等。

目前，據了解，哪怕是併購中航，保利地產併購之路還只是開始！但事實上，保利在獲取最重要的土地資源上，開始放棄在公開土地市場上無奈搶奪「高價地」的做法，而開始尋求央企整合、行業併購去做大土地儲備。在2016年，保利全年拓展 112 個項目，新增容積率面積 2404萬平方米土地，而通過合作、併購方式獲取的土地資源面積佔比達到 75%，為歷年來最高比率。顯然，重視併購做大，併購互補，併購拿地，成為保利2016年、2017年乃至今後的企業生長新邏輯。

城市分化，今天已經是個土地質量，比土地數量更重要的時代！

目前數量上，保利目前土地儲備可滿足未來 2-3 年開發和增長需要，但拿到地，拿到很多地，還不夠，還得看土地質量！

過去一二線城市由於底子不錯，但百強房企瘋搶導致土地價格一度與房價持平，也就是麵粉跟麵包一樣貴，再加上限購，限貸，限售……2016年底和2017年年初很多房企開始從一二線轉戰優質三四線。沒想到，這種戰略轉移來的太快，太猛烈，短短几個月間，被房企共同認同的環一線和長三角等優質三四線城市迎來土地價格的暴漲，過去三四線土地價格占房價不到30%，到如今迅速拉升到50%，甚至與麵包一樣貴。在這樣一個考驗「城市投資」好壞的時代，越來越房企明白，同樣麵粉與麵包一樣貴，當然優選一二線城市拿地。

城市群發展是一個國家城市化升級的主要載體，全球五大城市群已經成為吸引人口和振興經濟的重要一極 。對房企而言，圍繞一二線城市崛起的城市群，是未來地產業務的主要市場。而這些區域也恰恰是保利地產布局的重點區域。目前保利布局採取「3+2+X」城市群戰略，其中在一二線城市土地儲備佔據70%，城市布局也形成了以廣州、北京、上海為核心，以周邊城市協同發展的城市群格局。

目前保利全國已經實現3個300億級別、2個200億級別和1個百億級別城市群的布局，而未來保利計劃打造若干個1000億、500億和100億級城市群。典型如在港珠澳大灣區的國家戰略下，保利在灣區核心城市擁有1600萬方土地儲備，灣區第二圈層土儲也超過580萬方，土地品質和價值看漲。

地產企業，從來沒有一種模式，一套打法包打天下

現實的企業經營，更像是音樂「五線譜」，有高音低音，有快有慢，有收有放，有松有緊的順勢而為，彈性經營，才更具生命力。尤其是房地產多變的市場和周期更替，打造彈性的經營能力才是王道。

10年漲25倍，最近4年翻2倍的保利地產，快而不亂，經營的彈性拿捏的很好。一方面保利這兩年通過併購快速做大，產業互補，提升綜合競爭力；另一方面通過城市精選，投資拿地贏在未來。而在經營的另一個面，比如在槓桿和負債方面，採取了瘦身與安全的調配。

與一線陣營中的民營地產公司在過去兩年採取的激進型戰略不同，保利地產作為央字頭國有企業，在相關政策約束下，早在2014年起便開始主動降低槓桿規避市場波動的風險，凈負債比率由2013年的94.48%下降至2016年的55.24%，資產負債結構大幅改善，全年有息負債綜合成本僅為 4.69%，為同行中較低水平，而且為應對行業的市場衝擊和潛在風險，保利2016年末持有現金達470億元。

顯然，在行業牛市保持可承受的較高槓桿，在最嚴調控的熊市則採取較低穩健的負債，保利經營有張有弛，遊刃有餘。而2016年、2017年提前的瘦身強體、提質增效，一個更加穩健，又不失進取之心的保利，正在行業史上最嚴厲調控趨勢下，以自己從容的節奏，彈性經營，穩健前進。

END

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