為什麼有的人總是在房價大漲之後才買房？

2017年的一半快要過去了，最近關於「房地產」的文章明顯少了下來。

這一輪的房地產行情，從14年末、15年初開始，期間在多個核心城市之間呈現輪動式「瘋漲」。不論是老牌一線京滬深廣，新晉的四小龍廈門、合肥、南京、蘇州，還是其他二線城市鄭州、武漢、杭州，包括佛山在內，城區房價都在兩年時間內大幅、快速上漲，上漲幅度多者超過五成，其餘至少也有兩三成。

現在，上漲階段暫時過去，我們可以來做一做復盤了。

的樓市，在很大程度上是一個政策市，這一點相信沒有太多人會反對。換言之，如果有人認為「經濟不好的時候，反而房地產行業可能會很好」，這其中也很有幾分道理。歷次房地產調控和漲跌周期，都印證了這一點，這一次也不例外。

房價什麼時候開始漲，國家「讓你買」的時候！

經濟這麼差，是時候把房地產從籠子裡面放出來了，國家就鼓勵你去買房。

貸款的資格有了：2014年9月30日， 央行、銀監會發了一份通知，後來俗稱「930新政」，叫《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》。其實它的大概要義，就是調整房貸政策，要求各銀行在房貸上，從「認房又認貸」變為「認貸不認房」（二套房的認定標準）。

購房資格有了：2014年下半年，一線城市以外，各個城市陸陸續續放開限購。

貸款的負擔降低了：2015年3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發文，給樓市加了一把猛火——「330新政」：二手房營業稅免征限期由5年改為2年；二套房商業貸款最低首付比例降至4成；公積金貸款首套房首付比例調整為20%。

至此，一應條件俱全：

所在城市限購，沒有買房資格？沒關係，我放開限購，讓你們買買買。

已經有兩套房，沒有貸款資格？不要緊，現在是「認貸不認房」，只要沒貸款，手上有多少套都不是事。

首付太高？無妨，我給你降。

稅費高？沒事，我給你免征，二手房只要持有兩件，轉手免征。

還嫌不夠？還有降息呢，2014年11月到2015年，連續6次降息，每個月房貸省上好幾百。

一套組合拳下來，房價應聲而起，深圳、廈門最先啟動，然後北京、上海、合肥、南京、蘇州、鄭州等陸續跟上，再拓展到其他的二線核心城市。每一個在這些城市生活的人，對此應該能感同身受，因為朋友圈總是不停出現「暴漲」的文章。

房地產該回到它該去的地方了

2015年12月中央經濟工作會議，強調的是「化解房地產庫存」。

由於城市化進程的特點，房地產市場本身出現了明顯分化。15年部分城市房價漲，16年一二線城市普漲、大漲，聲勢雖然很大，對庫存最大的三四線城市幫助卻有限。

沒問題，三四線城市繼續慢慢消化庫存，一二線城市的房子，應該回到它原來該去的地方了。所謂「沒有購買，就沒有傷害」，控制價格最好的方式，就是讓交易做不成，數量一下來，價格就別想動了。

去年7月，政治局會議提出「抑制資產價格泡沫」，不久各個前期房價大漲的城市開始密集出台限購、限貸政策。去年國慶短短七天，十幾個城市一起出台類似的政策。

日期

城市

限購、限貸政策核心

8.12

蘇州

房貸未結清的，首付比例提升或限貸

9.1

武漢

2套房首付比例提升

9.5

廈門

144㎡以下，本市戶籍限購3套，外地戶籍限購2套

9.18

杭州

外地戶籍限購2套

9.25

南京

本市戶籍限購3套，外地戶籍限購2套

9.26

蘇州

外地戶籍在吳江區2套需滿1年社保

9.27

杭州

2套房首付比例提升

9.28

蘇州

外地戶籍在崑山購2套需滿1年社保

9.30

北京

無論有無貸款，2套房貸比例均為50%

9.30

天津

外地戶籍在市區及武清區限購2套

10.1

成都

部分區域單人只能新購一套房

10.1

鄭州

180㎡以下，本市戶籍限購3套，外地戶籍限購2套

10.2

無錫

外地戶籍限購2套，2套首付比例提升

10.2

合肥

市區內，本市戶籍限購3套，外地戶籍首套需滿1年社保限購2套

10.2

濟南

本市戶籍限購4套，外地戶籍限購2套；首付比例提升

10.3

武漢

城區與新區大部分，本地戶籍3套限貸，外地戶籍2套限貸、3套限購

10.4

蘇州

市區、崑山、太倉，外地戶籍首套需滿1年社保、2套限購，本地戶籍限購4套

10.4

深圳

首付比例大幅提升

10.4

廣州

本市戶籍限購2套，外地戶籍首套需社保3年

10.5

廈門

10.6

珠海

144㎡以下，本市戶籍限購4套，外地戶籍限購2套、首套需1年社保

10.6

東莞

新房限購3套，外地戶籍購買2套新房需滿1年社保

10.6

福州

城區戶籍限購3套，非城區戶籍限購2套、首套需1年社保

*數據來源：各城市政府公告。

直到今天，調控也還是一直在加碼。原來商住是不限的，現在也限了；原來土地還在招拍掛的，現在招拍掛還有漲停板，漲停之後還有多家開發商競價，那就比誰的自持比例高；原來利率是下降的，或許現在馬上要加回去。總之，一定要把這股勢頭給壓下來才行。

新一輪漲完了嘛，房地產又該回到它該去的地方了。

那麼，支撐高房價的因素是否還存在？

目前，北京上海等一線城市的房價，正在經歷有量變到質變的過程，之前是價穩量跌，現在價格也快挺不住了，之前瘋漲的帶學區性質的房子，由於多校區劃片已經出現暴跌和成交困難。如今這種趨勢開始向其他的高端住宅蔓延，總價越高越難賣。

現在則開始主動跟房東討價還價，用它們的話說，現在賣房相當困難，一個門店一個月都未必賣出一套。而購房市場不景氣，租房市場同樣不好，所以現在收入成了重要問題。很多門店雖然還沒有關門，但中介人員已經開始離職。

之前大家一見面聊天，都是你買沒買房，房價還會不會漲，現在見面，都在說你們家那跌了多少，我們這邊跌了多少。畫風已經完全變了。那麼我們不妨來盤點一下，高房價的基礎是否還存在。

首先，金融因素，貨幣供應量來看，08-09年最高，M2超過20%，直奔30%，大量的貨幣無錨印鈔，形成了洪水猛獸，索性那幾年人民幣升值，所以沒造成大規模財富外流。在2008年之後，樓市直接金融化，貨幣政策寬鬆，樓市就漲，貨幣政策緊縮樓市就調整。但之前貨幣政策再怎麼緊縮，貨幣供應M2也沒低於10%，而現在這個指標被打破了，所以可以預見的是，未來幾年，金融絕不會放鬆甚至越來越緊。

其次，政府因素，今年因城施策，各地政府態度迥異，從城市的角度來講，北京上海做出了非常好的表率，高壓調控，把能夠用的政策全部加碼上去，不降房價誓不罷休。

第三，債務因素。去年其實我們就做了一件事，把全世界最高的非金融企業槓桿降下來，然後加到居民身上，但加著加著發現有問題了，非金融企業槓桿壓根沒降多少，居民的槓桿倒是快速上漲。那麼我們居民槓桿率這麼高，這兩個城市房價一旦掉頭向下，是否也會出現大面積棄房斷供呢？所以，房價越熱點的城市，其實爆發金融危機的可能性也就越高。

第四，經濟因素，一個經濟不斷發展的地方，房價是可以長期上漲的。這也是一種良性的增長，但大家可以算算，15年來你的收入增長了多少，房價又漲了多少。絕大多數地區的房價嚴重超過了收入的漲幅，而多增加的這部分其實就是泡沫，而這幾年甚至有些製造業城市，因為這樣或那樣的原因，經濟是減速的。

第五，需求因素，大家想的挺好，多買套房，然後用房養老，說白了就是你想通過房子的漲價，像上一代人剝削我們一樣，剝削下一代的年輕人。但你確定下一代人還需要房子嗎？獨生子女讓我們這代人可能通過繼承，就有3套左右的房子，下一代人手上的房子只會更多，而且可能越來越多。所以從這個趨勢看，租房應該越來越便宜，而炒房的基礎越來越薄弱。

目前來看下半場，從2016年下半年開始，政策轉向「防風險」，策略是長短結合，短期依靠限購限貸，長期尋求建立長效機制。

本次樓市調控會持續多久？

首先，看加息周期，我們之所以努力的金融去槓桿，就是為了降低明年加息之後所帶來的市場風險。

美聯儲今年已經加息兩次，年底還會加息，屆時中美利率基本持平，明年開始我們大概率是跟隨美聯儲而加息，之前美聯儲的官員給了一個預期，那就是2019年底前，把聯邦基準利率加到3%，換句話說，也就意味著今年明年和後年各有3次加息，現在這個時點之後，美聯儲還要加息7次，而央行可能會跟隨加息6次。在加息周期結束之前，也就是在2019年底前，樓市調控難言放鬆。這一波調控周期之長，力度之大，可能是之前從未見過的。

其次，看金融去槓桿，從美國次貸危機來看，他們是從2004年開始加息，主動金融去槓桿，清理影子銀行的資產。但在去槓桿初期信用資產不但沒有萎縮，仍然在加速膨脹，房價依然再漲，最後商業銀行違約和不良貸款雙升，直到激進的雷曼兄弟倒下，才引發了金融危機。但也正是因為金融的快速去槓桿，金融迅速出清，才讓美國避免將泡沫膨脹的更大。

泡沫破裂后，雖然美國經歷了陣痛，但卻能率先復甦，並掀起了科技的浪潮。所以，美國政府也不願意房價跌，格林斯潘一直試圖通過加息擠泡沫，把金融危機扼殺在搖籃里。但結果卻正是因為格林斯潘連續兩年的加息，刺破了次貸危機的泡沫，結果卻又反轉，塞翁失馬焉知非福。也正是在次貸之後，蘋果谷歌亞馬遜Facebook特斯拉這樣的公司脫穎而出。所以，從這個角度看，一般政策調控2年才會有明顯的擠泡沫效果。如果從2016年10月開始計算，那麼到2018年底之前。政策的力度都不會減弱。

第三，看歷史，歷次的樓市調控期，比如96-97年，比如2006年，比如2013年，三次調控的時間基本不會少於18個月。而樓市的調整期也不會少於18個月，

如果從5月份的環比拐點開始計算，那麼也指向了2018年底的時間點。也即是說未來的一年半時間，大家看到的應該是樓市不斷冷卻，逐漸下跌的情況。

第四，看教訓，這裡面主要有兩個教訓，外部的教訓是日本，日本當年也出現了美國一樣的情況，但日本人就畏手畏腳，不敢讓金融機構倒閉，還讓他們互相交叉持股。

這就導致日本樓市的泡沫反反覆復，然後無比糾結，社會資本還是集中在泡沫產業中，沒有壯士斷腕的勇氣，結果就拖累了整個經濟調入泥潭。

最後就發現，政策調控的空間越來越小，政策一松就本幣貶值，政策一緊馬上經濟就低迷。直到現在日本還在通縮之中跳不出來。內部的教訓，我們也不少，前幾次的調控都是剛到一半就鳴金收兵，結果迎來的不是樓市回歸正常，而是報復性上漲。最後就讓整個社會陷入了塔西佗陷阱。

狼來了喊了3次狼都沒來，現在你說什麼人家都不信了。所以這就形成了無法磨滅的強烈預期，買房子不會賠，政府不會讓房價跌。這其實不全怪老百姓，主要也是我們前幾次調控，都沒有取得效果，不讓房價跌一次，不讓炒房人賠一次，是不會起到教育意義的。

所以，這次政策調控的力度比以往更大，態度更加堅決，調控期應該會比以往更長。

綜合來看，無論是內部外部，主觀被動，我們的這次樓市調控期，應該至少是2-3年，政策效果至少維持到2019年，而現在只是效果剛剛開始顯現。

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