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5月22日:從住房租賃法規到「居者有其屋」還有多遠?

5月22日:從住房租賃法規到「居者有其屋」還有多遠?

新聞背景:

5月19日,住建部就《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》公開徵求意見,這是首個住房租賃法規徵求意見稿。徵求意見稿規定,除當事人另有約定外,承租人應當按月支付租金;對住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的,出租人不得單方面提高租金;鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同,對於當事人簽訂3年以上住房租賃合同的,直轄市、市、縣人民政府要給予相關政策支持。

供需對接不暢使租房者成為市場弱勢群體

據統計,目前全國約有1.6億人在城鎮租房居住。租房成了當前不少人融入城市的第一步。然而,租客的辛酸也不少,房東隨意漲價,押金不能順利拿回甚至被房東強制趕人等等,都讓租房者難以得到應有的權利保障。而相較於房屋銷售中的一些亂象,房屋租賃中的「灰色地帶」,往往因為租者維權能力不足、事發普遍等多種原因,而更加難以得到社會的關注。

實行購租並舉,發展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內容。然而,與住房交易市場相比,住房租賃市場發展相對滯后,在「租金貴」「租房難」「黑中介」等問題的包圍下,租房並不比買房輕鬆多少。按照業內人士的普遍看法,供需對接不暢不僅為種種租房亂象的滋生提供了空間,也進一步放大了熱點城市的供需矛盾,使得租房者成為市場中的弱勢群體。

此次公開徵求意見的管理條例正試圖扭轉上述局面。據媒體報道,徵求意見稿對租房市場進行了比較多的著墨,其中將近一半的篇幅重點放在了如何保障租房人的權益,可謂租房者的「福音」。

讓租房者享有健康的租賃市場

當下,很多城市房租已連漲幾十個月。在房租問題上,有種主流認知是,租金是由房價所決定。但如果說購房是外來人口融入城市相對更高的要求,那租房理應是最低限度的門檻。在人們不願租房更願買房的,讓租客享有居住尊嚴,或許也能折衝部分買房需求。基於此,用法規為租客的權益撐腰,通過應有的法律規範,改變租房市場扭曲的局面,讓租賃回歸「市場交易」的本質,讓契約精神在其中起到應有的約束作用,很有必要。

當然,遏制房屋租賃市場的亂象,強化對租房者的權益保障,除了需要平衡房東與租客之間的權利,加強對中介機構的規範和加大對出租房資源的供應也必不可少。徵求意見稿提出鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務,發展住房租賃企業,是為對策之一。而加大廉租房、公租房等公共性租房資源的供給,也是市場化租房資源外的一種必要補充。

從去年5月國務院常務會議對發展住房租賃市場提出四項舉措,到今年首個住房租賃法規的徵求意見稿公布,一系列保障承租人權益的條例內容和制度設計,體現出「實行購租並舉,發展住房租賃市場」的政策決心。如今住房租賃有了制度供給,房源供給、價格機制等配套也進入了政策視野。隨著政策利好落地,市場力量有望陸續跟進。

對租房者的權益保障不能止於規範租賃環節

出台專門的管理條例,有助於建立購租並舉的住房制度。當然,住房租賃有「法」可依,還得有「法」必依。必須強化地方政府責任,加強住房租賃市場監管。拿房租來說,徵求意見稿規定,地方政府要建立住房租金髮布制度,定期公布分區域的市場租金水平等信息,以引導當事人合理確定租金。此規定若落實到位,房租沒有統一管理措施和定價標準,就可以改觀。

對租房者的權益保障,也不能止於規範租賃環節。讓租房者也能依法享受同等的基本公共服務,是個同樣迫切的公共課題,這也需要與居住證制度等銜接。一個健康的房屋租賃市場,當實現租者也能「有其屋」,即便是租房,也能享有起碼的居住尊嚴,而不是讓租房和購房之間產生太大的權利鴻溝。

微言大義:

@曾經的春筍:就怕是紙上談兵。我想問問,哪個部門具體來管這事?

@stockcn:租房的話,孩子能讀附近划片學校嗎?如果能,我以後就租房住。

@猴嗮嘞:房產政策一直在變,唯一不變的是我一直買不起……

@浪里白流:房價漲了,租金可能跌嗎?

@國有銀行美聯儲:這樣一來房東只有兩個選擇——一次性漲價到位,或者空關不租。

經濟網編后語:

應當承認,這部公開徵求意見的住房租賃法規,無疑是制度上的重要進步。對於在市場上處於弱勢地位的購房者來說,它所提供的保障是實實在在的。但是,要實現「居者有其屋」的目標,這還遠遠不夠。只有當租房者在城市裡也能享受到和購房者同樣的權益(包括社會福利、子女教育等)時,前者才能真正算得上是「有其屋」,以此來看,前方的路還很長。

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