調整個人住房按揭貸款政策 樓市成交明顯縮量

北京、廣州多地商業銀行及中介機構處獲悉，部分銀行進一步調整個人住房按揭貸款政策。北京多家房地產中介透露，個別銀行首套住房按揭貸款利率最低為基準利率的1.1倍，其中「補按揭」和「接力貸」利率最低為基準利率的1.15倍；二套住房按揭貸款最低為基準利率的1.2倍。

住房按揭貸款

由於資金面趨緊，一些銀行從4月1日開始停止受理個人住房按揭貸款業務。業內人士分析，近期部分銀行上調房貸利率是年中流動性偏緊所致。隨著調控措施進一步深化，一線城市樓市成交日益下滑，量價齊跌形成趨勢，樓市明顯降溫。

部分銀行按月放貸

北京市西城區長椿街附近某大型中介機構門店經紀人對證券報記者表示，目前部分銀行的首套房貸款利率最低為基準利率上浮10%，二套房貸款最低為基準利率上浮20%。

業內人士表示，5月前後，北京部分銀行執行的首套房貸利率最低水平由原來的基準利率9.5折上調至基準利率，二套房貸利率則是基準利率的1.2倍。5月上海也有多家銀行上調首套房貸利率，審核更趨嚴格。

新一輪房貸利率調整目前只涉及個別銀行，多家銀行以及某大型房地產中介人士告訴證券報記者，目前多數銀行在實際審批房貸時，按基準利率執行的情況居多。

中信銀行總行營業部相關人士表示，目前該行對首套房貸款執行的最低利率為基準利率，對二套房貸款則是基準利率上浮20%。證券報記者以購房者身份諮詢華夏銀行、北京銀行等工作人員時，也得到了「首套房貸目前執行基準利率」的答覆。

二套房方面，目前工行、農行、中行、建行和交行等五大行的二套房貸利率上調至最低為基準利率的1.2倍，北京銀行、招商銀行、中信銀行等二套房貸利率也上調至1.2倍，民生銀行則上升至1.3倍。此前，大部分銀行二套房貸款利率為上浮10%。

偉業我愛我家市場研究院經理孔丹表示，部分銀行調高房貸利率或受年中流動性偏緊影響。隨著資金成本提高，房貸利潤空間有限。

某銀行北京分行房貸部門相關人士透露，去年總行以年為單位向分行下發放款額度，而今年由於內控原因，改成按月下發。一些銀行從4月開始停止受理個人住房貸款業務。

北京某大型房地產中介機構人士表示，由於工、農、中、建等大型銀行個人住房按揭貸款業務申請趨於嚴格，目前平安銀行、華夏銀行等中小商業銀行成為房貸業務的主力軍。

除北京外，其他一些一線城市房貸利率也出現調整。近日，廣東銀監局對廣州地區22家銀行的調查顯示，對於首套房貸，執行基準利率的銀行約佔被調查銀行的80%，其中5家國有大型銀行全部取消此前9折的利率優惠，上調至基準利率；2家股份制銀行將利率調整至基準利率以上；較基準利率下浮的5家銀行中，下浮幅度均不超過10%。

融360數據對全國大中城市房貸利率優惠情況的統計顯示，今年以來，全國首套房貸平均利率較優惠的城市中，已無北、上、廣、深這些一線城市。在位列前十位的城市中，寧波、大連、瀋陽、無錫較基準利率的平均折扣為8.8折至8.9折，其他4個城市的平均折扣均為9折。

前述某銀行北京分行房貸部門相關人士表示，對於首房貸，目前北京地區大部分銀行執行基準利率，僅有少數外資銀行能給9.5折優惠，而且要想拿到優惠，申請人必須通過銀行對徵信、收入、首付真實性來源等方面的嚴格審核。

中原地產首席分析師張大偉表示，隨著調控越來越嚴格，房價將出現調整。過去兩年銀行的房產抵押物大量增加，風險也對應增加。銀行對抵押品的風險意識將提高，預計後續將繼續收緊房地產貸款額度並提高貸款利率。

5月以來，房貸收緊的現象愈演愈烈。一家股份制銀行深圳某支行負責人表示：「5月下旬開始，我們行的首套房貸最低利率從基準利率的9折上調至9.5折，而且總行對於地方分行、支行的額度卡得特別緊。有時分行已經批貸了，但沒有錢放給客戶。」

除利率優惠空間收窄外，放款周期也給房地產成交帶來一定影響。證券報記者在採訪中獲悉，一些購房者雖然爭取到9.5折甚至更低的利率，但銀行放款周期存在拉長的情況。

多位銀行業內人士表示，銀行房貸業務全面收縮事出有因，除響應國家政策、應對房地產風險外，資金成本不斷上升也是重要原因。商業銀行必須充分考慮利潤和收益，將有限的資金投放到收益較高的領域。近期市場利率水平上升，並且近年銀行的資金來源趨於短期化，而個人房貸期限往往是二三十年，期限錯配的壓力在流動性緊張時變得非常突出。

樓市成交明顯縮量

房貸收緊、放款周期延長，樓市交易成本隨之上升，交易縮量，買賣雙方的博弈也發生變化。

某大型房產中介機構大興區門店經理介紹，在5月成交的一項交易中，買主看中了一棟房齡為10年、「滿五唯一」的兩居室。4月初，在完成審核購房資質、簽訂意向合同、網簽等流程后，由於買主個人徵信原因，銀行遲遲未發放貸款。

中介辦貸人員與銀行人員經過溝通后，取消買主的9.5折利率優惠並調減貸款額度，直到6月初才順利放款。去年即使出現徵信問題，利率優惠也不會調減，而且即使調減貸款額度，也不影響放款周期。

某大型中介機構數據顯示，在北京大興、房山等去年初房價快速上漲的區域，4月以來多個樓盤沒有成交記錄。業內人士表示，相比於西城、東城、海淀等價值高地來說，其他一些此前所謂的「價值窪地」在這一輪調控，房價回落會更明顯。