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房地產融資環境持續收緊！居民購房的資金成本將越來越高

2021/12/25

國家統計局9月14日發布的8月份主要經濟數據表明，固定資產投資中製造業、民間投資全面疲軟，使得固定資產投資回落速度加快，同時，工業增加值增速顯著下滑。

與此同時，在人民幣升值壓力影響下，出口增速在經過上半年高速增長后持續下行。這些因素將增加下半年經濟景氣回落的壓力。在僅僅依靠供給側出清、行業集中度提高，而需求層面並沒有明顯改善的情況下，整體增長的企穩回升將難以實現，新增長周期並未如約而至。

固定資產投資回落趨勢有所加快

1-8月份，全國固定資產投資同比增長7.8%，增速比1-7月份回落0.5個百分點，回落速度有加快跡象。

整體來看，投資回落的原因主要有四方面：

一是民間投資累計增速為6.4%，較上月回落0.5個百分點，低於總投資增速1.4個百分點，繼續成為總投資的拖累因素；

二是製造業投資增長了4.5%，已經出現連續兩個月的回落，較上月回落0.3個百分點，也拖累了總投資增長；

三是房地產開發投資與上月持平，1-8月份增速繼續保持在7.9%，與固定資產投資的整體增速基本相當；

四是基礎設施投資連續下台階。在各大類投資中，唯一高於投資整體增速的是基建投資，但是8月份基建投資已經回落到16.09%，也是連續7個月的增速回落（參見下圖），基建投資對總投資的穩定增長作用將持續減弱。

工業部門結構優化過程喜憂參半

經濟景氣的回落，不僅表現在投資上，還體現在工業部門增加值增速出現明顯回落。8月工業增加值增速為6.0%，較上月回落0.4個百分點，已創下年內新低。同時，工業部門內部結構優化過程可謂喜憂參半。

可喜的是：從三大門類看，8月份，採礦業在去產能情況影響下，增加值同比下降3.4%，製造業作為工業部門的主體，8月份其增加值增速為6.9%，仍然顯著高於工業增加值的整體增速，電力、熱力、燃氣及水生產和供應業增長8.7%。

而製造業增加值能保持穩定增長，得益於製造業的內部結構不斷優化。其中，鋼鐵、石化、有色金屬等傳統製造業增加值增速均在0%-4%以內，相反，通用和專用設備製造、汽車製造、電氣機械、電子通信設備製造等新興製造業增加值增速均在10%-15%，增長的穩定性十足。

值得擔憂的一面是：從不同產權屬性企業看，8月份國有控股企業增加值同比增長7.8%，顯著高於工業增加值整體增速，而集體企業下降2.1%，股份制企業增長5.8%。由此可見，國有部門仍然是本輪經濟回升的最大受益者，相反，非國有工業部門增加值增速仍然處於持續回落之中。

房地產市場繼續回落，融資環境持續收緊

房地產是經濟的「周期之母」。1-8月份，全國房地產開發投資同比增長7.9%，其中房地產開發投資中住宅投資繼續保持了10.1%的增速。值得注意的是，今年以來，住宅與非住宅投資增速分化加劇趨勢明顯（參見下圖），這源於近兩年來住宅持續不斷的去庫存，使得房企住宅補庫存投資的意願持續高漲。

然而，從銷售端來看，房地產銷售額和銷售面積增速都出現連續回落，其中銷售面積增長的回落要快於銷售額的回落幅度，這說明房價較低的三四線城市房地產市場持續火爆的行情可能正在終結。

更值得注意的是，下半年整個房地產市場的融資環境可能會越來越緊，儘管1-8月房地產開發投資資金來源仍增長了9%，但增速持續回落的趨勢隱現（參見下圖）。從居民購房資金供應看，當前房貸利率、房貸額度持續收緊，特別是近期監管部門正在嚴查消費貸進入房地產按揭貸款市場，將可能使得居民購房的資金成本越來越高，獲得資金的難度越來越大。

商業模式創新仍是居民消費增長的動力

1-8月份，全國社會消費品零售總額同比增長10.1%，較上月回落0.5個百分點，但仍保持在10%的高位水平。特別是在移動互聯網引領下的消費模式創新，驅動了整體消費的快速增長。今年1-8月，全國網上零售額同比增長34.3%，較上月保持持續回升勢頭（參見下圖），其中，實物商品網上增長29.2%，較上月回升0.3個百分點，這表明非實物的網上消費仍在以大幅高於網上零售額整體增速的速度增長。由此可見，互聯網新業態推動的商業模式創新，仍是居民消費增長的持續動力。