【地產K線】中弘變「輕」記

一張全球旅遊業的VIP入場券，被一家地產商搶到。

前不久，京城老牌房企中弘股份（000979.SZ）通過境外子公司以支付現金的形式收購 A&K90.5%股權。

這筆交易很划算。中弘僅憑4.1億美元收購價，便順利進入一個具有萬億級別市場空間的朝陽行業，填補了A股市場高端旅遊服務領域的空白。

由於跨境併購交易審批和備案流程耗時長，且存在不確定性、外匯管制等難題，控股股東中弘集團精心設計了一套堪稱完美的收購方案。

該方案分兩個階段進行。

在交易第一階段，中弘集團作為主導，將交易主體衍昭100%股權轉給Forest Asset和Massive Reward獲得了股權融資，同時引入境外融資者的借款。由此，在境外募集到了此交易階段所需的全部資金3.86億美元，巧妙地繞開了國內監管審批流程，

這是一起典型的「過橋收購」案。它從2016年7月轉讓衍昭100%股權到2016年9月完成對標的A&K的交割，歷時僅僅兩個月。

在交易第二階段，中弘集團還主動為中弘股份收購「助攻」，提供境外7750萬美無息貸款，這既節約了融資成本，又免去了新一輪融資的時間。

為了給中弘股份的大小股東們吃一顆定心丸，中弘集團還承諾 A&K 於 2017 年、2018 年、2019 年的凈利潤分別不低於21,000萬元，28,000萬元和35,000萬元。如果實際凈利潤低於上述承諾凈利潤，則中弘集團將按照簽署的《業績承諾與補償協議》相關約定進行補償。

在本次交易中，中弘集團並未對併購基金持股，但通過併購基金結構設計，以「零出資」、「零股權」實現了對標的A&K的實際經營管理權。

A&K 一家根據盧森堡法律註冊並存續的公司。50 多年以來，它憑藉其為全球客戶提供的專業、高端、個性化全程尊享服務，在全世界高端旅遊界備受好評，先後被評為「世界一流高端旅遊供應商」、「最好的高端旅遊供應商」，連續14年獲評非洲最佳供應商。2015 年，A&K 被評為世界旅遊公司的第二大品牌。

從事該業務50多年以來，A&K在全世界高端旅遊界備受好評，先後屢次獲得業內國際大獎，2015年，A&K更是被評為世界旅遊公司的第二大品牌，A&K服務客戶包涵了英國皇室成員，歐美各界名流正要，營收狀況良好，在業界享有極高地位。

在此次收購之前，中弘股份是一家房地產上市公司，幾乎所有收入和利潤均來自於房地產業務。年報顯示，2014年-2016年，中弘股份營業收入分別為24.85億元、12.9億元、44.52億元，其中房地產業務分別實現收入23.86億元、12.11億元、41.35億元，占當年營業收入的比例分別為96.02%、93.88%、92.88%。

本次交易完成後，A&K將成為中弘的控股子公司，中弘股份的收入結構將發生深刻變化，單一的房地產主業行將落幕，「地產和旅遊」雙輪並駕齊驅的格局由此形坐實。重組草案顯示，2015年-2016年，A&K公司分別實現收入27.43億元、31.31億元，佔中弘股份當年營業收入的比例分別為212.64%、70.33%。

這是一場很有前景的交易。從某種角度上看，這更像是一場旅遊行業翹楚與傳統地產商的「跨界」強強聯合。公告顯示，通過本次交易，雙方可實現在資源優化、優勢互補、渠道共享、國內和國際信息溝通、經驗借鑒、產業布局等方面的深入合作。

A&K憑藉核心競爭優勢，有望快速進入巨大的旅遊市場，業績高增長可期。中弘將完善文化旅遊產業鏈，增強公司的盈利能力與抗風險能力，進一步挖掘國內北京、海南等市場區域價值，這對於盤活相關資產具有重大意義。

中弘股份還將在原有文化旅遊地產業務基礎上，拓展在高端旅遊業務方面的經營。A&K 將給公司帶來穩定的利潤和現金流，有助於公司旅遊板塊的全球布局，該板塊業務將為公司在未來帶來較為健康穩定的盈利能力和現金流水平，隨著公司資產配置和產品的多元化，地產經營風險可被有效緩衝，公司的財務報表將持續改善。

這次收購是中弘股份實施輕資產戰略、推進戰略轉型的關鍵一環。若交易達成后，中弘的旅遊地產業務將得到進一步提升，對上市公司營業規模、盈利狀況及現金流狀況均形成良好補充，進而實現上市公司股東利益最大化。

近年來，中弘一直在規劃輕資產戰略轉型，即「A+3」戰略，「A」就是在 A 股已經上市的中弘股份公司，未來將以旅遊地產為主；「3」是指公司收購的三家境外上市公司，實現境內外公司有效互動，從而提升整體資產質量。

中弘股份定位於休閑度假物業的開發與經營，側重開發休閑度假地產、主題商業地產。已在北京、海南、雲南、吉林、浙江、山東等國內核心旅遊區域紛紛布局，並初步涵蓋了「地緣幅度縱貫南北、涵蓋山湖島海多種類型」的旅遊資源。

當中璽國際、亞洲旅遊和A&K陸續收入囊中后，中弘正在由「重」變「輕」，轉型為傳統地產商和旅遊服務提供商雙輪驅動的價值平台。