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別忽視二手房房齡,它關乎你的切身利益

別忽視二手房房齡,它關乎你的切身利益

很多人在購買二手房時關注小區環境、地段、戶型、配套、物業等因素,卻忽視了一個盲區——房齡!其實二手房的房齡之於購房者,極為重要。房屋太老,對於辦理貸款、房屋保值升值、土地使用年限等方面都會產生很大影響。因此,在購買二手房時,一定要問清楚房齡。

很多人不了解房齡,那麼,什麼是房齡?它與房屋使用年限又有何不同?通過下面房齡與房屋使用年限一對比,相關你便一目了然了。

房齡:自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。

房屋的使用年限:即房屋的土地的使用年限,是從開發商拿地之日開始算起。

打個比喻:開發商2000年拿地,70年使用權,該土地使用期限為2000至2070年;開發商在該土地建的房子,2002年交付使用。

到了2017年,土地使用年限剩餘53年(2070-2017);該房屋的房齡為15年(2017-2002)。

了解了房齡,我們再來看看房齡之於購房者的重要性。

一、與貸款直接掛鉤

房齡是從開發商建成房屋交房開始算起的,土地使用年限是從開發商拿地開始算起的,兩者相差時間甚至有超過10年的,也就是說房齡20年,有可能土地使用年限已超過30年。而如果房齡超過30年,那就只有個別銀行能貸款給你了。

為什麼這麼說呢,是因為房齡長短會影響二手房的評估。而買二手房最終能貸多少款,是由評估值決定的。評估機構在對房屋進行評估時,其中有一項就是土地使用年限。房齡越大,你能貸款的年限就越短。一般來講,二手房的貸款年限要看:房齡、貸款人年齡以及規定的較高貸款年限這3個因素。通過這3大因素算出來的貸款年限,取最短的。二手房的話,商貸年限為50年減去房齡(各銀行有差異)。

二、與升值關係密切

房齡是會直接影響房屋升值空間的。

一是因為房齡大的房屋一般位於市區較好地段,周邊生活配套設施十分完善,價格也接近峰值,幾乎很難找到新的配套規劃刺激它迅速升值了(教育地產另當別論);

二是隨著時間的推移,房屋本身會出現越來越多的問題,比如牆體裂縫、門窗生鏽損壞等,可能會影響房屋的價值;

三是因為房齡大的房屋出手困難,轉手困難的話對於投資也是很不利的;

四是房齡大的樓房所在的小區相對老舊,綠化率較低,這也會影響小區未來的升值。

三、與土地使用權有關

目前住宅的土地使用年限為70年。如果二手房房齡較大,說明其土地使用年限就相應縮短了,甚至很快就到期了。

關於土地使用權到期后,是自動免費續期還是繼續承擔土地使用費,目前還沒有定論。

四、與成本密不可分

房齡大意味著有效使用年限的縮短,這就意味著購房成本的提升。同時,房齡太大的話,房屋維修費用相應增加,物業的維護成本也會大增。房子太老,管道老舊,很容易發生上下水不通的問題。

綜上所述,我們在買二手房時,一定要重視房齡,為了規避因為房齡而產生的貸款問題以及各種風險,購房者在買房時,應在購房合同中寫明相關的風險條款,即使維權,也有保障。

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