一路向南，市中區未來在哪兒？從四個城中村改造說起

它是濟南曾經的商埠區，時至今日，大觀園、萬達廣場等仍聚居在這裡，彰顯著它的江湖地位；它是濟南教育資源最牛掰的區域之一，育英中學、濟南實驗國中等學校赫赫有名。

它就是濟南市中區，與歷下區都自稱為濟南的「首善之區」。

這些年，市中區在房地產市場稍顯落寞。畢竟，濟南的發展重點在東邊，歷城、高新、歷下是主戰場；即使西部的槐蔭區，也在西客站的帶動下迎來一波開發熱潮。市中區則是在片區的南部自然外延，開發了魯能領秀城 、中海國際社區、華潤興隆項目，以及目前正在開發的南北康、文庄片區。

未來，濟南市中區的開發方向在哪兒，發展前景又將如何？

這四個城中村改造要大幹了

最近，濟南市規劃局公布了市中區3個城改安置房項目的工程規劃，分別是搬倒井村、小嶺村、魏家村。此前，環保局還公布了4個城改安置房項目的環評文件，除了上面3個村，還有山凹村。同時，各種建設招標都已全面啟動。

顯然，市中對這4個片區改造要大幹起來了。除了安置房，後續還要啟動整體片區改造，這4個片區即將迎來大變樣。來看一下這4個安置房項目的大概情況。

搬倒井村：

根據環評文件，搬倒井村城改地塊位於二環南路市中區段最東端。

安置房項目計劃建設6棟17F、2棟18F住宅，以及商業與公共配套設施，建設周期36個月，總投資12.37億元。

小嶺村：

小嶺村安置房項目在扳倒井項目西南側，規劃地上建築面積 27.9萬平，將建設9棟11層住宅樓，2棟2層配套公建，1棟3 層配套公建等。

總投資9.7億元，計劃2019年8月竣工。

魏家村：

魏家村安置房項目位於黨家街道。

項目總投資9.8億，規劃建設3棟18層住宅樓， 3棟17 層住宅樓， 2棟15層住宅樓，以及其他公建配套，擬於2019年6月竣工。

山凹村：

山凹村安置房項目位於劉長山路以北，山凹北路以東。

規劃建設1棟32層住宅樓，1棟28層住宅樓，以及其他配套公建。總投資5.2億，計劃2019年6月竣工。

這4個城中村安置房項目的建設，將拉開這個4個片區建設的序幕。

比如，山凹村，村民安置房項目佔地僅25.5畝，但整個片區佔地共約977畝，規劃建築面積約97.5萬平方米，擬建設城市綜合體。

搬倒井村，安置房項目佔地面積59.4畝，項目總用地約480畝，擬建設為住宅商務綜合體。

4個項目的區位

看了上面的內容，很多人會依然懵逼，這四個地方都在哪兒啊？來看看這4個村子在濟南主城區規劃中的位置。

如果只看市中區的地圖，它們的位置是這樣的：

從第二張圖中可以看出，搬倒井村、小嶺村，是繼續向南部零星的山間窪地進軍，地塊可用空間不大。

魏家村、山凹村，則是代表兩個片區。魏家村代表黨家莊片區、山凹代表白馬山片區，這兩個片區的開發還大有可為。

做優北部

做強中部

做美南部

跳出上面4個項目，看更宏觀的規劃。在市中區今年年初發布的政府工作報告中，描述了這樣一幅藍圖：

做優北部，打造「一核兩圈」的省會中心區域；做強中部，打造「一帶五區」的新城區；做美南部，打造「一河兩峪多園」。

一核兩圈的「一核」，就是以市中區北部的百年商埠保護開發為核心，進行二期、三期改造建設，高標準打造標誌性區域。「兩圈」，即經十路以北總部企業和樓宇經濟聚集圈，經十路以南新興產業聚集圈。

如果說北部的「一核兩圈」都是建成區，代表著市中區過去的輝煌，那麼中部則是現在及未來。

「做強中部」中這麼說：

以拓展發展空間、增強產業發展能力為目標，向西部、西南部擴展延伸，將王官莊、七賢、白馬山、黨家、陡溝5大片區作為未來拆遷改造的主戰場，以拆遷拓空間，靠空間促發展，全力打造「一帶五區」（文末備註）的新城區。

這5大主戰場片區示意圖如下：

最後是做美南部，打造「一河兩峪多園」。

「一河」，即依託玉符河景觀風貌，建設一批產業與生態有機融合的生態農業小鎮，發展戶外拓展、精品民宿等產業；

「兩峪」即澇坡峪和渴馬峪，培育中草藥種植、特色林果等鄉村產業項目；

「多園」，即改造、提升、新建一批現代都市農業園區。

濟南的總體城市發展戰略是「東拓、西進、北跨、南控」。市中區「做美南部」，就可以理解為一種「南控」，我們因此也可以把「一河兩峪」理解為市中區的「南控線」。

看圖的話，一河兩峪大概是這樣子的：

市中區最大一片處女地

除了前文中提到的扳倒井村、小嶺村、魏家村、山凹村，市中區另外幾個城中村改目在緊鑼密鼓推動中。

在黨家莊片區，棗林村村民大會已經表決通過了該村房屋拆遷補償安置方案。

（圖片來自市中頭條）

除了棗林村，黨家小屯村將同步整合安置。同時，黨東村、黨西村舊村改造也正在籌劃準備。

在白馬山片區，除了山凹村，雙龍、楊庄的舊城改造今年也要「統籌推進」。

這些項目，都在市中區5大拆遷改造主戰場片區。

細心的小夥伴會發現，在市中區中部5大拆遷改造主戰場片區與南部的「一河兩峪」之間，還有一大片比較平整的土地未開發。

就是這裡：

用衛星圖看這個片區的話是這樣子的：

這個片區，位於濟南南繞城高速北側，南北康、中海國際社區、綠地國際城南側，目前還沒有很明確的開發計劃。

看這個片區的位置，比黨家、陡溝更好一些。其尚未列入開發計劃的原因，可能是用地規劃的緣故——在上一輪濟南城市規劃中，這個片區並非城市建設用地。

長期看，市中區繼續往南是必然選擇。南繞城高速以北的這個片區，將給市中區下一輪開發留下寬闊的空間。

結語

濟南有一句老話，住南不住北、住東不住西，而市中區正在開發及待開發的區域，在濟南「西南」，可以說是有利也有弊。

最值得警惕的是，濟南經濟中心正在東移。現在，東部的經濟發展勢頭更猛，就業機會更多，人口吸引力更強。市中區的經濟實力一直比較強，未來若能保持這種強勢，房產市場就不會「跑輸大盤」；否則，東部那些市中區曾經看不上眼的小弟，也許會迎頭趕上的。

末了，市中區提出，要把市中建設成為國內知名、全省一流的品質之區。祝早日實現。

備註：

市中區做強中部「一帶五區」的「一帶」，即以二環西、二環南、二環東路32公里沿線為中心發展帶。

「五區」，即整體規劃開發山水集團、重汽集團廠區及周邊魏家、黨東等舊村，大力發展環保、科技、生態產業，打造環保生態產業區；以濟南國際創新設計產業園為核心，整體規劃萬壽路周邊區域，打造工業設計產業區；加快星工坊·飛爾姆樂園、泉城國際文化創意產業園等園區建設，培育文創產業集群，打造文化創意產業區；加快建設電子商務產業園區、推動新城工業基地轉型，打造現代物流產業區；加強與駐區高校院所對接合作，加快山東大學國家大學科技園建設，引進高新技術企業、實驗室和產業研發中心，打造科技創新產業區。