中國多個經濟「泡沫」都已破裂 為何樓市有驚無險！

摘要：市場一直認為經濟存在著多個「泡沫」：信貸泡沫、理財泡沫、股市泡沫、樓市泡沫和債務泡沫等。無論多個「泡沫」是否存在，其中必定存在一個「主泡沫」。「主泡沫」的膨脹和發展，主導了經濟的運行進程，其破裂造成的衝擊，超出了經濟體系容納和吸收衝擊的能力，導致經濟發展陷入困境，甚至發生經濟危機。從市場認為的經濟各「泡沫」領域發展看，經濟的泡沫主要在樓市，樓市泡沫是經濟的「主泡沫」。

2016年房價的加速上漲態勢，逼迫中央再度回歸行政控制手段，新一輪樓市調控似一陣風暴，迅速在全國各地鋪開，且手段比以往更加嚴厲。2016年四季度以來，樓市調控措施不斷加碼，不僅普遍恢復了「雙限」措施，限制標準還不斷升級，實施城市不斷增多。中央經濟工作會議更是將樓市泡沫治理列為了2017年風險防控的重要內容。密集出台的樓市調控措施，顯然對過熱的樓市產生了影響，改變了市場過分狂熱的預期。

當前樓市價穩量跌，成交量顯著回落。樓市調控主要體現在成交量變化上。調控升級后，各地成交迅速回落。2016年四季度，全國30個大中城市的周成交規模由最高時期的700萬平方米，迅速回落到500萬平方米下方，2017年1月繼續回落到400萬平方米下方。由人口、經濟、貨幣和宏觀風險防控的角度綜合觀察，樓市顯然已迎來長期性拐點，房地產行業繁榮周期已基本結束，因此未來成交量再上升的概率並不高。

病在樓市，害在轉型

認為樓市存在「泡沫」主要基於靜態比較，其判斷依據主要有：超高的租售比、超高的房價收入比，以及其它橫向比較、縱向比較指標等。租售比、房價收入比等通用指標早已大大超越了國際警戒線，以致大眾普遍認為這類指標在是不適用的。但是從動態比較的角度，即從人口集聚、經濟發展、收入增長、城鎮化進程等發展的角度，很多研究表明，樓市價格的上漲仍然是合理的，大部分的樓價上漲都能找到基礎，而這些支撐樓價上漲的基礎是不會逆向變化的，如人口來到城市后不會再返回農村，收入增長也是確定無疑的，分歧僅在於增長速度，經濟增長儘管有所下降，但中長期看還是能實現全球領先中高速增長。

從宏觀層面觀察，樓市泡沫是城市化超越工業化的結果，工業化落後意味著新轉移至城市的人口就業困難，意味著收入差距擴大、社會兩極分化現象加劇。資產過度膨脹還不利於生產過程，囤積居奇的收益超過生產經營，久而久之實業經營的氛圍被嚴重破壞，創新社會建設更無從談起。房地產市場的問題主要在兩個方面：一是投機性比重過高；二是高房價給其它行業帶來了衝擊，尤其是資產泡沫持續泛濫，使得從事實業經營的氣氛低迷，經濟的創新和轉型受到根本衝擊。

不過，樓市受土地制度、持有成本、貨幣過度深化，以及權貴資本和地方政府利益影響，房價大幅回落可能性較低，最大可能是高位盤整。在現有框架下，樓市泡沫尚不會掀翻地產行業本身發展，但對其它行業尤其是轉型和創新，構成了極大制約；房價的過快上漲，還給金融體系和整體經濟的穩定，帶來了巨大的潛在風險。與之相關的是，2016年土地財政重新抬頭並愈演愈烈，房地產市場資產泡沫化及結構扭曲現象進一步惡化。

樓市前景並非匯率和房價「二選一」

面對顯然不可持續的高資產價格泡沫局面，市場預測樓市資產泡沫必然發展為以下兩種結果之一：

一、俄羅斯式的本幣貶值，房價不跌，匯率暴跌。這是俄羅斯樓市資產價格持續堅挺的「出清」方式，匯率貶值意味著資產的對外價值已下降，但對內價值仍居高不下，國內居民仍需承受高房價。2014年11月開始，俄羅斯匯率進入了延續一年多的急貶過程，但房價保持相對穩定。實際上，俄羅斯房價之所以能保持平穩，是因為前期匯率平穩期間經歷了一波暴跌的「出清」過程；俄羅斯房價暴漲也有著類似的經濟和人口變化基礎。

二、日本式的樓市崩盤，房價崩盤，匯率穩定。這是日本樓市泡沫的「出清」方式，日元匯率在廣場協議升值后保持穩定，但房價雪崩，日本樓市資產的對外、對內價值均下降。從日本房價和匯率的變動組合看，泡沫經濟破滅后匯率之所以能保持穩定，是因為日元匯率一直低估(有不少分析認為是受美國擠壓的匯率升值導致泡沫破裂)，而房價一直未有調整，這點很類似。

比較俄羅斯和日本，兩國貨幣的對外價值變化方向是不一致的，日元在泡沫經濟破裂前夕就升值(背後根源是日本經濟實力累積和海外投資規模、多元化雙升)，隨後基本平穩；俄羅斯貨幣對外價值則是一貶再貶，反映了俄經濟實力在世界經濟版圖中的比重下降。從國際經濟比較的角度，人民幣長期穩中趨升的方向也是不容置疑的。不能簡單地以匯率和房價「二選一」，來看待經濟和樓市前景。

實際上，樓市和本幣匯率的組合變動，是存在第三種前景的：做實樓市泡沫的同時，保持住匯率穩定，當然前提是樓市泡沫從此不再增長。如此美好前景的路徑之一，是成功跨越了「中等收入陷阱」，居民收入快速增長、財富快速增加；這樣一來，不再上漲或者漲幅緩慢的房價，自然就會有越來越堅實的基礎。但「限貸」、「限購」等調控手段僅是臨時性的應對舉措，並非使樓市「退燒」的長久之計，要在做實樓市泡沫的同時增加經濟創新活力：需要改變城鄉土地結構，要完善住房供應體系，增加持有物業者的成本，農村土地(含農地、林地、宅基地等不同性質用地)確權。

決定人民幣匯率中長期表現的關鍵因素仍在於經濟基本面：從經濟基本面角度，儘管2012年以來GDP增速有所放緩，但在全球主要經濟體中，這一表現仍穩居第一梯隊；其次，供給側改革、「三去一降一補」等改革政策的平穩推進，使得經濟打開轉型升級的巨大空間；第三，在全球經濟復甦仍不平穩的當下，在產業政策、宏觀經濟調控等方面，相較於其他大多數經濟體，有明顯的決策和制度優勢。人民幣匯率走穩回升將是2017年的大格局；匯率平穩將會重新成為市場預期。

筆者明澤金道主要專註國際經濟，投資更需要順應趨勢同時對原油、瀝青、黃金、白銀、股票等大宗商品有深入的研究，有自己的見解。如果你做單不順或投資經常資金縮水，那麼你可以多關注本人。金融領域，博大精深，每天行情波折不斷，我所能做的就是用我的研究經驗，給大家幫助。投資等商務合作請加（薇.信：sofa298）（長按可以複製），投資有風險，操作需謹慎【解套，解鎖，諮詢，學習技巧，非誠勿擾】