Zi 字媒體

租售同權別想簡單了買房還是租房 20年後相差的不只是一套房子

2021/12/25

yidianzixun

1

租購同權別想簡單了

過去20多個小時，一則樓市「新聞」被廣泛轉發：廣州出台政策，提出了「租購同權」，被一些媒體解讀為「將顛覆樓市」，「學位房將大降價」，以及「租房也能上名校」。

具體政策如下：

賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。（市教育局牽頭）

其實，關鍵點在於「同權」被落實到什麼程度。

普通讀者的理解是：只要我租了房子，拿到了租賃證，孩子就可以入讀旁邊的名校；

實際情況是：由於學位稀缺，你只是獲得了申請資格，但能否入讀需要看排隊和積分情況。而租賃家庭歸屬的類別，是靠後的。換句話說，你的孩子獲得了名校的申請權；但對不起，最後十有八九還是落選了，然後被安排到其他學校，甚至是民辦學校。

為什麼會這樣？原因很簡單：資源太稀缺了。那些買了房子N年，給當地政府交了很多稅的人，孩子都未必能入讀理想的學校。換句話說，都是購房者，都還沒有實現100%的「同權」呢！

現在讓我們看看在實際申請學位時，是按照怎樣的順序錄取學生的。

在這個遊戲規則里，同等條件下「買房家庭」優先於「租房家庭」，「本市戶籍」優先於「非本市戶籍」，「X區戶籍」優先於「其他本市戶籍」。
每個學生都採取積分制，其中戶籍人口是按照房產證獲得時間，或者租賃合同生效時間，每個月積1分；非戶籍人口，則按照學生父母在深圳繳納社會保險時間計算積分，選擇養老或醫療保險時間長的險種為積分，每滿1個月積1分。

最關鍵的問題是，錄取是按照上面6大類的順序進行的。也就是說，如果你是非戶籍人口、租房居住，你只能等前面5類孩子選完之後，才能來選擇。也就是說，積分只在同一學位類型的學生之間進行排序，不同學位類型的學生之間不排序。

租購同權必然導致「更多的人」追逐「總量基本不變」的優質資源，其結果必然是優質資源漲價。如果政府扭曲價格，必然產生腐敗。這是市場決定的，無法改變的事實。

事實上，在廣州公布的政策原文里，文件在承諾「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益」的同時，還說「由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀」。這是啥意思，自己體會吧。

筆者熱烈支持「租購同權」，這種提法本身就具有重要意義。但關鍵問題是，如何公平公正地落實這種理想。

2

租購同權將影響商品房市場？

廣州這個新政策，除非是取消這種積分排名入學的前提條件，即不掛鉤戶口、不掛鉤房子，才算做到真正的租購同權。

只有一個方式，就是完全靠抽籤，不管你是不是有房，有戶口，比如同一個街道的所有居民子女，入學一律抽籤，隨機派位，抽到哪個學校算哪個。

但這個很不現實，因為觸及了有產階級和官僚的利益。他們上層階級可不想跟普通老百姓子女享受同等待遇，由各個區教育局去落實，我估計很難執行。

如果廣州的政策，最後還是按照積分入學來定的話，對商品房市場影響微乎其微。

發展租賃市場，培養大家的租房觀念都去租房住？對人來說，真的很難，有房才有家的概念已經深入骨髓了，大多數人還是照樣會想辦法，窮極幾代人去買房。

3

大城市房價高年輕人買房怎麼辦？

今日，新華社發表了對萬科新帥郁亮一段題為，《郁亮：樓市"回歸1998" 住房困局並非無解》的三分鐘半左右的採訪視頻。

郁亮對「大城市房價太高」回應如下：

長效機制的核心是解決普通人的住房問題，尤其是立足於年輕人的住房問題。年輕人住房問題不解決，社會就會不穩定。

我覺得有幾個問題出現：一個是房價太高，以至於年輕人沒有能力一下子買房。可以通過供應租賃房等方式，使得城市青年居住問題通過租售兩條腿走路來解決，現在有人行動了，提供更多可支付性住房，年輕人買得起的住宅。

4

萬科解決高房價的方法

郁亮對於解決高房價給出了兩個回應：一個是先等等，從租房開始，到有經濟能力了在開始買房；一個是提供更多的可支付性住房。

先說第一個，從租房開始。

租賃模式未來大行其道已經是可以預見得了。從萬科自己連續拿了很多70年禁售期的土地來說，就能夠看出租賃模式的探索將會成為未來地產的主流發展方向之一。

但是這裡有幾個問題就，第一，如果積極的發展租賃住房之後，房租價格上漲幅度超越房租的漲幅怎麼辦？尤其一些人口流入比較大的崛起中城市，比如武漢、杭州等等。房租太貴了，對於年輕人的壓力一樣大。

再有就是現在租房子仍然不是一件輕鬆的事，尤其對於年輕人來說，如果保護自己的權益，讓租房更加便利也是需要亟待提高的。

為了解決上述問題，可能必須得動用我們的行政手段，從基本立法這一底層開始完善租賃體系，管制房租的上漲，保障租戶的利益。同時積極的發揮，像萬科這種大房東在市場的作用，間接的提高小房東，散房東們的水平。

再說第二點，提供更多可支付性的住房。

什麼是可支付性住房？具體來說就是房價和收入（房價/年收入）之間的關係達到合理水平。所謂合理水平，應該是房價在收入的3到6倍目前是什麼水平呢？易居研究院曾經統計過，2016年全國層面上，房價為收入的7.5倍。

目前房價和收入之間的關係太高是事實！

那麼怎麼解決呢？

其實解決房價和收入間的關係，無非從收入和房價入手，要麼提高收入，讓收入增速超過房價漲幅，縮小差距；要麼讓房價降下來，貼近收入水平。
前者需要大家共同的努力，需要國家經濟的增長和收入分配的傾斜；後者，更多可能要就靠行政手段來調控了。
房地產市場無論在哪個國家都不是完全市場化的市場。美國是公認的自由經濟市場，土地自由化。但是美國的房地產市場仍然存在政府的影子，美國的兩房，房地美、房利美就是最好的證據，作為準政府組織，他們的存在讓美國的樓市存在政府的隱性擔保，這也最終造成了，小布希為了緩解科網股泡沫帶來的影響，提出居者有其屋計劃之後，美國次貸危機爆發。

所以說，樓市說到底是為了人們居住存在的，那麼就應該由政府發揮更大的行政力量。

昨天，廣州市政府官方網站發布的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》公布16條措施，其中市民最關心的無疑就是租房子女可就近入學。「租購同權」成為大家熱議的焦點。到底是買房還是租房好？

只要明白一點就可以，租金以後會比月供高，買房花錢是給自己買，而租房是在幫別人供房子。《2017上半年租房市場報告》顯示，全國租房需求總量上半年均有提升，一二季度環比、同比增幅明顯。其中，3月租房需求最旺。租金方面，上海、北京、深圳的租金均超出4000元/月，其中，上海以5133.91元/月成為全國租金最貴的城市。

城市中稀缺的土地資源，不僅僅會帶來高房價，還會有高房租。如果僅僅因為「租購同權」，就放棄原本自身需要，只會適得其反，現在買不起房，以後也可能會租不起房。

為什麼呢？

1、如果租售同權實施后，可以預見的結果是租金開始猛漲，慢慢的可能會超過月供，當然這其中有一部分人還是願意買房出租，站在食物鏈的頂端。如果是你，你會怎麼選擇？

2、從另一個角度來說，既然租房有不錯的收益，定會有人去買房，從而刺激租賃市場，未來買房租出去也是一種資產保值增值的方式。

3、因土地具有不可再生性，因此優質的房源也是如此，房價高，房租以後也不會便宜的。

再來看看買房VS租房，生活上有哪些區別？，相信你會有自己的判斷！