北京差房子，天津好房子，怎麼選擇？

網友問：楊老師您好，我2013年開始關注您，當時還買了您的樓市探秘，覺得您的短周期理論經過這幾年的驗證是非常有指導意義的，我2013年初拿到買房資格，看了一年房子后在2014年2月在北京買到首套房，房子是大三居，位置在清河，離工作地點近，配套國小屬於北京二流一類，當前沒有置換更好學區想法，而是想再投資一套房產，但是手裡資金只有200萬，就算等到明年房價有所調整，二套首付降低，也只能買個400萬左右的房子，400萬在北京只能買很差的房子啦，而我還有天津房票，同樣價格在天津可以買到和平或者河西的學區房，現在對於這2種選擇很糾結，不知道應該繼續買北京的不好的房子還是買天津的一流學區呢，或者還是置換現有房產呢?

首先，謝謝一路同行了4年，且買了我的書。

如果復盤，其實你的第一套房，2014年2月，並非購房的好時機，當時處於降溫初期，房價仍在高位，要到2014年下半年，北京才出現了抄底季。

我的一個小小推測：你在購房方面，心態可能有點急。當時買第一套房再等段時間會更好，當前在北京樓市降溫初期，你又在惦記著投資一套，應該是受了去年至今年3月北京與天津房價暴漲的影響，心情久久不能平靜。

對於購房者來說，有時候心理問題，比技術問題更重要。

其實對於開發商，亦如此，老楊給很多大中型開發商講過市場課，尤其近半年同樣對他們預警熱點城市的拿地風險，但多數開發商根本不聽老楊的建議，仍然高價搶地。等到明年，這些自信滿滿的地產老闆們，才會明白老楊觀點的價值！

你的情況，並不算複雜。首套房是大三居，且地點還不錯，離公司又不遠。戶型面積夠住，只是學區不算太好。且你也沒有換學區的打算。那麼，如果當時買的是新房或次新房，當前確實沒必要換房。

那麼，問題的關鍵就是何時投資，投資哪裡？

當前，北京和天津，都不適合投資了，時間不對，堅決收心，想都不要想這回事了。

長期看，北京的房價漲幅，將大於天津。所以，等到明年或後年，出現新一輪抄底季時，優先在北京買房，400萬的預算，可以在東五環至東六環之間，買個小房子。

這其中，還有一個情況可以考慮一下。北京的限購比天津嚴厲，而且未來幾年也不可能放鬆。你一直在北京工作，北京那張房票，沒什麼大問題。如果你在天津的房票是有期限的，且如果明年後天天津的限購也沒有取消，則也可先考慮用掉天津的房票。同樣是400萬預算，在天津能買到更優質的學區房。而且，天津市區的房子，升值性也不錯。

關於換房。你沒有急迫需求，估計你的第一套房貸，屬於首套房貸，當時貸款時有一定的利率折扣吧，當前不宜還貸。如果換房，則新購房的貸款利率很可能上浮二成，不划算呀。暫時先別考慮換房了。

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