老牌商圈新時代 誰能真正扛起南京東路商業調改大旗？

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商業地產「激戰」正進入一個新時期：一方面，新開業項目不斷入市，據贏商網統計數據，2017年全國預計開業大型商業項目將高達970個；另一方面，已開業項目也在不斷調整升級，欲以全新姿態迎接新挑戰。

在此背景下，有著「中華商業第一街」的上海南京東路步行街也將進入一個新升級時代，贏商網了解到，上海世茂廣場（原：百聯世茂國際廣場）、永安百貨、東方商廈等多個項目都將進行調整升級，調整時間則從幾個月到逾一年不等。

據相關數據統計，南京東路客流量每年將近2.5億，坐擁大客流是否真的如外界所說「旺丁不旺財」？1公里長的步行街內，彙集的多個商業項目在此輪調改大潮中，誰能真正扛起南京東路商業領軍這面大旗？針對這些問題，贏商網欲通過實地踩盤及採訪第三方人士等多個維度來找尋答案。

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中華商業第一街百貨、購物中心等商業齊聚

從捷運2號線人民廣場站19號口出來，南京路被一分為二，這裡便是上海最繁華、人流量最大的商業街南京東路的起點，作為上海十大商業中心之一的南京東路步行街，東起河南中路、西至西藏東路，全長1033米。

南京東路步行街的歷史可以追溯到一百多年前，最早，這裡只是一條被上海人稱作「大馬路」的普通街道，後來以成都路為界，黃浦區轄區內的為南京東路。

從上海第一家百貨先施（今時裝公司大樓）、到永安（今永安百貨）、新新（今食品一店）、大新（今第一百貨）崛起，逐漸建立了「中華商業第一街」的名聲，可謂上海現代商業的起點。

發展至今，南京東路步行街已經匯聚了恆基名人廣場、宏伊國際廣場、悅薈廣場、置地廣場、永安百貨、時裝商店、第一百貨、東方商廈南東店、百聯世茂國際廣場等百貨及購物中心商業項目。

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數據看南京路步行街 真是旺丁不旺財？

日均人流量在100萬以上，曾經更是以300萬人次的客流量創下世界商業街客流量記錄的南京東路步行街，也成功吸引到ZARA、優衣庫、GAP、H&M等國際快時尚品牌的進駐，此外，蘋果也在2011年將其亞洲最大體驗店落戶於此。

無論是工作日還是節假日，南京東路步行街並不缺客流量，從微信城市熱力圖可以看到，南京東路步行街任何時間段均處在人流擁擠狀態。（2017年6月數據）

作為著名的商業街，南京東路步行街的消費人群多為外地遊客和白領人士，居民消費佔比較小，一直以來飽受「旺丁不旺財」的詬病。

對於這一說法，處在這個商圈中的上海世茂廣場並不認同，世茂集團方面在接受贏商網的採訪提到，「關鍵看賣什麼，有很多品牌將全國第一店開在此。南京東路步行街首層的品牌業績都不差，甚至ZARA門店的業績位居全國門店首位」。

以下為南京東路步行街上開店的品牌營業額數據（截至2017年6月1日）：

數據來源：黃浦區有關部門

通過以上數據不難發現，南京東路步行街在商業表現上並不如外界中所述，此外，在每年的上海購物節期間，南京東路商圈的銷售總額表現均可圈可點，領跑全市商圈銷售前列。

不過，在同濟大學複雜工程管理研究院高級研究員范宜昌看來，南京東路商圈項目仍存在一些問題，「南京東路商圈不缺人，但大部分是遊客，停車位缺乏，難以吸引本地顧客；雖然商場集中，購物方便，但缺乏娛樂與餐飲等業態」。

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誰能真正扛起南京東路步行街商業調改大旗？

面臨百貨集中、業態豐富度不夠、物業老舊、體驗感差等困境的南京東路步行街也正謀划改變。

2017年，黃浦區以打造「上海國際消費城市示範區」為契機，推動傳統商業街區轉型升級，南京東路步行街多個項目也選擇在這一時間點紛紛升級調整。

在上海市商業經濟學會會長齊曉齋看來，受電商興起和消費者升級的大環境影響，不僅南京東路商圈在改造，徐家匯、淮海路等商圈也都在調整，可以說整個實體商業處於調整中。

公開資料顯示：

• 市百一店、東方商廈：第一百貨和東方商廈（南東店）將通過物業改造，將兩棟樓化為整體，打造「全客群、全時段、全業態、全品類、全渠道」的一站式購物目的地；

• 永安百貨：計劃2017年完成改造，將在外部裝飾上修舊如舊，內部重新規劃動線及布局，並重新規劃經營布局；

• 上海世茂廣場：位於南京東路起點的上海世茂廣場（原：百聯世茂國際廣場）在5月1日正式閉店調整，M豆朱古力世界營業至5月15日，NIKE營業至10月份；

• 新世界百貨：將陸續關門調整，在2017年開啟轉型升級方案；

• 百聯集團：將改造華聯商廈，突出「年輕」時尚主題。

贏商網實地走訪發現，目前東方商廈和其他計劃改造的商場仍在營業，不過能夠看到部分品牌已關店；第一百貨從6月3日期推出優惠促銷活動，並將於6月19日閉店調整；上海世茂廣場則僅剩NIKE一家在營業，其他品牌全部關閉。

贏商網了解到，此輪改造升級各家選的方式及時間也各不相同，有的項目選擇一邊營業一邊調整升級，有的則選擇全部停業進行改造升級，調整時間從幾個月到一年不等。

新一輪調整升級下，誰能真正扛起南京東路商業調改大旗？

上海世茂廣場或將帶來不一樣的新思路，與南京路步行街已有項目相比，贏商網了解到，從百聯手中收回管理權的世茂集團，除了將項目更名為上海世茂廣場（原名：百聯世茂國際廣場）外，還將歷時逾1年進行大刀闊斧的升級調整，從商場定位、入口處外立面、動線公共空間、建築美學、品牌組合等多個維度進行改造。

面對南京東路步行街樓上品牌業績與首層品牌業績表現「冰火兩重天」這一痛點，明年9月全新亮相的上海世茂廣場將改變這一局面，世茂方面在接受贏商網採訪時透露，上海世茂廣場與目前南京東路步行街商業項目錯位經營，明確主打客群為年輕、時尚的本地消費者，遊客只佔30%-40%。

在此基礎上，世茂方面告訴贏商網，在業態和品牌上會做一些改變，品牌替換率預計達到90%，「除了NIKE、M豆朱古力世界、Sephora等品牌會繼續設店鋪外，上海世茂廣場開還將在樓頂打造首家上海灘主題的Hello Kitty主題樂園……，新的上海世茂廣場將會成為全上海全球品牌旗艦店聚集最多的購物中心之一」。

處在南京東路步行街入口處的昔日浦西第一高樓——上海世茂廣場，此次能否扛起南京東路步行街商業調改大旗？贏商網也將持續關注。

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作者 葉苗苗

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