直擊萬科中期業績會：郁亮的壓力與萬科的明天 | 礪石

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8月25日上午萬科集團2017年中期業績發布會在深圳舉行，這是王石離開萬科后郁亮首次以董事長身份舉行業績發布會。會上郁亮就投資者關注的房地產調控政策、萬科未來發展方向、地產行業變化衝擊等問題進行了解答。

礪石君 | 文

付迎爽 | 編輯

在皇崗路的深圳萬科總部舉辦業績說明會，這是萬科的第一次。

以萬科董事會主席的身份出席萬科業績會，這是郁亮的第一次。

今年6月底，萬科董事會換屆順利完成，郁亮當選為萬科董事會主席，並出任公司總裁及首席執行官，萬科就此進入「郁亮時代」。

當選董事長之後感受如何？郁亮坦言壓力比以前更大，「因為以前有把傘在上面擋著風雨，現在沒了。」他表示，未來要更好地做「農民」，因為農民的抗壓能力最強。

萬科首席財務官孫嘉將擔任下一任總裁嗎？對這個傳言，郁亮並未正面回答，只是笑言，「我才當了總裁不到兩個月，你讓我做長一點好吧。」

寶萬之爭塵埃落定后，今年6月30日，萬科股東大會選舉產生新一屆董事會，第一大股東深圳捷運提名的11名董事候選人，悉數當選。第二大股東「寶能系」對此方案也表示支持。萬科新董事會誕生后，郁亮當選董事會主席，同時獲任總裁及首席執行官職務。深圳捷運董事長林茂德當選萬科董事會副主席。66歲的萬科原董事會主席王石，被委任為董事會名譽主席。

現年52歲的郁亮，自1990年加入萬科，迄今已有27年。在外界看來，王石與郁亮二人性格互補，乃是默契搭檔。郁亮曾在股東大會發表感言時講道：如果沒有王石，就沒有萬科，也沒有萬科的郁亮。他對王石心懷感激，將其視為伯樂、導師和英雄。

郁亮曾提出，房地產行業已經進入白銀時代。萬科未來的發展是否會受到影響？郁亮坦言，現在房地產行業確實壓力增大比以前難做，但行業仍有機會，「黃金之後還有白銀，白銀之後還有青銅、甚至黑鐵。」他表示，地產行業的空間格局都在發生變化，即使行業到了天花板，還有行業集中度提升帶來的機會，發展機會永遠都在，萬科要做的就是「當好農民種好地，別的跟我沒關係」。

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24日晚，萬科公布了2017年中期業績，報告期內實現營業收入698.1億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤73億元。

在昨天的業績說明會上，被問到當上董事長后的心路歷程時，郁亮如是回答：

「這個位置上風口浪尖，壓力常大。以前還有一把傘，現在傘沒了，必須自己去經風雨見世面。」

郁亮與王石不一樣，王石更願意表露自我，而郁亮每一次出現在媒體的鏡頭面前，都極少流露出情緒。

他傾向於少說多做。過去這半年，他麾下的萬科人，發起了多起併購。

2017年6月29日，萬科以551億元競得廣信的資產包，「鯨吞」下廣州核心區域的多幅土地。這被寫在萬科今年上半年的業績亮點中，萬科董事會秘書朱旭在業績會上也多次提到了這個項目：「這意味著併購成為萬科獲取戰略資源的重要手段」。

朱旭同時指出，由於這個資產包歷史問題久遠且債權問題複雜，萬科將會引入合作方共同開發。

另外一起被萬科不斷提起的併購案是2017年7月參與現代物流設施提供商普洛斯潛在的私有化，交易總價約為785億元人民幣，其中萬科投資占股21.4%。朱旭表示，目前相關工作仍在推進中，而如果交易完成，萬科「將進一步完善公司在物流地產領域的布局。」

與此同時，萬科的規模也在進一步擴張。上半年萬科實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%，僅次於碧桂園的2889.1億元，位居行業第二。

過去這半年，郁亮在受訪時多次提到「回歸房屋的居住屬性和「建立長效機制」，萬科旗下的長租公寓品牌「泊寓」是萬科探索的方向之一。泊寓目前覆蓋了21個一二線城市，累計獲取房間數超過7萬間，其中開業的有2萬間，預計年內泊寓的獲取房間數將超過10萬間。

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發布會現場，郁亮提到萬科目前也在參與混改。郁亮表示，目前萬科還在做兩個潛力業務，就是軌道+業務，軌道物業不僅僅和深圳捷運合作。也和比亞迪合作，雲軌業務。第二個，是混改，萬科現在也在做混改，未來大家看到我們混改的話也不要覺得奇怪。

在回答「萬科如何看待白銀時代」時，郁亮稱，萬科如履薄冰地對待其做的每一項事情。「行業發生變化，反正我只有本事吃這碗飯，把我的一畝三分地種好，我相信機會還是有的」。

「我們沒有別的本事吃別的飯，所以只能在這個行業好好做下去。任何夕陽行業也有做得不錯的企業，任何朝陽產業也有做得差的企業。不管這個行業如何發生變化，我們應該好好地把自己的活干好。」

郁亮說，萬科現在就是七個字：當好農民種好地，別的跟我沒關係。我們沒有什麼獨門秘笈，也沒有什麼核心競爭力，我們就努力工作，當農民，這是我們唯一的想法。

郁亮認為，房地產行業的發展跟過去不一樣，但不代表這個行業沒有機會。「毫無疑問我們比過去難做，小發展商買地壓力都很大，白銀時代意味著壓力加大是毫無疑問的。只要一個企業兢兢業業勤勤懇懇把活干好，發展機會永遠是存在的」。

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在談及房地產調控問題時，郁亮表示，我們對宏觀調控是非常擁護，宏觀調控政策解決普通人居住問題，是房地產政策的核心。解決普通人居住問題是非常重要的，包括長效機制，現在用各種各樣的行政手段使得房地產市場暫時安靜下來是非常有必要的。

現場還有記者提問，孫嘉是否可能成為萬科下一任總裁，郁亮笑稱，「我才當了兩個月（董事長），讓我做長一些好嗎？」

在答記者問「萬科和比亞迪的合作，究竟會產生什麼樣模式？」時，郁亮稱，大家都希望問我們三年怎樣，其實我們和比亞迪合作也只是因為大家比較投緣，都是深圳企業，他們剛開始找我們，說他們很多地方做雲軌，拿不到錢，但拿到地，所以找到我們，我們就自然而然地合作，也沒有具體說要給我們開發多少面積的，後續有進展會公告的。

附

1、提問：萬科近三個年度的派息都非常高，怎麼考慮派息政策？萬科的派息率和凈利潤的增速是不是比較匹配？

郁亮：萬科一直是秉持穩定的派息政策，隨著我們每股盈利的增加，當然派息也會提高。現金流方面，有錢進來，總是要有錢出去，這都很正常。

2、提問：萬科對新業務也提出了具體的戰略，房地產業務之外的物業服務和其他服務增長都比較高，能否按照你們現在測算的增長速度展望一下增長目標？

郁亮：如果對萬科持續觀察的話，萬科從來不是計劃管理的，增長到底是計劃出來的還是做出來的，我覺得我們用一個自然生長的方式來解決發展問題，而不是說用一個計劃培養方式來做事情。

萬科城市配套服務商，圍繞跟城市同步發展、跟客戶同步發展兩個方向布局我們的業務。我們的業務可以歸為五個類型，根據業務不同發展階段劃分，第一個是核心業務，包括房地產開發和物業管理，這是我們的兩個核心業務，繼續保持穩定的發展，我們的核心業務發展也不慢，當然未來十年，我可以告訴大家，我們未來十年整個版圖裡核心業務仍然占最重要的位置，所以有的時候不能拿簡單的數字來衡量新業務，怎麼算都算不過來，增長再怎麼快也沒有多大比重，因為核心業務太強，但是沒有必要把核心業務削下來去滿足新業務的增長，核心業務繼續在未來十年保持穩定發展，這是我們既有的很大優勢。

第二個類型是優勢業務，優勢業務是說什麼呢？我們有機會把它做得很大，而且是朝數一數二目標發展的。目前來說這個類型裡面有兩個業務，一個是印力，商業開發和運營，目前我們是在第三位，我們的目標當然是數一數二的目標去努力。第二個是物流，不算普洛斯，我們排在第四、第五位，我們跟普洛斯合作之後，我們希望向全國第一乃至全球第一的目標努力。

第三塊是拓展業務，包括冰雪度假和長租公寓，我們幾年前開始做這件事情，到今天為止，萬科泊寓的品牌，到現在開業2萬間了，全年可以接近3萬間的開業，明年預計大概15萬間的水平。如果這樣的話，我們將成為國家重要的長租公寓服務商。我們也是全國最大的滑雪場運營商，目前是微弱第一，微弱領先於行業，我們希望未來能夠領先於行業。

第四塊是摸索業務，就是養老和教育，我們養老方面做了181個項目，五種不同類型的模式，探索比較多的，但很可惜養老和教育的商業模式是什麼，如何讓他持續盈利還是大問題，還在摸索之中。毫無疑問這兩個業務的潛力特別巨大，如果現在不去摸索，等別人摸索出來我們再摸索就趕不上去。我們這個摸索跟主業其實是直接相關的，因為我們是城市配套服務商，我們為客戶服務的，我們服務了超過1000萬的業主，接近380萬到400萬戶家庭，我們應該給他們提供養老和教育的服務。

第五塊是潛力業務，就是軌道+物業模式和混合所有制改革。軌道+物業不只是跟深圳捷運合作，還包括跟高鐵、捷運、比亞迪雲軌都在合作。萬科本身是混合所有制改革的代表，萬科也受到邀請參與他們的混改。混改是能夠發揮雙方優勢，是各方多贏的一個非常好的方式。所以未來我們參與混改大家也不要奇怪，這是我們正在做的業務之一。

從我們的整個發展來看，我們按照不同類型的業務可以制定不同的發展策略。但是我們從來沒有一個規劃說未來版圖裡面從收入、利潤等劃分是多少比例來自哪個業務，我們不用計劃來管理，我們寧願用跑馬的方式確定誰能夠領先出來，領先出來之後培養壯大。

3、提問：房地產進入白銀時代，萬科什麼時候規模增長會停下來？萬科怎麼看待未來10年的主航道繼續高增長的問題？

郁亮：謝謝你，確實有壓力，這個市場有黃金、有白銀，未來還有青銅，乃至黑鐵都是有可能的。但是我們相信只有時代的企業，沒有成功的企業，萬科始終是如履薄冰對待我們做的每一件事情。這個行業進入到白銀時代，不代表這個行業沒有機會。比如說城市化到今天稱之為第二階段的城市化，第一階段的城市化很簡單，城市攤大餅發展，很多城市都是從一環、二環、三環、四環往外走，到今天為止城市不可能這麼做了，是城市圈、城市帶的發展方式。以前城市是按照一二三四線來劃分，今天來看一二三四線的劃分變得非常模糊了，有些圍繞核心城市周邊，比如燕郊、廊坊圍繞北京做的，三四線也變得很突出了。行業的變化意味著整個空間格局各方面發生變化了。再比如說高鐵對於地區的格局有巨大的變化。這些東西毫無疑問，城市化進入第二發展階段，為城市化提供主要服務的開發商們，自然也就跟著發生變化，從投資策略發生變化。毫無疑問比過去難做了吧，你問問小的發展商買地壓力都很大，這是毫無疑問，白銀時代意味著壓力的加大。

但是，我們畢竟是吃這碗飯的，所以只能在這個行業好好做下去，而且我們從來也相信任何夕陽行也有做得好的企業，任何朝陽的行業也有做得差的企業，不管行業如何變化，我們應該好好把自己的活干好。萬科現在就是當好農民種好地，別的跟我沒關係，行業發生變化，我本身就是吃這碗飯，我就把一畝三分地種好，就像人們總需要糧食一樣，人們也總需要房子，只不過房子有點不太一樣。萬科有兩句重要的話，一個是為普通人蓋好房子，第二個是蓋有人用的房子，這兩句話涵蓋了我們要做的事情的全部。我們做的不只是住宅，我們蓋有人用的房子，只要城市還在發展變化，我們就有機會。

同時行業市場佔有率也在不斷提高的過程，今年上半年以來前十大發展商的份額就佔到了26%了，跟過去比起來增長很大。只要一個企業兢兢業業、勤勤懇懇地把活干好，發展機會永遠是存在的。我們沒有什麼獨門秘笈，也沒有什麼核心競爭力，我們就態度好，努力工作，當農民，這是我們唯一的想法。

4、提問：想問一下為什麼今年上半年的銷售規模增長這麼快，但是交樓的面積是下降了？我看也導致了營收上小幅度的下滑，我想問一下為什麼會出現這個情況，是不是收款的速度跟不上施工的速度，是不是跟施工隊的情況有關，如果未來調控取消期房銷售制度的話，我們的應收賬款也挺多的，未來這會不會造成萬科的短板？

郁亮：我們上半年結算下降一點，不過是結構上的因素，萬科每六個季度的滾動計劃，每個季度會檢討一次，通常來說上半年我們交樓比較少，這跟天氣有關係的，廣東有一個回南天，我們曾經在一季度交過房子，結果大量投訴，因為回南天大量回潮，所以我們在南方迴避上半年交房子，非常少做，尤其一季度是堅決迴避的，免得到時候出現很多的問題。我們通常在下半年安排多一點，我們會按照計劃完成，這點不用特別擔心，更別聯想到我們施工上，如果這樣的話，別的發展商怎麼辦。

5、提問：您當董事長以來，這兩個月的感受怎麼樣？在您的掌舵下，萬科會不會有一些新的跟以往不同的經營理念或者是方向？

郁亮：謝謝這個問題，當然壓力是有的，以前有把傘在上面，現在要經風雨見世面。也特別多人關心我，關心萬科都這麼大了未來還能不能做得更大等等。但是我這個人特別瓷實，我的辦法就是做更好的農民，因為農民抗壓力最強了，最近我看網上一個視頻，一個姑娘搬水泥，那個視頻我挺感動的，別人捐贈，她說我有一雙手為什麼要別人捐我錢呢？她是榜樣，我要向她學習，我們當好農民，有壓力又何妨，我們種好地就行，而且我們種出來的糧食總是有人吃的，我們為普通人蓋房子，蓋有人用的房子就像種好糧食一樣。我們像農民一樣對待我們做的事情的時候，像農民每天種地一樣做好每天工作的時候，我就對未來有信心，壓力也就都變小了。這點上也謝謝大家對我們的關心和關注，在過去兩年多時間裡面大家給我們特別多的頭條，但下面拜託大家把頭條留給別人，讓我們安靜做好農民，謝謝。

6、提問：現在比亞迪的雲軌有跟20多個城市簽約，想問一下萬科跟比亞迪究竟會產生什麼樣的模式開發軌道物業？

郁亮：大家特別願意問未來三年後怎麼樣，其實萬科真沒有這個數據，我們不是計劃型的。就像養老一樣，你說潛力很大，是非常大，但是真正做起來很困難。上禮拜我們養老院這邊臨時老人全轉移了，因為養老院裡面房間裡面沒有裝噴淋，我們原來改造的項目沒有按住宅標準來做，不適合做養老，就得改，把老人轉移出去，裝了噴淋之後再把老人轉進來。我們的業務發展空間儘管很大，也是我們需要一步步做出來的。跟比亞迪這邊，因為都在深圳東邊，我們的關係很友好，剛開始他們找我們，很多地方建雲軌，沒有錢，只給他地，就找我們合作，我們也沒有辦法確保每個站點去開發，因為我們有自己的戰略選擇，所以我們現在是有合作，但至於合作規模多大要看下一步合作的具體情況，到時候有結果再跟大家報告。

7、提問：您剛剛說要做好農民種好地，現在的環境是打雷下雨發洪災了，就是調控，對您的收成會有影響，你手中持有超過1000億的現金是不是儲糧過冬？

郁亮：你問這個問題說明你不是農民，是農民根本不會問這個問題，洪水來了農民擋得住嗎？根本擋不住，難道就不種了嗎？我看天氣預報知道今年沒有洪水就不種地了，種地的能力就荒廢了，做農民不問天氣如何，無論是洪水還是旱災，就是把地種好，既然你不能影響天，把自己的能力建好是非常重要的，不管天氣怎樣變化，你總是要把地種好了的。有了這個之後，我們的心裡就特別踏實，就沒有什麼彷徨的人，現在人痛苦就是因為選擇很多，我們就是把業務做好，把能力建設好。我們拿這麼多現金，萬科一直是如此，我們不到20%的凈負債率，我們留有可進可出的狀態。未來行業還是會有發生很多變化的機會，剛才朱旭的PPT裡面有一個說，住房怎麼消費來說還是有很多提升空間的，只不過是不是在新房銷售方面，這有很多東西是可以去發展和投資的。我們對自己當好農民之後，我們未來收成這件事情上來說不是最關心，我們是先耕耘，收穫是自然的結果。

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