跳出房市看房價

隨著國家限購、限貸等一系列調控政策的實施，去年暴漲的房價勢頭回落，一些地方甚至出現了下跌。不過最近任大炮又出來說話了，說是限購、限貸只是壓制了需求，隨著未來調控政策的放鬆，一線城市的房價還會出現報復性暴漲。無獨有偶，樓主在上海跟幾位高校的經濟學者交流，大致也是持此類觀點。

那麼，任大炮之類的觀點有沒有道理呢？有理也無理。

先看看有理的一面。國家房價調控，每次調控之後都是一波暴漲。以至於很多人覺得國家調控無效。其實不是這樣的，房市，作為一個無論是供給端還是需求端資源極度扭曲的政策市，國家的調控政策怎麼可能無效？經歷過幾輪房價調控的老人都有印象，每輪房價調控都起到了立竿見影的效果，房價下跌，房地產商資金鏈斷裂，倒閉。但是為何之後房價依然暴漲了呢？因為政府沒有堅持房價調控政策，從內心來說，政府是不希望房價下跌的，特別是地方政府。這是地方政府尤其是一線地方政府最大的資金來源。政府從來沒說過調控的目的是「房價下跌」，而是「抑制房價過快上漲」，所以一到房價有下跌的趨勢，開發商和稅務部門一叫苦，調控政策就轉向了，從「控房價」變成「去庫存」，鼓勵資金流入房市，鼓勵買房，上一輪房價暴漲就是這麼來的。這樣的次數多了，給老百姓形成一個印象，越調越漲。

樓主在之前的文章中分析過，的房市是一個扭曲的壟斷市場，從供給端來看，城市土地是政府壟斷的，土地招拍掛全壟斷，政府猶如一個完全壟斷的托拉斯企業，追求的是利潤最大化；從需求端來看，房子綁定了戶口、上學、城市福利，是一個權力至上、資本是權力的婢女的國度，大量的資源都向一線城市傾斜，導致一線城市如同貔貅一般，人口只出不進，有了一線城市的戶口，哪怕是再窮再苦，一家數口擠在十來平方的小閣樓、弄堂里，上個廁所要走幾條街，也要在一線城市熬下去。由此造成一線城市房價的火爆。

其實要讓一線城市的房價下跌很容易：廢除土地財政制度，允許小產權入市，讓土地私有者提供房產，僅此一條，一線城市的房價至少腰斬。當然，這一條是根本性的改革，在沒有大的危機來臨之前，暫時不會動，沒有哪個領導人有勇氣去做這種吃力不討好的事情——但是這個是大趨勢，早晚土地財政會被廢止，會以房產稅替代，只是這個過程可能長了些，短期內不必考慮。

那麼，在不進行根本性制度變革的能夠降一線城市的房價嗎？限購和限貸只是治標之策，並不能治本。不用這些手段也能夠做到，就是加大土地供應的力度。不管如何扭曲的市場，供給和需求定理總是有效的。供應上去了價格就會下跌。一線城市的住宅土地供應在所有的大城市裡是最低的，城鎮住宅建設用地供應量過少。只有0.89%的土地被用作城鎮建設用地，僅0.3%可用作建設住宅，這一比例在美國分別為2.7%和1.4%，在日本分別為5%和3%。一方面是供應的土地中住宅量過低，工業用地和商業用地過高，在一二線大城市都出現了住宅價格跟商業地產價格倒掛現象，另一方面，在北上廣等大城市居然還存在大量的耕地，這簡直是個笑話，紐約有耕地嗎？東京有耕地嗎？他們為何不要擔心糧食危機呢？

所謂的十八畝耕地紅線能夠保護耕地、保衛糧食安全，完全是個謊言。用腦子想想都知道，一個城市化進程加速的地區，大量人口進城，耕地只會增加不會減少。但是弔詭的是，是唯一一個在大規模城市化的同時耕地減少的國家，在城市化進程的這些年，的耕地從19億畝下降到18億畝。這個並非城市化的錯，而是獨特的土地制度，不允許土地買賣的結果，農民進城后，還不得不保留農村的宅基地。這是對土地資源一種巨大的浪費。到農村去看看大量拋荒的田地、農民花費巨資建設一年卻只住了兩回、在養老鼠和白蟻的房子就知道。這種扭曲短期內難以改變，但是近來也出現了鬆動的跡象，最終還是會走向市場化的。

重慶的奇帆提出的「地票」制度其實是現階段一個好的解決辦法，允許耕地指標跨省流動，提高一線城市的土地供應量。但是其講話發布后，受到方方面面的抨擊，有銀行金融系統的，說不要主動刺破泡沫；有一線城市居民的，說高房價有其合理性，能夠控制大城市人口，等等。

雖然在網路上反對高房價者甚眾，但是是一個權力至上的結構，話語權並不是看人數的多少而是看跟權力中心的遠近。雖然不曾在媒體上大聲疾呼，但是存在一股強大的支撐房價上漲的力量。

首先就是政府，這個前面分析了。但是中央政府和地方政府還是有所不同，中央政府從穩定、從實體經濟的角度考慮，還是不希望房價畸高，危及穩定和實體經濟。而地方政府則不一樣，完全是一個經濟人，考慮的是收入最大化。

其次是銀行，這個沒啥好說的，銀行跟房地產商一體，如果房價下跌則有可能發生債務危機；

最後是一線城市居民和城郊拆遷戶之類。他們大多有數套房，或者把大量的資金投入房市。他們是不希望房價下跌的。而這些人往往在當地政府中有較大的影響力，這也是為何中央三令五申要求提高供地，而一線城市動作遲緩的緣故。

最後，推高一線城市房價的還有金融和投資屬性。樓主之前也分析過，沒啥好投資的，鄉下的土地不允許買賣，辦工廠吧，政策朝令夕改，隨便一個什麼環保政策的變動讓你投入幾百萬上千萬的廠子血本無歸。股市嘛，經歷過股市4千點起步，估計好多人還是驚弓之鳥。所以一線城市的房子儘管很也很爛，但是相對來說還是最不爛的蘋果，這也是去年房價暴漲的原因。資金從實業、股市退出，而出去受到限制，總得要找一個投資的地方。

房價這些扭曲性的因素在短期內無法改變，政府不會主動去解決這些問題。房價高企並不是僅僅是房市的因素決定的，破局也不會在房市，而是在房市之外。

所以，任大炮說得部分有道理。限購和限貸解決不了深層次的問題，一旦房價下跌危及銀行，政府又會放鬆限制，房價再次上漲並非沒有可能。

但是長期而言，任大炮忽視了房價的拐點已至。之前樓主的文章已經分析過，房價暴漲最終會危及經濟，引發經濟危機，在經濟危機債務泡沫破裂的情形下，高房價是無法維繫的。當大氣候、大環境發生了根本性的變化，就會重新洗牌。房價的破局在房市之外，跟整個經濟環境息息相關。這一天的到來也許不會太遠。近期東北企業接連出現債務危機，甚至一些大名鼎鼎的民企如山東魏橋、萬達等資金鏈都很緊張，何況外部還有美國加息，資金迴流美國的壓力。

其實的房價跟股市很相似。一樣的供給受到限制，一樣政府希望慢牛，一樣的扭曲。現在一線城市的房價類似於當年牛市的4500點，政府看到了房價泡沫危機開始打壓，政府雖然能夠扭曲市場，但是也只是使得危機延後而已，在內在因素沒有改變的情況下（例如股市註冊制、退市制度、房市的土地供給、一線城市資源聚集等等），上漲的時候，政府壓不下，大的危機來臨之後，政府同樣托不住，從牛市起點4000點飛流直下。當然，房市的流動性更差一些，所以時間會長一些，但是大致的走勢無二。

房空們也不要慶幸，當房市的危機來臨之時，覆巢之下豈有完卵。必然是大的經濟危機來臨。房價跌了，工作也沒有了，你也不需要一線城市的房子了。房價跟麵包不可得兼。

很多人對經濟危機畏之如虎，其實危機並非壞事，只有危機才能改變重重扭曲經濟，阻礙經濟發展的體制，使得經濟能夠健康發展。不破不立，能否走出中等收入的陷阱，走出歷史的三峽，就看在危機來臨時候方向的選擇了。

很多人問高房價下我們如何應對？其實對於大城市外來人口而言，絕大多數外來人口是不會在一線城市買房的。以上海為例在上海的2400多萬人口中（2016年末），戶籍常住人口1439.50萬人，外來常住人口980.20萬人。近千萬的外來人口中，佔大頭的服務業送快遞的小哥、買煎餅的大媽收入數千元，除去房租所剩無幾，上海的房價是10萬還是5萬，對他們來說沒有區別，反正買不起，只要房租不漲就行。樓主鄉下也有不少親戚在北京、廣州一帶打工，他們沒有誰在當地買房，都是賺錢會家鄉三線小城市買房，讓孩子在三線城市教育，日子也還過得去。

從該圖可以看出上海等一線城市城市化進程放緩，拐點已至。

本地人多半有房，外地到北上廣有一些是土豪全款無壓力，真正有壓力的是一些小城市的中產階級家庭子女通過求學來到一二線城市做白領工作的，回去不甘心，留下房價太高，而且考慮到子女教育的問題，總想熬下去。

北京最近出台了樓市新政，給予一些無房戶以優惠的價格購買房產。不過僧多粥少，而且類似於新加坡的組屋政策也不可能大規模推廣，那樣一樣會刺破房地產泡沫。所以也只是平息一些新進入內部人士對高房價的不滿罷了，類似於當初的單位福利分房，不是體制內部委人士或者體制外的精英階層是拿不到的。同樣是錦上添花而非雪中送炭，意義不大。

是否買房涉及到具體的經濟決策，各人的條件不一，沒有一個一定之規，要根據自身的情況決策。只是有時候退一步海闊天空，一切不合理的東西終究將被雨打風吹去。像當年分為吃城市糧和吃農村糧，許多人為了一個戶口想盡一切辦法，而今除了少數一線城市的戶口，其餘的城市全部已經放開，想起老一輩當年為吃國家糧做的努力就像一個笑話。田園將蕪胡不歸，在一線城市能夠熬下去就熬，不能熬下去不妨抽身退步，行至水盡處，卧看雲起時。把目光放長遠些，短期的憂慮都不是問題。