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周二市場說|「困與破」 ——評2017年上半年房地產市場

周二市場說|「困與破」 ——評2017年上半年房地產市場

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  • 天津政府辦公廳發布意見。天津市政府支持房企從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變,同時鼓勵住房租賃消費,加大住房租賃政策支持力度,並給予稅收優惠政策和金融支持。

    點評:大勢所趨

  • 6月29日,長沙市發改委、長沙市住房和城鄉建設委員會、國家統計局長沙調查隊三部門聯合印發文件。文件規定企業申報新建商品房單價不得高於銷售均價。

    點評:題中之義

  • 7月1日,深圳規土委發布統計數據,6月份深圳累計成交新建商品住房2953套,環比增加27.67%,並創下2017年以來單月最高水平;成交面積29.23萬平方米,環比增加24.75%。

    點評:增長迅猛

  • 南京市今年上半年共成交新房3.73萬套,相比去年同期的7.59萬套,同比下降50%,這一成交套數也創下2011年以來(上半年)新低。

    點評:只有更低

  • 合肥市國土資源局7月2日消息,根據合肥7月份供地計劃,合肥市計劃出讓土地超千畝,合約50.6億元。

    點評:增加供給

  • 綠地集團6月30日公告,公司擬將全資子公司上海綠地物業服務有限公司100%股權轉讓給雅居樂物業管理服務有限公司,股權轉讓對價為10億元。

    點評:重大轉讓

在接踵而至的調控下,2017年上半年市場走出了與以往不一樣的行情,「政策向左、市場向右「格局,最終多數房企還是在上半年交出了一份相對滿意的答卷。

我認為上半年房地產市場可以用四個特徵來概括:



特徵一:政策向左,市場向右

自去年十月份密集調控以來,如今已經過去9個月的時間,若從政策效果上來看,市場無疑陷入了「政策向左,市場向右」的困局。

「政策向左」實際上反應出當前房地產調控政策的不斷深化。第一,一線城市和熱點二線城市密集出台以」限購、限貸、限價、限售」為核心的緊縮調控措施。就政策的力度而言,稱得上是史上最嚴。第二,部分三四線城市調控接踵而至,「四限」在市場上「大行其道」。總的來看,已經有超過50個城市進行了調控,而且調控城市的行列仍在繼續增加,僅就數量而言也是史無前例。

「市場向右」則集中體現在目前重點城市一手房銷售火熱。核心原因是政府」限價「所致,一手房市場出現價格倒掛的現象,其中造成的差價讓部分購這房形成了」買到就是賺到「的共識。這一點從拿到預售的新盤基本上都是」日光「也可以佐證,甚至這些房子搶手到需要搖號的地步。



特徵二:三四線城市「量價齊升「,一二線城市」量縮價平「

一二線城市「量縮價平「主要是由於限價的原因,價格保持平穩,再加上目前供應有限,成交下滑也在清理之中。數據上顯示,所以今年上半年一二線城市成交量明顯比去年同期下了一個台階,環比去年四季度也有大幅下滑。其中一線城市1-6月較去年四季度下滑4成,二線城市則下滑22%。

緊縮政策的四面「圍堵」也讓投資需求和資金從核心城市四處「外溢」至三四線城市,以至於前期諸多高庫存壓力的城市都走出了「量價齊升」之路。雖然從數據備案成交數據上反應的並不明顯,但從統計局數據顯示,三四線城市今年上半年成交量比去年同期有大幅度提升,前四月三四線成交佔全國的75%左右。另外,價格也在快速上升。很多三四線城市短短的幾個月時間內房價已經上漲了40%-50%左右,例如惠州、珠海、常州前五月的房價同比上漲均超過5成。總的來看,環一線和環熱點二線的三四線城市在上半年市場極為火熱,此外,在長三角、珠三角的部分三四線城市市場也是非常火熱。

與此前每次房地產調控一、二手房的走勢基本一致不同的是,這一輪二手房市場已經率先疲軟,但是一手房仍然堅挺,原因也正如前文所述,是「限價「政策所致。相比之下,二手房市場隨行就市,供需雙方均按照市場價來成交,不存在人為的干預價格行為,所以目前二手房市場明顯比去年有大幅回落,價格也出現了一定回調。

特徵四:集中度進一步提升,30強房企競爭激烈

2017年上半年,雖受政策影響,房企月度銷售波動,部分月份甚至環比下降明顯,但是從半年數據來看,規模房企的門檻和行業集中度均在提升,強者更強的趨勢明顯。其中TOP30房企內的競爭尤為激烈。

從金額門檻來看,TOP30房企規模繼續保持了高速增長。上半年TOP10上榜門檻為702億元,增長40%;TOP30房企的入榜門檻增幅最大,大幅增長78%至309億元。龍頭房企規模快速擴張,與其他房企的規模差距越來越大。除了門檻的變化外,2017年上半年行業集中度進一步提升。金額集中度的增速整體高於面積集中度,百強房企銷售均價提升明顯。



以上四方面的特徵也構築了今年上半年房地產市場的格局,對於下半年走勢,我認為有以下四個趨勢:

第一,政策仍將深化。目前,市場依舊保持一定熱度,房地產宏觀數據也處在高位。其中房地產開發投資增速雖在5月份的有所下滑,但是8.8%的增速仍保持在較高水平,比6.8%的GDP的增高出兩個百分點。此外,上半年房地產銷售數據較去年同期上升14.3%,考慮到去年房地產銷售創歷史新高,今年若繼續上漲,政府的壓力也比較大。更重要的是房價還沒有完全控制住,想要取得一定的成果就必須保證政策深化。

第二,下半年一手房市場將出現調整。之前一手房市場堅挺主要原因是「限價「導致的供應減少。在政府和企業博弈不斷進行的情況下,我預計下半年供應會明顯增加,很多項目將會在下半年那倒預售證並且上市。另外,很多城市土地出讓的速度已經加快,且主要集中在二三線城市,供地節奏的加快可能會從某種情況上緩解目前供應不足的囧境。總的來看,供不應求的態勢會得到緩解,市場也會出現相應的調整。

第三,三四線城市將在下半年進入調整,且調整期要長於一二線城市。目前三四線購房主力多數是投資型客戶,且多數來自於周邊的一二線城市,一旦當地二手房市場不能及時給予相應的支撐,以及未來供應增加,投資客「退潮「后,這些城市的價格將會出現盤整和回落,若「買漲不買跌「的狀況得到扭轉,這些城市的會面臨較大壓力。

第四,下半年貨幣市場還會繼續收緊。按揭、貸款中不管是利息還是乘數都會越來越緊。總的來說,下半年給房地產市場諸多方面的限制還會進一步增加。另外,房地產稅很有可能在下半年釋放出」加快立法「等信號,這些舉措都可能會影響當前住房消費,所以說,下半年房地產市場形勢可能會更加嚴峻。

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