三四線城市樓市分化明顯，現在還能去那買房嗎？

經過9個多月的調整，一二線城市的房地產市場正在逐漸回歸理性。受調整影響，購房需求外溢，一線城市以及熱點二線城市周邊的三四線城市受到了購房者的追捧。

通過交易量以及土D的成交不難看出，東部的三四線城市的樓市依然堅挺。尤其是以環京、環滬城市圈為代表的三四線城市，房子破萬的現象已經成為常態。

環京城市圈中，燕郊、廊坊、香河、固安等地的房子早已經突破 萬元；而在環滬城市圈中，太倉、景德鎮等這類城市正在邁入「萬元俱樂部」。部分三四線城市的項目開盤時，遭到了購房者的搶購，去化率80%以上，或者售罄的情況也是屢有發生。

但是，並不是所有的三四線城市都是如此。現在三四線城市的樓市可謂是冰火兩重天，上面提到的東部沿海的三四線城市，樓市持續火熱。即使它們中部分已經開始了調整，也依然擋不住購房者買房的熱情。另外，通過土D市場的火爆，也可以看出這些城市樓市出現回落的可能性不大。

業內人士分析表示，這些三四線城市之所以會出邁入「萬元俱樂部」，主要原因有三個：

一、一二線城市購房需求外溢。由於一、二線城市樓市正在去槓桿，很多在一二線城市無法買房的購房者，將目光轉向了三四線城市，從而導致短期內購買力大增，房地市場進入賣方市場。

二是因為棚改貨幣化帶來的加槓桿購房行為。棚改、拆遷，迅速造就了大批暴發戶，很多人將錢投到了房地產市場。

三是因為投資客、炒房者的推波助瀾。投資客、炒房者對於房地產市場的敏感性遠高於普通購房者，因此這些三四線城市也就被他們盯上了。

與東部三四線城市形成鮮明對比的，則是中西部的三四線城市。隨著城鎮化進城不斷加速，近幾年中西部城市的城市建設在不斷加速，而城市建設自然伴隨著房地產市場的蓬勃發展。無論是舊城改造，還是新城區建造，都產生了大量的房地產項目。但是，由於這些城市人口數量本來就不高，又缺乏吸引人口流入的動力，導致購買力不足，很多新建的商品住房幾乎無人問津，隨之而來的就是新房庫存量不斷攀升，部分小區的入住率只有兩三成。而且，由於成交低迷，部分開發商的資金鏈已經出現問題，項目爛尾的情況也時有發生。

既然現在三四線城市樓市分化明顯，那麼是不是可以到樓市依然堅挺的三四線城市買房呢？

筆者認為，雖然現在三四線城市的買房成本與一二線城市相比，並不算高，但是一個不容忽略的事實是，三四線城市居民的家庭住房擁有率遠高於一二線城市，因此未來的購買力存在很大的不確定性。

根據國家統計局最新公布的數據顯示，2016年全國人均住房建築面積為40.8平方米，其中城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米，農村居民人均住房建築面積為45.8平方米。城鎮居民人均住房建築面積的升高，預示著未來對於的房產的需求將會下降，尤其是在三四線城市，這種情況表現會更加明顯。

除了人均住房面積外，未來一個城市人口的流動情況也將決定這個城市的房產是否適合投投資。目前來看，大部分三四線城市的都屬於人口是流出的。這就意味著，一旦目前的購買力退卻之後，未來就難以為繼。

其實，現在部分三四線城市就已經出現炒房者拋售甩賣的現象。

自去年以來，燕郊、唐山、香河等地的樓市就迎來新一輪的上揚，但是目前，這些城市的房地產市場迅速冷卻，交易量下滑。前段時間，就傳出了燕郊的炒房者，為了能夠儘快套現離場，降價甩賣的消息。不少二手房房源的掛牌價直接下調了二十到三十個百分點，有的房源甚至直接6折甩賣。唐山、香河的情況也是基本如此。

因此，現在無論從哪個角度看，三四線城市的房子正在逐漸失去投資的價值。但是對於剛需購房者而言，則還是可以考慮買的。

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