北京廣州單日推地219億元

隨著年中衝刺期到來，房地產開發商開始積極入市。同時在土地市場上，宏觀層面根據市場需求加大住宅供地比例的趨勢也逐漸明顯。

6月27日，包括北京、廣州、溫州、泉州、江門等城市先後發布國有土地掛牌公告。僅一線城市北京及廣州，單日便累計掛牌15宗地塊，出讓土地面積逾78萬平方米，起始總價約218.61億元。

而在出讓方式上，上述擬出讓地塊仍制定嚴格要求，包括限定商品住房銷售價格，限定土地合理上限價格，以及競報自持商品房面積比例等。

建設面積自持作為防止房地產市場過去銷售化的調控手段，過去主要用於商辦類出讓土地。但自2016年下半年起，這種做法逐漸被應用於住宅類土地，並和限地價等措施一起構成調控「組合拳」。目前，全國多個重點一二線及周邊城市均借鑒推出相應政策。

值得一提的是，前期已出讓的限價、自持地塊，目前鮮有可對外公開的商業模式和操作路徑。這足以令企業進退維谷。目前房地產市場分化，不買地將有可能被擠壓市場份額，買地則意味著承擔未來的運營風險。

京廣推地219億

根據官方掛牌文件，6月27日北京國土資源和規劃管理委員會計劃出讓編號[2017]050號至054號共5宗經營性用地，平谷區、東城區、大興區分別佔3宗、1宗、1宗，總佔地面積30.41萬平方米，建築面積33.53萬平方米，總起始價80.9億元。

和過去已出讓約10宗地塊相似，此次出讓的地塊均限定商品住房銷售價格、設定土地合理上限價格。當競買報價達到上限時，轉為競報企業自持商品住房面積比常式序；若有必要，此後將繼續轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

其中，東城區永外大街0503-602北、606東、606西地塊佔地4.25萬平方米，建築規模7.36萬平方米，用途為R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地，起始價38.2億元。地塊商品住房銷售均價不超8.91萬元/平方米，最高單價不超過9.35萬元/平方米。

大興區黃村鎮DX00-0102-0901地塊則佔地2.82萬平方米，建築規模7.05萬平方米，用途為F1住宅混合公建用地，起始價19億元。地塊商品住房銷售均價不超5.50萬元/平方米，最高不超5.78萬元/平方米。

廣州當天則集中推出共計10宗商住地塊，其中南沙、增城、海珠分別佔6宗、3宗、1宗，土地總面積達47.63萬平方米，起始價則為137.71億元。

其中最受關注的地塊位於市中心的海珠區昌崗中路100號橡膠新村東部地塊，佔地面積1.45萬平方米，其中1648平方米已建成並確權的回遷樓用地不納入出讓範圍，容積率≤8.38，掛牌起始價12.76億元。

據了解，這也是海珠橡膠新村地塊過去10年間第三次掛牌出讓。早在2007年，該地塊首次出讓，被保利地產以總價1.95億元競得，摺合樓面地價8521.8元/平方米。此後地塊存在債務問題，保利未能成功拿下。

至2014年5月，橡膠新村地塊第二次掛牌，起始價則較保利競得時提高近390%至9.57億元。相比之下，地塊於2017年的最新出讓價格，已提高至12.76億元。

而出讓公告顯示，橡膠新村地塊涉及司法查封問題，被廣州市中級人民法院查封至2018年2月12日。地塊尚存債權債務糾紛，競得人需自行與原用地單位廣州市華沙房地產開發有限公司、廣州廣橡企業集團有限公司協商解決債權債務清償問題。

同時，地塊將採用「最高限制地價+競配建+競自持+搖號」出讓模式，最高限制地價為18.5億元，最高配建面積為1.49萬平方米，當達到最高配建面積時，競買方式轉為競企業自持居住、商業金融業建築面積的方式確定競得人，自持面積達到100%，將改為搖號確定競得。

除此以外，廣州南沙、增城出讓的9宗地塊中，有7宗採用「競價+競配建+競自持+搖號」方式。

其中南沙黃閣鎮南涌口村地塊佔地9.22萬平方米，容積率≤2.5，掛牌起始價為18.49億元，最高限制地價為25.89億元，最高配建面積4.86萬平方米；增城永寧街長崗村48號地塊佔地3.52萬平方米，容積率≤7.1，起始價20.85億元，最高限價36.62億元，最高配建面積為450平方米。

限價與自持大考

在2016年下半年掀起的調控潮中，北京、廣州的土拍規則並非個案。觀點地產新媒體不完全統計，目前包括深圳、杭州、天津、濟南、佛山等重點二線城市及周邊城市出讓的宅地，也相繼設定最高限價及競報自持面積。

觀點地產新媒體了解，在濟南市近日最新供應的一批土地涉及23宗，涉及歷下、歷城、槐蔭、市中、天橋五個主城區，土地面積1830畝（約122萬平方米）。在出讓規則上，濟南將參考其它城市經驗，設立出讓最高限價以及競拍保障房等規則。

過去兩年間主要城市房屋市場再度升溫，與之相對應，房企土地市場的表現也顯得相對激進。萬科在2016年年報致股東函中公開談及這種現象給企業帶來的焦慮：「買高價地，意味著承擔未來的經營風險；不買，則可能現在就被擠出市場。」

因此從這個角度而言，國家對熱點城市出台針對性調控政策，讓過熱的市場適度降溫，很大程度有利於開發商謀求穩健及長期的企業經營。

正如事物都有兩面性，土地市場主流的「限價、競自持」等方式，也給開發商帶來了不小的考驗。

一方面，自持商品住房面積對開發商的資金實力提出嚴峻的考驗。房地產開發作為典型的資金密集型行業，在自有資金、銷售回款和外部融資中，銷售回款至今仍是企業最重要的資金來源。在自持模式下，快速回籠資金的後路已經被阻斷。

另一方面，在自持地塊後續開發這一問題上，答案是開放的，但方向或許是狹窄的。作為最早嘗試自持方式出讓的城市，北京至今共計出讓約10宗自持地塊，分別被萬科、首開、龍湖、中糧等企業競得，但目前各方鮮有公開其開發計劃。

其中，萬科自去年12月以109億拿下北京海淀區2宗100%自持地塊后，陸續在廣州、佛山等城市補充同類型地塊。而從後續披露的種種情況看，該公司曾計劃在北京海淀地塊上引入小米、推出「眾籌模式」，但此後不了了之。目前，萬科仍在研究如何開發這批地塊。

在北京等城市明確自持商品房屋「不得以任何方式對外銷售」的調控下，對外租賃成為這批土地的主要出路。而這又將使開發商面臨新的問題：如何讓租金收益率覆蓋資金成本？

據第三方機構統計數據顯示，北京住宅常見租金收益率1%-2%，最高在3%左右；廣州住宅租金回報率也普遍在3%左右。相比之下，目前開發商融資成本動輒5%以上，意味著短期內租金收益難以覆蓋成本，這反過來增加了企業計劃做證券化的困難性。

以萬科獲得北京海淀區自持地塊為例，按單套房90平方米粗略計算，5月份海淀區新房均價約7.37萬元/平方米，對應套均總價約663.66萬元；以租金75.68元/月/平方米推算，該區對應租金回報率僅為1.23%左右。

市場人士指出，從長遠來看，國家近年來強調租賃在解決城鎮居民住房問題當中的意義，說明參與房屋租賃市場發展仍存在較大的空間。而土地成本高、投入資金巨大、周期長等因素會影響開發商營收，因此如何理性地運營、測算回報率顯得極為重要。