周二市場說｜「困與破」 ——評2017年上半年房地產市場

要聞速看

• 天津政府辦公廳發布意見。天津市政府支持房企從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變，同時鼓勵住房租賃消費，加大住房租賃政策支持力度，並給予稅收優惠政策和金融支持。

  點評：大勢所趨

• 6月29日，長沙市發改委、長沙市住房和城鄉建設委員會、國家統計局長沙調查隊三部門聯合印發文件。文件規定企業申報新建商品房單價不得高於銷售均價。

  點評：題中之義

• 7月1日，深圳規土委發布統計數據，6月份深圳累計成交新建商品住房2953套，環比增加27.67%，並創下2017年以來單月最高水平；成交面積29.23萬平方米，環比增加24.75%。

  點評：增長迅猛

• 南京市今年上半年共成交新房3.73萬套，相比去年同期的7.59萬套，同比下降50%，這一成交套數也創下2011年以來（上半年）新低。

  點評：只有更低

• 合肥市國土資源局7月2日消息，根據合肥7月份供地計劃，合肥市計劃出讓土地超千畝，合約50.6億元。

  點評：增加供給

• 綠地集團6月30日公告，公司擬將全資子公司上海綠地物業服務有限公司100%股權轉讓給雅居樂物業管理服務有限公司，股權轉讓對價為10億元。

  點評：重大轉讓

在接踵而至的調控下，2017年上半年市場走出了與以往不一樣的行情，「政策向左、市場向右「格局，最終多數房企還是在上半年交出了一份相對滿意的答卷。

我認為上半年房地產市場可以用四個特徵來概括：

特徵一：政策向左，市場向右

自去年十月份密集調控以來，如今已經過去9個月的時間，若從政策效果上來看，市場無疑陷入了「政策向左，市場向右」的困局。

「政策向左」實際上反應出當前房地產調控政策的不斷深化。第一，一線城市和熱點二線城市密集出台以」限購、限貸、限價、限售」為核心的緊縮調控措施。就政策的力度而言，稱得上是史上最嚴。第二，部分三四線城市調控接踵而至，「四限」在市場上「大行其道」。總的來看，已經有超過50個城市進行了調控，而且調控城市的行列仍在繼續增加，僅就數量而言也是史無前例。

「市場向右」則集中體現在目前重點城市一手房銷售火熱。核心原因是政府」限價「所致，一手房市場出現價格倒掛的現象，其中造成的差價讓部分購這房形成了」買到就是賺到「的共識。這一點從拿到預售的新盤基本上都是」日光「也可以佐證，甚至這些房子搶手到需要搖號的地步。

特徵二：三四線城市「量價齊升「，一二線城市」量縮價平「

一二線城市「量縮價平「主要是由於限價的原因，價格保持平穩，再加上目前供應有限，成交下滑也在清理之中。數據上顯示，所以今年上半年一二線城市成交量明顯比去年同期下了一個台階，環比去年四季度也有大幅下滑。其中一線城市1-6月較去年四季度下滑4成，二線城市則下滑22%。

緊縮政策的四面「圍堵」也讓投資需求和資金從核心城市四處「外溢」至三四線城市，以至於前期諸多高庫存壓力的城市都走出了「量價齊升」之路。雖然從數據備案成交數據上反應的並不明顯，但從統計局數據顯示，三四線城市今年上半年成交量比去年同期有大幅度提升，前四月三四線成交佔全國的75%左右。另外，價格也在快速上升。很多三四線城市短短的幾個月時間內房價已經上漲了40%-50%左右，例如惠州、珠海、常州前五月的房價同比上漲均超過5成。總的來看，環一線和環熱點二線的三四線城市在上半年市場極為火熱，此外，在長三角、珠三角的部分三四線城市市場也是非常火熱。

2017年上半年，雖受政策影響，房企月度銷售波動，部分月份甚至環比下降明顯，但是從半年數據來看，規模房企的門檻和行業集中度均在提升，強者更強的趨勢明顯。其中TOP30房企內的競爭尤為激烈。

以上四方面的特徵也構築了今年上半年房地產市場的格局，對於下半年走勢，我認為有以下四個趨勢：

第一，政策仍將深化。目前，市場依舊保持一定熱度，房地產宏觀數據也處在高位。其中房地產開發投資增速雖在5月份的有所下滑，但是8.8%的增速仍保持在較高水平，比6.8%的GDP的增高出兩個百分點。此外，上半年房地產銷售數據較去年同期上升14.3%，考慮到去年房地產銷售創歷史新高，今年若繼續上漲，政府的壓力也比較大。更重要的是房價還沒有完全控制住，想要取得一定的成果就必須保證政策深化。

第二，下半年一手房市場將出現調整。之前一手房市場堅挺主要原因是「限價「導致的供應減少。在政府和企業博弈不斷進行的情況下，我預計下半年供應會明顯增加，很多項目將會在下半年那倒預售證並且上市。另外，很多城市土地出讓的速度已經加快，且主要集中在二三線城市，供地節奏的加快可能會從某種情況上緩解目前供應不足的囧境。總的來看，供不應求的態勢會得到緩解，市場也會出現相應的調整。

第三，三四線城市將在下半年進入調整，且調整期要長於一二線城市。目前三四線購房主力多數是投資型客戶，且多數來自於周邊的一二線城市，一旦當地二手房市場不能及時給予相應的支撐，以及未來供應增加，投資客「退潮「后，這些城市的價格將會出現盤整和回落，若「買漲不買跌「的狀況得到扭轉，這些城市的會面臨較大壓力。

第四，下半年貨幣市場還會繼續收緊。按揭、貸款中不管是利息還是乘數都會越來越緊。總的來說，下半年給房地產市場諸多方面的限制還會進一步增加。另外，房地產稅很有可能在下半年釋放出」加快立法「等信號，這些舉措都可能會影響當前住房消費，所以說，下半年房地產市場形勢可能會更加嚴峻。

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