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違建遇「強拆」法律怎麼說

2021/12/25

什麼是違法建築？哪些部門有權拆除違法建築？違法建築涉及租賃合同、相鄰關係時該如何解決？在城市建設日新月異的今天，與拆違有關的法律問題受到高度關注。

不能妨礙他人通風采光

「違法建築給相鄰關係人使用房屋造成妨礙，相鄰關係人請求法院予以處理的，屬人民法院民事案件的受案範圍。」

北京市朝陽區某小區，一棟聯排別墅中住著東西相鄰的兩戶劉姓人家。東邊這戶戶主劉義未經規劃審批，在自家別墅添建了三層磚混結構建築。西戶鄰居劉佳認為，添建的建築對他家房屋的通風、採光均造成了較大影響。劉義也認可對劉佳房屋的採光構成了影響，但希望通過經濟補償的方式解決爭議。

但劉佳堅持要求劉義拆除添建建築。劉義在加建房屋時，小區物業公司曾經進行過勸阻，因問題遲遲得不到解決，劉佳訴至法院，請求判令劉義拆除添建的三層建築。

北京市朝陽區人民法院一審支持了劉佳的訴訟請求。

宣判后，劉義不服，提起上訴。北京市第三中級人民法院經審理，駁回了劉義的上訴，維持原判。

■法官說法

北京三中院法官齊曉丹介紹說，相鄰方應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關係，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙。劉佳以劉義添建的建築給其使用房屋造成妨礙為由請求法院予以處理，屬人民法院民事案件的受案範圍；而劉義以認定違章建築的許可權在於行政機關，而主張人民法院審理本案不當，缺乏依據，法院不予採納。根據查明的事實，劉義添建的新建築確實給相鄰方劉佳房屋的通風、採光構成了妨礙，因此，法院判令劉義拆除添建的三層建築，將相鄰處恢復原狀。

建設中被拆按過錯擔責

「工程尚未完工的違章建築，被行政主管部門責令強制拆除的，承包人已經支出的材料費、人工費等各項支出應作為實際損失，由雙方按照過錯程度予以分擔。」

B汽車公司委託A工程公司在北京市懷柔區建設一家4S店，雙方未簽訂書面合同，A工程公司對B汽車公司尚未取得建設工程規劃許可的事實也知情。A工程公司打好地基以後，在安裝鋼結構的過程中，鎮政府要求A工程公司停工，並限期拆除。后A工程公司將安裝的鋼結構拆除，並撤離了施工現場。

后A、B公司因工程結算問題發生爭議，A工程公司將B汽車公司訴至法院，請求判令B公司支付工程款220萬餘元及利息，並給付鋼結構佔地費、看護費及轉場490萬餘元。B汽車公司則提出反訴，請求判令A公司返還鋼材款600萬元，返還地基造價款77萬餘元及利息。

案件審理過程中，經司法鑒定，地基造價為136萬餘元，鋼結構造價為360萬餘元。涉案土地（包含地基）因被列入拆遷範圍，B汽車公司得到補償款340萬餘元；B汽車公司已向A工程公司支付涉案工程款項600萬元。

經審理，北京市懷柔區人民法院一審判決：B汽車公司給付A工程公司佔地費和看護費及轉場費4萬元；A工程公司返還B汽車公司工程款、材料款444萬元。

宣判后，A工程公司和B汽車公司均不服，提起上訴。北京市第三中級人民法院經審理后，依法判決：駁回上訴，維持原判。

■法官說法

北京三中院法官曾彥介紹說，根據合同法第五十八條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案A工程公司和B汽車公司因建設工程停工所發生的損失，應按過錯程度予以分擔。發包人B汽車公司未取得建設工程規劃許可證等審批手續，應承擔主要責任。承包人A工程公司明知該工程缺少審批手續仍進行施工，應承擔次要責任。

對地基工程部分，因A工程公司已施工完畢，B汽車公司也獲得了拆遷補償，B汽車公司應依司法鑒定確定的136萬元數額賠償A工程公司。對鋼結構部分，應以鑒定價格360萬元扣減鋼構件的現值（結合折舊）計算A工程公司的實際損失，再依雙方過錯予以分擔。對鋼結構佔地費、看護費、轉場費部分，依據雙方過錯予以分擔。現B汽車公司支付的款項已超出A工程公司所遭受的上述損失，故對超出的部分A工程公司應予返還。

造成財產損失可獲賠償

「依法拆除違法建築的過程中，不能對他人的合法財產造成侵害。違法建築內的個人物品受損的，權利人有權要求拆除人承擔民事責任。」

北京懷柔區某村村民趙某是王某之子，懷柔區（縣）人民政府在頒發給王某的《集體土地建設用地使用證》上註明：用地面積為267平方米，附頁標明超占面積440.56平方米，見圖虛線標定。之後，王某又取得了《村民建房施工許可證》，該證上詳細載明了她家原宅基地的面積東西長26.6米、南北長26.6米，共707.56平方米；批准建房面積原址翻建北房5間，共97.8平方米；批准宅基地面積東西長16.3米、南北長16.4米，共267平方米。

前幾年，趙某開始在宅基地上修起了石棉瓦棚。隨後，趙某又對已有的彩鋼棚進行了整修，加高了地基，重新砌了牆。鑒於此，某村村委會向趙某發出了一份《告知書》，內容為：「經兩委班子及全體村民代表會議決定，對你家東牆外的集體土地（宅基地使用證中虛線部分）予以收回，限你一周時間騰除東牆外的物品，並自行拆除，如你逾期未拆除，村委會將進行強制拆除，一切後果和造成的經濟損失自負。」隨後，某村村委會將趙某建設的彩鋼棚、石棉瓦棚及部分院牆等拆除。

趙某對此持有異議，遂將該村村委會主任和村委會一併告上了法庭。

經法院現場勘查，涉案院落東側蓋有一彩鋼棚，部分已經被拆毀。院內有5間北房，東西長16.34米，南北長28.15米。彩鋼棚東西長6.48米，南北長6.1米。被拆除的彩鋼棚及石棉瓦棚位於院東側，超出了批示的宅基地面積，但在虛線範圍之內。

法院委託評估機構，對被拆毀的彩鋼瓦棚、石棉瓦棚及其他設施等給趙某造成的損失進行了評估，據此，懷柔區人民法院依法作出判決：某村委會於判決生效之日起十日內賠償趙某物品損失共計3315元；駁回趙某的其他訴訟請求。

一審判決后，趙某提出上訴。最終，北京三中院經審理，二審判決：駁回上訴，維持原判。

■法官說法

北京三中院法官王世洋介紹說，依據侵權責任法第七條之規定：行為人損害他人民事權益，不論行為人有無過錯，法律規定應當承擔侵權責任的，依照其規定。本案中，趙某要求賠償違法拆毀石棉瓦棚、彩鋼頂房屋、院牆及其他設施給他造成的損失，因彩鋼棚已經被認定為違法建設，而石棉瓦棚等設施超出批示的宅基地面積且未經相關行政部門批准建設，故一審法院對趙某的上述請求未予支持並無不當，予以維持。對於趙某要求賠償其他損失的訴訟請求，法院認為彩鋼棚雖然屬於違法建設，但彩鋼棚內的物品應屬趙某的合法財產，因拆除違法建設時損壞的趙某個人合法財產，侵權人應予賠償。故法院依據損壞物品的評估價值，判決村委會做出3315元的賠償。

什麼是違法建築？

據北京三中院法官介紹，認定違建分為城市和鄉村兩種情形。依據城鄉規劃法的相關規定，在城市、鎮規劃區內進行建築物、構築物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。

在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設的，建設單位或者個人應當向鄉、鎮人民政府提出申請，由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

此外，在城市、鎮規劃區內進行臨時建設的，如供市民停放腳踏車的車棚等設施，應當經城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門批准。臨時建設影響建設規劃或者控制性詳細規劃的實施以及交通、市容、安全等的，不得批准。同時，要特別注意的是，臨時建設應當在批准的使用期限內自行拆除，逾期不拆除的，也算是違法建築。

因此，對未按照城鄉規劃法的要求取得相應的建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證施工的，均按違法建築處理。

誰有權力拆除違建？

根據城鄉規劃法第六十四條的規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。

在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

對違法建築可以通過法定程序由法律授權的相關部門處理，拆除、沒收違法建築是行政機關的法定職責，是行政機關履行行政職責的行政執法行為。除此之外，其他單位和個人擅自拆除、侵佔或毀損違法建築的做法顯然是於法無據。擅自拆除、毀損或侵佔他人佔有的違法建築也是違法行為，構成了民事侵權，對由此違法行為而給他人造成的經濟損失，行為人應該承擔民事責任。

涉租賃合同糾紛最多

伴隨著經濟的發展，一些違法建築開始湧現。據統計，2014年1月至2017年3月，北京三中院共審理涉違法建築類二審民事案件150餘件。其中，被政府相關部門明確認定為違法建築的案件共33件，佔22%；未被政府相關部門明確認定為違法建築的案件共117件，佔78%。

違法建築所引發的民事糾紛類型多樣，其中租賃合同糾紛案件數量最多，佔51.3%；其次是財產損害賠償糾紛案件佔24.7%；婚姻家庭糾紛類案件佔10.7%；建設工程施工合同糾紛案件佔8.7%。涉違法建築類租賃合同糾紛案件中，約有80%案件的當事人租賃違法建築用於商業經營。其中，涉案金額最多的達2779萬元。

根據近年來的審判實踐，北京三中院法官對審理涉及違法建築的民事案件中遇到的法律問題進行了提煉。

法官指出，在違法建築租賃糾紛中，出租人就違法建築與承租人訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，一般應當支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院應依法處理。在婚姻家庭糾紛中，尤其是在離婚訴訟中，若夫妻財產涉及違法建築，當事人要求對違法建築物進行分割的，人民法院不予處理。但違法建築畢竟是耗費了大量的人力和物力建造起來的，也屬於社會財富的一部分。雙方當事人可擱置爭議，自行協商解決。如果離婚后，補辦了相應合法手續，違法建築物成為合法建築的，當事人可以依照法律規定，另行提出分割主張。此外，違法建築亦不能侵犯他人尤其是鄰居的通行權、採光權等相鄰權利。

北京三中院法官還指出，違法建築不適用原始取得，人民法院不處理所有權權屬問題。違法建築的建造者不因其建造行為而取得標的物的所有權，對於違法建築的處理屬於行政機關的職責範圍，法院不能通過民事判決處理違法建築的所有權歸屬。在民事案件中，可根據具體情形確認該建築物的使用權益。

■法官建議

從源頭上消除違建隱患

城鄉規劃是政府指導和調控城鄉建設和發展的基本手段之一，也是政府履行經濟調節、市場監管、社會管理和公共服務職責的重要依據。

違法建築危害了法律所保護的社會秩序，給社會生活帶來了消極影響，也會給建造人帶來潛在的糾紛隱患。建議嚴格遵守城鄉規劃法、土地管理法等法律規定，在建造建築物時，依法向行政相關部門履行申請審批手續，並嚴格依照建設工程規劃許可證的範圍建設，從源頭上消除後續糾紛隱患。

在簽訂租賃合同時，應仔細審查相關證明材料，保證租賃或建設的標的合法。因為可能涉及違法建築租賃合同無效的問題，建議承租人審慎審查出租人的房產證明材料，尚未辦理房產證的，可要求對方提供建設工程規劃許可證，查明建築物建設手續是否合法。簽訂建設工程施工合同的，承包人亦應要求對方提供建設工程規劃許可等證明材料，消除後續面臨行政處罰及合同無效的風險。

相關行政部門需加強對違法建設的打擊、查處力度。尤其是對農村建房管理，應進一步明確農房新建、改建、擴建的審批手續，明確違法建設應承擔的法律責任。同時，加強普法宣傳，讓百姓認識到違法建設可能引發的各種糾紛及處理糾紛中難以解決的諸多問題，從根源上杜絕違法建設現象。

違建遇「強拆」 法律怎麼說

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