買車位一點不省心 這些問題你都要知道

私家車的配比逐漸升高，隨之而來停車難的問題也漸漸明顯。要不要在買房時也給愛車一個「家」？車位究竟該怎麼買呢？

車位性質分兩種：

1．產權車位

車位和房產一個道理，房產證是永久的，而土地證是有期限的。根據物權法規定住宅使用土地使用期限屆滿后自動續期，所以不需要為產權車位使用年限的問題擔憂。部分地區車位產權和房產產權是合併登記的，不單獨發證，但有的地區則是分開辦理的。

2．使用權車位

沒有產權的車位買賣，實質是一種租賃的行為。而根據《合同法》第214條規定：「租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。」即：消費者租賃車位（庫）最長期限只能是20年，20年之後不受法律保護。業主在簽合同時最緊要考慮的問題就是要問清「年限」，如果到真出問題的時候就只能通過打官司才能解決了。

購買無產權車位風險大

業主花十幾萬元甚至更多錢與開發商簽訂的所謂「車位買賣合同」，實際上很多時候只能視為長期租賃協議，一旦出現自然災害等不可預知狀況時，車位就不再屬於業主了。另外，一旦遇到小區拆遷等問題，沒有產權登記的車位肯定是拿不到拆遷補償款的。儘管開發商宣稱業主購買停車位之後可以自由轉讓使用權，價格自定，物業還可以免費辦理變更登記；但是沒有權利轉移憑證的停車位交易，始終存在著不小的風險。

這些車位不能買賣

1、地上停車位

《物權法》七十四條還規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。如果開發商所售的地上車位屬於規劃範圍內用於停放車輛的區域，且開發商與業主在《商品房買賣合同》內對此明示該面積未計入公攤且屬於開發商所有，那麼，開發商完全有權售賣該地上車位。如果當初修建小區並未規劃，後期劃分的停車位是無權出售的，屬於小區所有業主所有。

2、無約定的地下停車位

在房屋買賣合同中，開發商必須申明該小區里的地下車位的產權屬於單獨轉讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位也應當歸業主按份共有，其收益也應歸業主。

3、已被公攤的地下車位

賣房子的時候已經把地下車位的面積分攤到每個業主的身上（這個是要看合同規定的），並且按比例收過錢了，再把這樣的地下車位賣給業主，就是重複收錢。這類地下車位辦不了產權證，屬全體小區業主，嚴格的說屬於小區的配套設施。

4、人防工程禁止開發商銷售

有的地下車位是人防工程，所謂人防工程，是指為了保障戰亂時期人員的掩蔽、人民防空指揮、醫療救護而單獨修建的位於地下的防護建築，是國家強制要求配套的建築，禁止開發商銷售。根據現行小區規劃相關法規，小區共用場地、計入公攤面積的車位和車庫屬全體小區業主所有，開發商或者物業公司沒有出售的權利。所以由人防工程改造成的車庫收益歸屬於全體業主。

銷售使用權超過20年屬於欺詐

消費者租賃車位，即所謂的銷售使用權，最長期限也只有20年，20年後是不受法律保護的。銷售使用權超過20年並且不向消費者聲明20年後不受法律保護的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償。

尤其是二手房購房者的購買車位，要注意上家對車位的使用權是否到期，如果正巧趕上賣家的車位使用合同到期，你可以直接辦理更名；但是如果沒有到期，在辦理物業交割的時候，可以進行車位租賃或轉交。