房屋買賣合同之合同效力與物權效力區分

一、基本案情

周某在縣城建有房屋一棟，2008年7月辦理了產權登記手續。次年，周某因生意虧損，欲將該房出售。朋友李某知悉后欲購買周某房屋,經過洽談，周某將該房作價60萬元出售給李某雙方於2009年8月15日簽訂了《房屋買賣合同》。合同簽訂當天，李某支付了購房款50萬元給周某，周某將房屋產權手續交給了李某，雙方約定在兩個月內辦理產權過戶手續後由李某支付完餘款。合同簽訂次日，周某外出務工，雙方失去聯繫，后李某亦外出務工，買賣房屋一直未能辦理過戶手續。2011年中秋節，周某回家過節，此時李某仍未回家。周某見當地房產已大幅升值，即到當地房管部門通過掛失補辦了房屋產權手續，將該房以90萬元的價格出售給陳某，並辦理了房屋過戶登記手續。2001年底，李某外出務工回家，找到周某要求其辦理房屋過戶手續，周某告知房屋已另賣給陳某。周某同意退還購房款並按銀行貸款利率付息給李某，但李某不允，只要房屋，雙方發生糾紛。李某於2012年3月將周某訴至法院。

二、分歧

法院在審理過程中，出現兩種不同處理意見。第一種意見認為，李某與周某簽訂的《房屋買賣合同》有效，應繼續履行，訟爭房屋歸李某所有。雖然周某已將房屋另售陳某，並辦理了過戶手續。但周某在將房屋另售陳某時隱瞞了該房已出售給李某的事實，具有欺詐性。法院應追加陳某為本案第三人，將周某與陳某簽訂的《房屋買賣合同》撤銷。

第二種意見認為，雖然李某與周某簽訂的《房屋買賣合同》是有效合同，但雙方未辦理產權過戶手續。現周某已將該房另售陳某且辦理了產權過戶手續，實現了物權轉移登記，陳某取得了房屋的合法物權。因此，李某與周某簽訂的《房屋買賣合同》已不能實現其目的，無法實際履行。法院應判決解除李某與周某簽訂的《房屋買賣合同》，由周某退還購房款給李某，並按違約責任賠償李某的經濟損失。

三、評析：筆者同意上述第二種意見，其理由是：

本案是典型的「一物二賣」。李某與周某簽訂的《房屋買賣合同》是有效合同，李某已實際支付了大部分購房款，為什麼還不能取得房屋所有權?這就牽涉到不動產轉讓中的合同效力與物權效力的關係了。《中華人民共和國物權法》第九條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」從該法條可看出，不動產物權登記，最基本的效力表現為，除法律另有規定外，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，未經登記不發生效力。當事人雖然訂立了合法有效的買賣房屋合同，只有依法辦理了房屋所有權轉讓登記后，才發生房屋所有權變動的法律後果;不經登記，法律不認為發生了房屋所有權的變動。基於此，對物權變動在立法原則上採用的是債權形式主義，意思主義是例外。

何為債權形式主義?這是與意思主義、物權形式主義相對而言的。我們知道法律行為是引起物權變動的諸法律事實中最重要的一種，基於法律行為的物權變動如何進行，各國物權立法上有三種模式，即意思主義、物權形式主義、債權形式主義。意思主義是指對物權的設定與移轉僅因當事人的債權意思表示而發生效力，亦即標的物所有權移轉僅以買賣合同為依據，既不需要另有物權行為，也不需要以交付或登記為所有權移轉的生效要件。本案的第一種處理意見就是這種觀點。而物權形式主義則指標的物所有權的移轉除了買賣合同外，還需要當事人就移轉標的物所有權達成物權合同再加上登記或交付始能移轉所有權。這種物權變動顯得煩瑣。債權形式主義指的是意思主義與登記或交付的結合，其核心是：物權的變動，只需在債權的意思表示之外加上登記或者交付即可，不需另有物權的合意。由此，債權形式主義引起物權變動的要點有二：一是基於法律行為的物權變動須以債權行為的有效為前提;二是登記是不動產物權變動的生效要件。簡言之，有效的債權(合同)行為是物權變動的前提和原因，而登記或交付是物權變動的表現形式。物權立法原則上採用的是這一模式。具體到本案，李某與周某簽訂的《房屋買賣合同》，僅是轉移不動產物權的意思表示，而不動產登記則是轉移物權意思表示的形式，只有二者結合才完成了物權行為。

由上可看出，合同效力與物權效力是兩個應當區分的概念。合同有效並不必然產生物權的變動，但物權變動的前提是必然合同有效。《物權法》第十五條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。」這就說明以發生物權變動為目的基礎關係，主要是合同。而合同是屬於債權法律關係的範疇，其成立以及生效應該根據合同法來判斷。的民法學將這種合同看成是物權變動的原因行為，也就是前述所說的前提，而不動產物權的變動一般只能在登記後生效。依法成立生效的合同也許不能發生物權變動的結果。這可能是因為物權因客觀情勢發生變遷，使得物權的變動成為不可能;也可能是如本案物權出讓人周某的「一物二賣」，其中一個買受人陳某先行進行了不動產登記，其他的買受人李某便不可能取得合同約定轉讓的物權。

因此，有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同和物權的設立、變更、轉讓和消滅本身是兩個應當加以區分的概念。除非法律有特別規定，合同一經成立，只要不違反法律、行政法律的強制性規定和損害國家利益、社會公共利益等，亦即不違反《合同法》第五十二條規定的情形，就可以發生效力，屬有效合同。合同只是當事人之間的一種合意，產生的是債權債務關係，並不必然與登記聯繫在一起。而登記是針對民事權利的變動而設定的，它是與物權的變動聯繫在一起的，是一種物權變動的公示方法。登記針對的並非合同行為，而是針對物權的變動所採取的一種公示方法。如果當事人之間僅就物權的變動達成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。本案中李某與周某訂立了房屋買賣合同之後，合同就已經生效，但因沒有辦理登記手續，房屋所有權不能發生移轉，李某不能取得物權。相反，陳某與周某就房屋買賣達成了合意即簽訂了合同，並辦理了產權轉移手續，房屋所有權發生了轉移，陳某取得了物權。所以，在不動產轉讓中把握好合同效力與物權效力的關係就顯得至關重要了。